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1、,东原万家湾项目 |预招商报告,2013年10月,招商组培训及区域调研,项目商业业态定位,Part 4,Part 1,Part 2,Part 3,项目商家测试,项目商业具体落位,招商组培训及区域调研,招商组成员实地考查,2013年9月4日项目招商团队对项目商业规划进行内部培训,于2013年9月5日至2013年9月8日，由招商部经理何隽带领团队成员为期3天的区域实地考查及调研。,本案位于外光华商圈，紧邻金沙-光华商圈。金沙-光华商圈大中型集中商业较少，且未来无大型商业地块放量，无法满足区域的消费需求，光华-金沙片区消费人群有外溢趋势。 本案所在外光华片区，中铁西城（鹏瑞利广场）大型集中商业年底即
2、将营业，依托其较大的商业体量，将辐射到城西片区，聚集区域内商气人气。 区域内仅有鹏瑞利大型商业体，其他均为社区底商类型，以服务社区生活配套为主。 限于区域目前开发及入住情况，商业市场孕育期较长。,根据区域现商业发展格局，中铁西城（鹏瑞利广场）运营后将带来大量人流，聚集商气人气，本案在业态上应走差异化路线，引入区别于周边项目且有一定影响力的商家。,区域商业调查及业态分析,项目商业业态定位,项目商业本体分析,D区,A区,B区,C区,A：临近光华大道，昭示面好，下沉式广场和超市等主力店的设置，商气人群保障,商业价值最高； B：左侧商铺临近成飞大道，车流量大，昭示面好，右侧商铺临近主题商业区，人流有一
3、定带动作用，商业价值其次； C：位置靠内，自然人流较少，主要人流为本小区及对面未来小区人流，商业价值中等。 D：小区内部商铺，主要人流为本小区住户，商业价值最低。,体量分析： 项目由独栋商业、华宅底商和地下商业组成，共约6万，体量较大，在区域具有核心影响力，对商家吸引力较大。 设计分析： 项目层高1F:6m,2/3F:4.5m，开间进深比，比较合理，商铺面积划分1F主要集中在40-70， 2F主要集中在30-70，3F主要集中在120-200符合市场成交数据，对于商家来说，层高、开间、进深都较优越，其入驻意愿较强烈。 商业形态分析： 项目主要由3层及局部5层社区商业和两栋独栋5层商业以及地下2
4、层商业组成。项目独栋商业，为框架结构，空间利用率高，展示面佳，适合品牌及全系业态引入。地下商业引入超市和影院带动人流。业态上布局引入超市和影院的配套商业，辅以小型餐饮，满足整个商业餐饮的配套。,项目商业本体分析,a）区域商业构成以鹏瑞利为商业中心，众多社区配套商业为辅，主要以零售、休闲为主。,d）东原开发项目整体以“童梦童享”主题，以儿童服务配套概念打造项目。,市场及本体要点总结：,b）大量的中端、年轻家庭消费群体作为消费主导，以及周边产业园/学校/妇幼消费群体。,如何抓住客群？,如何吸附客群？,如何差异竞争？,如何带动品质？,如何符合调性？,如何满足需求？,项目定位回顾,定位难点？,抓住儿童
5、目的性消费、以儿童消费带动家庭消费 注重体验式消费，关注生活、体现休闲是本案商业发展的主要核心,c）根据消费者调研、商家访谈、区域商业现状分析，区域对休闲、儿童等相业态需求旺盛,业态定什么样的调？,如何谋求发展？,抓 住 儿童 注 重 体验,以本案业主及区域周边居民（大量新建中高端住宅小区），区域目标性消费群体； 打造具备综合性消费凝聚力的特色商业街，如儿童消费体验、零售、家居、超市、餐饮、休闲娱乐等； 通过以体验式消费为主，儿童消费为亮点的业态组合，打造具备引领区域的商业中心，提升项目整体竞争力。,项目定位回顾,项目定位为外光华商业中心核心区区，以区域客群为主，主要覆盖项目周边及西侧的广大客
6、群。,24小时全天候生活消费体验中心,打造外光华区域级商业中心,最代表成都西贵的体验式生活中心； 全方位的休闲生活场所； 多层次的品质生活中心； 新体验式时尚生活天地。,项目以儿童业态和体验业态为主，定位为24小时全天候生活消费体验中心 目前已引入超市和影院生活和娱乐类业态。 根据项目商业本体分析及定位，建议引入 特色餐饮，格调餐饮等餐饮业态； 休闲会所、保健浴足、茶楼、酒吧等服务业态； 时尚服饰，户外、运动服饰店等零售业态； 护理用品店、美容美发、纤体健身等生活服务业态； 儿童游乐场、专业儿童用品卖场等儿童业态,商家业态业种引入建议,主力店组合概念,主力超市对项目的影响,价格吸引大量的普通生
7、活消费群体 满足区域内年轻家庭生活需求 商品品类齐全吸引全方位客群 吸引人流，带动商气,商家：,影院,超市,聚集商气人流,商家组合影响因素分析,电影院是强目的性消费，辐射吸引力强，能给项目带来大量消费人流； 属于休闲、文化、艺术相融合的业态，所引入的人群大部分较高端， 电影院可以带动周边相关业态的消费，同时，电影院亦是家庭娱乐消费的主要方式。,影院对项目的影响,主力店组合概念,小结：超市主力店的引入，作为区域的社会配套，形成商业的核心驱动力；影院入驻作为体验式娱乐的基点，产生集群效应，商业形象就初步形成。,商家组合影响因素分析,商家列举：,注：商家名单仅作参考之用,休闲体验业态组合概念,特色餐
8、饮通过特色餐饮的引入，满足不同层次消费者的需求，有效契合家庭消费的需求，有效的吸引人群，增加其消费的可能性；,格调餐饮 如咖啡厅及茶馆，安排在零售业态附近，作为中心的“休憩处”，有助于延长顾客的逗留时间。,休闲会所、保健浴足、茶楼、酒吧结合项目的整体定位，作为项目周边住宅的配套设置，增加对周边人群的吸引力。,商家组合影响因素分析,时尚服饰、户外、运动服饰店 本项目应以中档偏高服饰品牌为主，辅以鞋帽、配饰等零售，保证项目的租金收益，同时奠定项目的档次基础。,生活业态组合概念,商家列举：,注：商家名单仅作参考之用,护理用品店知名度高的护理用品店，深受家庭消费者特别是女性的青睐，对消费者有强大的号召
9、力的护理用品店，项目进入此物业可以增强项目的吸引力。,美容美发、纤体健身 为中高收入群体生活中的重要部分，是他/她们的业余生活中的重要组成部分。,商家组合影响因素分析,儿童游乐场、专业儿童用品卖场,目前区域乃至整个成都缺乏以儿童为主题的消费场所，契合鹏瑞利广场以家庭消费为主的定位，本项目与其形成合力，突出儿童主题化差异。 儿童主题零售是以儿童消费为核心，将儿童成长中所需的一切用品都精选囊括，父母们可以在这里放心买到各种儿童用品，品类更丰富，更专业。 儿童游乐场：项目儿童主题重要业态，吸附项目周边区域众多儿童，在儿童游玩的同时，吸引其家庭进行其他消费。,商家列举：,次主力店组合概念,注：商家名单
10、仅作参考之用,商家组合影响因素分析,项目商业具体落位,注：上述面积仅为套内面积，外摆空间暂无法落实具体面积，。,东原万家湾项目总体配比建议,休闲餐生活服务并重。,商业配比建议,以上租金价格来自市场数据，租金价格主要与业态以及区域位置有关。,各业态商铺月租金价格,项目商业总体量6万，地上以街区式商业为主:,商业主题区（红色范围）： 利用良好昭示面、 下沉式广场等优势、通过地下超市吸引商气人气，打造以儿童为主导的主题性商业，突出项目整体调性，拔高项目商业的整体品牌形象，档次中高。 目的性消费区（黄色范围）： 自然人流较少，规划为目的性消费商业，引入区域稀缺的业态，完善项目业态类型，档次中高及中端。
11、 社区配套区（绿色范围）： 位置靠里，展示面较差区域规划为社区配套型商业，打造品质型社区商业，以满足社区内部及周边生活所需，档次中端为主。,商家具体布局分析,目标商家模拟落位一一1栋,商业集中区人流引导,小区主入口,目标商家模拟落位一一1栋,三层,五层,四层,御指天堂 800,雨花石 （西餐）300,半打露天 水吧 300,目标商家模拟落位一一2栋,一层,Yeeji生活杂货80,大安五金120,华帝燃具 100,成都地毯50,玉兰墙纸50,一方茶水 100,目标商家模拟落位一一2栋,二层,三层,VINOTECA维诺卡红酒馆200,常乐足道 700,论道茶艺 300,索菲亚画廊 200,目标商家
12、模拟落位一一3栋,一层,生活无限 200,家政保洁 80,茶与布朗30,Coco 30,喵呜是店长 100,目标商家模拟落位一一3栋,二层,三层,今日阅读 200,成友茶坊 200,O2（精品健身） 700,今日阅读 300,目标商家模拟落位一一4栋,一层,山夫 200,早点来 80,生活无限礼品店100,童话森林礼品店50,麦巧克力礼品店50,目标商家模拟落位一一4栋,二层,三层,仙踪缘 700,城市英雄 700,目标商家模拟落位一一5栋,中国银行 350,中国银行 300,融鼎鑫投资理财200,华安保险120,华安保险200,融鼎鑫投资理财200,21世纪不动产80,目标商家模拟落位一一5
13、栋,三层,五层,四层,圣伽瑜伽800,番茄树早教 300,新动态国际英语300,目标商家模拟落位一一7栋,一层,二层,48,39,36,贝尔康 （药房） 150,金手指美发200,目标商家模拟落位一一8栋,一层,浙文眼镜200,维尔儿童摄影150,布兰奇50,目标商家模拟落位一一8栋,二层,三层,文峰美容美发200,文峰美容美发200,大洋艺术学校 300,成友茶坊300,成友茶坊200,大洋艺术学校 200,目标商家模拟落位一一9栋,一层,百益小超市 200,福利药房150,爱达乐（面包）80,老实人家政服务 60,一层,目标商家模拟落位一一9栋,二层,二层,三层,花间 400,往事如茶茶坊
14、 170,心发现 223,听香茶社 128,富林茶坊 128,卡伦造型 170,阿杰发艺 223,目标商家模拟落位一一10栋,一层,二层,WOWO 150,加减发艺200,目标商家模拟落位一一11栋,一层,二层,华为体验馆 200,娇兰佳人200,木果果木200,秋水伊人240,耐尔 40,发源地 200,茜施尔修正型内衣150,奥利侬内衣150,上岛 400,一层,目标商家模拟落位一一11栋,三层,四层,五层,容和小厨400,甜叔叔 200,富侨 400,富侨 400,SPA莎蔓莉莎300,目标商家模拟落位一一12栋,一层,二层,潮流手机配饰店 40,利郎 240,圣杰士（西餐）200,铂澜
15、女性健康减压中心 300,圣杰士（西餐）200,目标商家模拟落位一一12栋,三层,成都福芮儿婚庆250,成都福芮儿婚庆250,目标商家模拟落位一一13栋,一层,二层,爱妈咪产妇恢复中心200,金贝贝早教培训中心 600,喜月母婴护理中心200,雅培妇婴用品200,华亿妇婴用品200,家玛维丝200,红袖 200,圣迪奥160,可可尼160,达芙妮 100,卓诗尼 100,都coco 40,廖记棒棒鸡40,目标商家模拟落位一一13栋,三层,四川音乐学院舞蹈培训中心700,行知文化辅导学校 700,目标商家模拟落位一一14栋,千色店 150,苹果专卖100,1573 100,1919 150,蓉城老妈火锅500,二层,一层,目标商家模拟落位一一14栋,仁和会计培训学校500,五层,四层,三层,贝尔机器人高手联盟500,贝尔机器人高手联盟500,目标商家模拟落位一一15栋,香浓海岸500,二层,一层,香浓海岸500,目标商家模拟落位一一15栋,缤纷KTV 500,缤纷KTV 500,五层,四层,三层,香浓海岸500,目标商家模拟落位一一地下1F,超市店前区 爱心金店、莲上莲、海盗船银饰、天鑫金店、茶之韵茶叶、沉香阁茶叶专营店、蜀涛茶叶、康辉医疗器械、捷锐医疗器材、旭林保健品、保益康医药保健品、逸风通讯、启航通讯、多喜爱床上用品、吉满屋床上用品店,
