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1、大型国际汽车城专业市场和综合体的开发和运营,深圳市新摩尔商业管理有限公司 清华大学国际商业地产运营班客座教授 杨宝民,1,目录,一、国际汽车城发展概况 二、国内汽车城和专业市场的成功案例分析 三、汽车城开发的风险分析 四、汽车城相关的产业政策研究 五、汽车城的规划特点以沈阳，郴州， 池州国际汽车城为例 六、汽车城专业市场和综合体的运营管理 总结,2,一、国际汽车城发展概况,国内出现了众多的汽车城，如何通过一流的策划和规划设计，吸引众多汽车4S店和汽车配件龙头商户进驻，形成真正让消费者喜欢的汽车城，这是一个重大的问题。 笔者应邀指导了沈阳，郴州等地汽车城，深圳新摩尔公司对汽配市场，汽车城等类项目
2、进行了长达五年的深入研究。,3,考察东京汽车卖场,2005年我们考察了东京汽车卖场，深受启发。丰田汽车卖场展示比较领先，中国在大型购物中心中可以设置两层店。 作者受到这次考察的启发，将考察知识用于国内汽车城综合体项目的汽车卖场商业规划和建筑策划中。 2006年开始作者先后指导了沈阳国际汽车城，长春二手汽车市场，池州汽车城，郴州汽车城，对汽车城的成败得失拥有了较深入的研究。,4,2005年杨宝民先生在东京丰田汽车卖场内留影,5,日本汽车卖场注重汽车文化和先进技术展示,6,汽车模型和相关塞车服饰,7,第二层智能交通与模拟驾驶系统,8,二、国内汽车城和专业市场的成功案例分析,上海国际汽车城 上海是我
3、国汽车产业基础最好的城市之一，上海通用和大众等公司产销量在国内名列前茅，上海还拥有F1汽车赛场，上海汽车消费规模巨大，因此，上海是最适合建设国际汽车城的大都市。,9,上海国际汽车城总体规划,10,上海国际汽车城,上海国际汽车城位于安亭地区，占地68平方公里，包括核心区、整车制造和零部件配套制造区、国际赛车场、教育园区和安亭新镇区等主要区域，是集制造、研发、贸易、博览、运动、旅游等多功能于一体的综合性汽车产业基地及现代化新城镇。 上海汽车城核心区规划占地7.43平方公里，由研发区、贸易区、博览公园、高尔夫球场和都市服务中心等区域构成，集中体现了汽车城的研发、贸易、博览与旅游休闲功能。,11,上海
4、国际汽车城核心区总平面,12,上海汽车博物馆,上海汽车博物馆是中国首个专业汽车博物馆，集中展示了汽车诞生以来世界上出现过的近70辆经典车型，时间跨度逾百年，涉及品牌22个，为中国观众提供了鉴赏珍贵古董车以及了解汽车历史的平台。上海汽车博物馆位于汽车城的博览公园内，占地11700平方米，建筑面积27985平方米，由历史馆、技术馆、品牌馆、古董车馆和临展馆五部分组成。一期开放历史馆和古董车馆，展示面积约5000平方米。,13,三、汽车城开发的风险分析,主要风险 ：投资风险和政策风险 大型汽车城投资规模巨大，一旦投资失败损失巨大，因此，大型汽车城项目必须具有自己的特色，必须能够给顾客创造和普通汽车项
5、目相比更大的价值。,14,化解汽车城投资风险的主要举措如下：,1、正确选址，科学评定开发规模，不要盲目求大，根据市场需要确定最佳规模。 2、引进一流顾问团队注重前期研究和招商摸底和销售摸底，考虑投入产出的方案比较。 3、注重项目的文化内涵和可体验性，只有抓住中高收入消费者的汽车城才能成功。,15,四、汽车城相关的产业政策研究,汽车贸易是汽车城的核心功能，需要形成和发挥多方面环境优势，其中主要是建立人才、信息、服务、资源配置、管理、技术、品牌、规模、市场等优势。为了加快国际汽车城的建设，在上海国际汽车城的建设、管理、财政税收、招商引资、人才、投资、土地、金融、海关、科技以及汽车交易权限等方面要争
6、取政府给予特殊的政策。通过政策导向将预期产生一系列效应：商业效应、联动效应、开放效应、示范效应、辐射效应、共享效应和环境效应等。,16,汽车城应该突出如下导向,鼓励具有自主知识产权的汽车展示，例如，奇瑞，吉利等为中国汽车争光的自主开发企业。 突出环境保护和人文关怀，鼓励汽车企业承担社会责任。 名车展示和汽车文化。 政府限制购买汽车的政策研究 广州等城市已经开始对私家汽车购买上牌有所限制了。,17,五、汽车城的规划特点以沈阳，郴州，池州国际汽车城为例,汽车城旅游规划和商业规划以及城市规划结合是杨宝民先生一贯的创新思想，用来指导中国汽车城项目的规划设计更有前瞻性。,贸易中心,汽车文化体验中心,旅游
7、中心,18,汽车城的功能分区,酒店和办公楼功能区 名车体验区 汽车配件区 汽车4S 店聚集区 其中，汽车4S店占地面积每个15亩，属于用地较多的业态,19,沈阳国际汽车城规划构想,20,高起点规划青岛半岛汽车城建议,在功能分区上可以按照1000-2000亩左右规模进行规划，可以考虑汽车文化酒店和办公楼以及空中花园综合体与汽车4S店，汽配市场，二手汽车市场，试验驾驶体验区（建议引进最新的模拟驾驶系统，逼真的虚拟现实环境），汽车文化动感体验等结合。 从空间布局上，建议布置汽车文化公园，让顾客感觉更加休闲。,21,汽车城不同业态的建筑特点，应突出生态环保,关于市场业态组合的假设模型,核心商业区,4S
8、专卖店,核心商业区,22,池州13万平方米汽配市场物业组合和业态模型,23,六、汽车城专业市场和综合体的运营管理,1.重视系统的宣传，树立一站式消费理念。 2.重视营销渠道体系的建立，鼓励周边县城和乡镇到汽车城配件市场拿货。 3.给消费者综合体验 不仅可以享受汽车4S店的功能，而且可以让消费者观赏名车的同时，领略更高尚的汽车文化，可以在赛场内举办各类比赛，增进友谊。,24,高力北方国际汽车博览城,高力北方国际汽车博览城项目于2006年8月开工建设，2008年底竣工。依托长春汽车制造业的核心地位，以“中国汽车流通产业北方总部”为目标，将项目打造成为立足长春，辐射东北，面向全国的汽车汽配展销中心、
9、贸易中心、物流中心、检测中心和文化传播中心。 高力汽车城，周边四平，公主岭等城市主要来此进货。,25,高力北方国际汽车博览城效果图,26,高力北方国际汽车博览城入口,27,郴州汽车城,郴州汽车城是国内经过精心策划的汽车城项目，它占地近千亩，非常注重顾客体验，顾客不仅可以在五星酒店周末休假，而且可以参观名车体验区，更多顾客可以在自己喜欢的场地赛车，体验驾驶的速度和技巧乐趣,郴州汽车城规划方案,28,汽车城4S的创新方向,第一 让传统4S店的经销商联合成立联合维修服务公司或者部分工艺合作，保证大家合理的利润。共同做好喷漆和钣金等专业化服务，更换零件和维修采用各自的服务，电脑计算管理各自的账户收益。
10、 第二 提高经销商的投入和产出比例。 第三 强势供销商联合与厂商共同探讨联合的汽车卖场和销售后服务中心。,29,对西安秦楚汽车城的建议,1.重视综合体主题文化的打造 2.重视高科技娱乐的安全和可靠性评估。 3 注重专业会展和旅游的结合。 4.提升项目管理水平，注重打造核心能力，放弃次要方向的管理团队。,30,总结,中国是汽车消费大国，还不是汽车强国，我们已经具备了中等汽车的自主知识产权，像研发两弹一星一样重要，中国需要拥有自己的宝马和奔驰汽车高端品牌和自主知识产权，建设汽车城应该划分两种类型，一种就是类似上海汽车城一样，具有研发功能，此外，众多的汽车城都是贸易展示和服务中心。,31,对于汽车城的土地获取建议,采取分类模式拿地，景观公园可以按照旅游用地，商业用地建议在100万元/ 亩以内，建议在规划设计上注重集约使用土地资源，注重立体式的景观规划。,32,规划阶段注意事项,主动征询消费者和商家的意见，只能增加交易的便利性，降低总体交易成本，增加更多有效的顾客体验，汽车城项目才有存在的价值。 谋定尔后动，深圳新摩尔公司作为专业商业策划和管理顾问公司，愿意为更多汽车城项目提供一流的策划、规划设计和招商运营服务。,33,
