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1、21 世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 16098410424券团购网商家量贩式商业楼商业规划方案f 244纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104本案的规划核心F 4券商家商业旗舰系列本案的规划核心 五大基本规划核心：核心一打造餐饮、吧、美发、健身、瑜伽、影院系列合作联盟 24券量贩店核心二量贩店可视为蓝领店的概念，是相对于白领店（质贩店）孕育而生的。21 世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104核心三以高销售价格对应高租金商铺为规划的基础。核心四本案是一个标准的商业组合项目。核心五在发展商获取销售溢价的同时预留部分溢价资金做为本案商业运营的基本费用，
2、从而降低纯商业模式的风险。 核心概念阐述： 核心一说明以字面的含义及粗浅的理解，量贩店有与大卖场的含义类似，其实不然，打造餐饮、吧、系列合作联盟 24券量贩店，不代表大卖场，以品牌量贩独有的经营形态来经营餐饮娱乐更符合消费者的需求。正如在北京目前兴起的 是以自选自由的服务模式，系列品牌的宣传模式，吸引年轻顾客，为自己带来暴利。 核心二说明量贩即可视为蓝领店的概念。 ，在贩卖优质品牌餐饮娱乐的同时也在贩卖优质的服务和环境，餐饮娱乐的价格是一般店基本定位和锁定目标消费者的基础，而服务商品的价格带又是通过品牌商品来表现的。量贩店其实亦包含了上述的基础，但作为服务商品价格带是 24券商吧定位的根本，其
3、所贩卖的服务将更趋于低廉和平价，标准的适合量贩店经营的品牌服务其价格带基本锁定在 200元以下的范围，服21 世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104务的特色以分店多、品种多、数量大来表现，而标准的质贩型品牌，是针对中高收入的消费群体销售的，无论从店铺装修、销售模式、服务价格等均与上述品牌有绝对的区分。针对本案位于广州地区，就当地而言根本没有所谓的白领和蓝领的定位和概念，所以说量贩是本案商业和销售推广的最佳定义。 核心三说明广州餐饮娱乐市场泡沫严重，在沿街商铺可以销售至 15000元单价，二级市场可以将沿街商铺炒做到 20000元单价的情况下，平均租金仅支持 2方米/天，租赁
4、市场和投资市场比例严重失调，且商铺售价几乎高于普通住宅楼盘单价的 10倍，可见本市场在此方面是非常不理性和不成熟的。用以对应的有效方式即在统一规划的基础上，在将商品和业种严格区分的前提下，以高销售单价对应高租赁单价，以单一楼层来对应相应的销售返租成本和经营成本，而不进行全馆平均分配的原则，从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的，以达到船小好调头的原则。 核心四说明本案是标准的商业组合项目，绝非单一商业项目，有机的结合商业组合是本案成功胜出的基础。在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避
5、免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。 核心五说明广州地区是一个中等规模的县级市，区域经济特征不是十分明显。其商业目前的形态为中小型超市、批零市场和二线品牌专卖店周围的餐饮及娱乐休闲不够发达，作为销售终端成本主要构成的租金水准很低且短期内无上扬空间，市场消费力无法在这一单边市场表现，消费理念及消费习性亦因此而受到制约。总之，起码意义上广州是一个非常初级的市场。21 世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104本案座落*，业主的收购均价是*该市目前住宅售价是*，其售价和市场的租金均价比较后已显见泡沫。同时，唯其地标区位和地标建筑，该项目已为该市的中心工程，政府从时间和目标上尤为关注，
6、简单的换手交易已不可能，且从成本上亦无空间，除了选择一个合适的业态进入一定周期的经营外无其他 退出途径。目前广州的商品结构、市场状况、零售业态、消费习性和消费指向均不支持大平方米体量的娱乐场是显而易见的，利于小型量贩式品牌系列的生存。不对属地市场的现状进行全面的突破，从主导市场和引领消费的角度去架构未来的经营，那么存活的可能性几乎没有。这一历程有一个必须的前提，即以开发商三年的经营期作为退出机制来倒推通盘销售额能否有溢价部分来支持经营期的资金。换言之就是假设有 2亿元的销售额，开发商拿走 下的 3000万元来经营三年，经营成功则 3000万元继续产生利润，经营失败则以 3000万元的资本体宣告
7、破产，确保了前期的利润。经营期以商业管理公司来运作同销售期的开发商断开。经营期的资本金确定以后，第一要树立此为牺牲打的概念，第二在这个资本盘面来选择底限为确保三年经营。力争求存求发展的业态和经营模式。因此，未来的商业规划、业态确定将依据引领属地市场原则和资本盘的原则来进行，其目标是完成开发退出机制。21 世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104广州的地域特征F 纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104 广州的基本概况： 广州的消费习性：做为广州城市，1、以金白领、富裕个体经营者为主的消费群体集中在餐饮、娱乐方面的消费，由于收入高，在此方面的消费将趋于高端，需要
8、有包厢等的就餐环境。在消费品方面除民生必须品在本地商场采购外，大件的高价格的商品主要会在以外地区采购；这类消费群体仅占总消费人群的5%左右。2、以政府机关单位消费的人群只要集中在餐饮、娱乐方面的消费，年均消费数额约 9900万元，由于属于公关、应酬性的消费，且又属于公款消费，故其在消费单价上不是追求费用的高低，更需要的是消费的环境、消费的隐蔽性，并在开具发票等方面能够提供便利的。对于商品类消费主要由送礼、在大型城市消费形态为主。这类消费群体仅占总消费人群的 2%左右。3、普通百姓的人群的消费基本集中在民生日用品为主，一般消费类商品也均以在本地消费为主。他们在消费期间过多的是考虑商品的价格而相对
9、忽视商品的质量和服务质量。平价是针对这类消费群体最有效的手段。这类消费群体仅占总消费人群的绝大多数。93%21 世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104餐饮娱乐 中高消费 平价消费金白领个体经营者高端本地的消费 异地采购为主 少量消费政府机关人员高端本地的消费送礼获得异地采购为主少量消费普通百姓除年轻人外、一般情况下不消费少量消费大量在本地消费本地消费习性汇总示意表广州的商业特征： 本案立地位置 市场经营模式 市场商品结构 市场经营环境 业种规模效益 消费市场潜力根据广州市 2010年统计年鉴显示其批发、零售和餐饮的年消费额在亿元其中批发和零售消费为万元，餐饮消费为万元城镇居
10、民消费水准食品类年人均消费元娱乐类年人均消费元，21 世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104年人均可支配收入元年人均可支配支出为元在岗职工平均年人均收入元上述数据基本可以满足本案在未来的消费能力21 世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104本案的商业定位业态组合的量贩式复合形态的餐饮娱乐量贩的概念是平价的、为中低价格带的商品为主的，符合绝大多数的消费群体的，其不仅表现在商业经营模式上面，表现在商品能够符合泉州绝大多数的消费群体上面，在销售上也表现在以小分割面积为销售主力的销售模式上面。量贩是符合广州此类地中小城市的、经济收入和储蓄不高的、人口数量相对较少的
11、最有效的商业模21 世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104式。量贩式餐饮娱乐连锁是指能够满足未来消费群购物、餐饮、娱乐、休闲的一个场所，是将多数零售业态有效集中的场所，是充分发挥商品与商品之间在销售时达到 1+12的效果的场所，是能够满足不同消费群体消费的场所。中心需要大体量面积支撑，对于本案的面积超过平方米，选择地理位置优越，是定位是本案最佳的商业定位。 各楼层定位：量贩式餐饮娱乐中心是本案的最佳选择和定位！21 世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104 本案的命名建议：本案的销售阐述最先启动的、最关键的步骤。为了使本案销售达到最佳效果，其具备了以下的条
12、件： 良好的地理环境本案应选择地理位置占有绝对的优势，优于其它现有商场和再建商场的位置，所谓商业能否成功经营，地理位置占了 60%以上的要素， 21 世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104 新颖的商业题材量贩概念是最能够适合广州本地市场的商业题材，在本案中可以说是量贩的概念是唯一性的、是最新颖的，所有唯一性和新颖的商业题材都将为本案销售带来灵魂核心。 最广的受众销售本案有购铺自营的形态、有返租形态等，既能够面向纯投资性购铺顾客也能够面向投资经营性购铺顾客，属于绝对的全客层销售的房地产项目。另本案基本购铺对象应为本地及周边有投资概念、想投资经营的顾客，小面积分割商铺，不但可以
13、使商铺单价提升而总价又偏低，又可以为持少量货币想进行投资房地产的顾客放低门槛，使购铺顾客受众面再度提升，并可使本案的销售利润极大化。 专业的公司运营做为本提案的公司是结合了商业和房地产的专业公司，是目前国内为数不多的此类公司。本案属于标准的商业房地产项目，在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。本案的市场状况21 世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104本案的销售方式 销售对象细分类：1、纯投资性客户：仅做为购铺而不进行经营的。此类多为等地的客户以及周边地区企业主等范围。此类客户需要有相当的返租回报满足其投资收益。2、投资经营性客户：既投资购铺也进行经营的。此类客户多为本地及周边地区个体经营者。此类客户由于资金量不很充足故购铺一般为小面积或低总价的。 商铺与客户的对应关系：F 2F 3F 4F 5F 6F 7 ？ ？投资经营型 原则：以最大限度满足不同的购铺顾客 商铺的分割标准：21 世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104F 2高单价方式产生低总价的商
