2008年淡市营销长沙湘江北尚销售培训课件

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1、,宜兴市城市与谢桥村商业项目 研究报告,报告内容,第一部分 宜兴概况 第二部分 城市经济发展状况 第三部分 城市发展规划 第四部分 房地产市场初步分析 第五部分 规划设计初步方案 第六部分 开发计划 第七部分 投资测算 第八部分 初步分析与判断,第一部分 宜兴概况,第一部分 宜兴概况 第二部分 城市经济发展状况 第三部分 城市发展规划 第四部分 房地产市场初步分析 第五部分 规划设计初步方案 第六部分 开发计划 第七部分 投资测算 第八部分 初步分析与判断,宜兴概况区域位置,宜兴是著名的“中国陶都、教授之乡、书画之乡和名士之乡”，是“国家卫生城市、国家环保模范城市、国家园林城市和中国优秀旅游城

2、市”，是“新兴的经济发达城市，环保产业之乡”，是太湖西岸一颗璀璨的明珠。,南京,上海,长江三角洲,深圳,广州,珠江三角洲,北京,天津,环渤海,宜兴,武汉,宜兴概况区域位置,宜兴地处经济发达的长江三角洲中心地带，位于江苏省南端、太湖西岸，与浙江、安徽两省交界，东距上海180公里，西距南京135公里，南距杭州125公里。,宜兴概况面积人口,市域总面积2038平方公里，陆域1582平方公里，太湖水域456.7平方公里，建成区面积55平方公里。宜兴市辖宜兴、丁蜀等19个镇、2个街道办事处，有259个行政村、96个社区居委。2006年末宜兴户籍总人口106.05万人，比2005年净增0.32万。其中城镇

3、人口64.00万，乡村人口42.05万。2006年末常住人口122.45万人，比上年末增加3.58万人。 外来人口16.4万。,宜兴概况城市空间,成熟市域范围北至阳泉路，东至东氿大道，西至氿滨大道，南至龙潭路。 核心商业区，北至太滆西路，东至荆溪路，南至教育路，西至氿滨大道。 本项目西距宜兴火车货运站2公里。北距核心商圈1.5公里。,环保工业园,宜兴站,东氿新区,龙背山,团氿,丁蜀镇,宜兴客运站,宜兴概况东氿新区,宜兴城市总体规划确定了东进的战略，东氿新区是城市东进战略的具体实施方案。东氿地处宜兴市东部，北起芜申运河、庆源大道延伸段，东至太湖西岸线，西至东氿大道，南靠宜浦公路、大浦林庄港。规划

4、总面积46 k 。其中东氿风景区规划总面积16k。宜兴市政府邀请美国易道，英国阿特金斯和清华大学三家竞标概念方案设计，最后美国易道公司胜出。,宜兴概况东氿新区,东 氿 大 道,太 湖,宜兴概况东氿新区,启动区,成 熟 市 区,启动区用地规划图,东 氿 大 道,老 城 区,解 放 东 路,宜兴概况东氿新区,宜兴市东氿新城启动区位于东氿以西、以南，东氿大道以东，大溪河以北，用地面积约139公顷。,启动区鸟瞰图,宜兴概况东氿新区,启动区夜景,宜兴概况东氿新区,启动区透视图,宜兴概况东氿新区,溪隐村项目,东氿新区,东氿大道,体 育 中 心,市 区,溪 隐 路,市 区,宜兴概况东氿新区,溪隐村项目,总用

5、地面积：25.0公顷 开发性用地：居住用地：4.7公顷商业用地：7.6公顷酒店用地：2.5公顷总计：14.8公顷综合容积率：1.5 总建筑面积：22.2万,宜兴概况东氿新区,东氿远望,东氿大道现状,宜兴概况东氿新区,东氿新区用地,宜兴概况东氿新区,溪隐村项目用地,宜兴概况东氿新区,宜兴概况东氿新区,体育中心夜景,宜兴概况自然环境,宜兴的气候属亚热带季风气候，四季分明，温和湿润，年均降雨量1195 毫米，年均气温15C。宜兴境内地势南高北低，南为山区，北为平原，西为圩区，东临太湖。宜兴是著名的山水城市，城市绿化覆盖率达44.5 ，人均绿地面积16.5平方米，北有滆湖，中有三氿（西氿、团氿和东氿）

6、，东有太湖，城市内水网密布，是美丽的宜居城市。宜兴是优秀旅游城市，景点有阳羡景区，东坡书院，梁祝故里等 。,宜兴概况历史文化,宜兴物华天宝，人杰地灵。古代曾出近400名进士，其中状元4名；有宰相10位、将军15位。现代更是人文荟萃。至2006年底，宜兴籍中国科学院院士有11位；中国工程院院士10位。宜兴陶瓷源远流长，生产紫砂陶艺的紫砂泥全球仅有，紫砂陶器已驰名海外，中国陶都是宜兴最大的特色。,宜兴概况历史文化,城市景观,城市景观,宜兴概况交通状况(对外),宜兴是新兴的交通枢纽城市。宜兴地处沪、宁、杭三大城市等距离中心。随着新长铁路、宁杭高速公路、 锡宜高速公路、芜申运河的建成，宜兴已成为华东地

7、区水陆交通重镇。铁路：新长线（江苏省新沂 浙江省长兴）高速公路：宁杭高速（南京杭州）锡宜高速（无锡宜兴）沪宁高速（上海南京）国道104国道（北京，济南，南京，杭州，福州， 从宜兴西侧通过）,4,1,2,3,5,宜兴概况交通状况(对外),104国道,宁杭高速,沪宁高速,锡宜高速,新长线,宜兴概况交通状况(宁杭城际高铁),宜兴,宁杭城际轨道（南京至杭州）共设：南京南、江宁、溧水、溧阳、宜兴、丁蜀站、新长兴、湖州南、德清、余杭、杭州东11站等。全长约251公里，列车设计时速：站站停车大约为200公里时速，大站直达为300公里时速。预计2010年投入运营。工程总额约为203亿元。 宁杭城际高铁建成后，

8、宜兴至南京/杭州均可半小时到达。,宜兴概况道路交通（对内）,宜兴市域内路网密布，市内交通较便捷。东西主干道（自北向南）：阳泉路、阳羡路、太滆路、解放路，教育路，东山路，龙潭路南北主干道（自西向东）：西氿路（104国道），氿滨路，人民路，荆溪路，东氿路,环保工业园,市 区,东氿新区,龙背山,第二部分 城市经济发展状况,第一部分 宜兴概况 第二部分 城市经济发展状况 第三部分 城市发展规划 第四部分 房地市场初步分析 第五部分 规划设计初步方案 第六部分 开发计划 第七部分 投资测算 第八部分 初步分析与判断,城市经济发展状况国内生产总值,2006年全市实现生产总值（GDP）428亿元，比上年增长

9、16.3%。其中第一产业增加值17.1亿元，比上年增长5.2%；第二产业增加值256.9亿元，比上年增长15.6%；第三产业增加值154亿元，比上年增长19.0%。 宜兴在2006年经济百强县基本竞争力评比中位列第九位。前十名见右表。,城市经济发展状况微观经济环境,宜兴2006年，按户籍人口计算，全市人均生产总值40419元，比上年增长16.2%，按现行人民币汇率折算，人均生产总值5182美元。宜兴的创富效率很高，如果参与全国人均GDP排名，可列入前10位。全年城镇居民人均可支配收入16089元，比上年增长16.3%，在全国可排在青岛（15328）前，列26位，与第一名东莞市（25320 ）相

10、差9231元。城镇居民人均住房建筑面积36.09平方米 ，居住条件较好。,城市经济发展状况固定资产、房地产投资,2006年宜兴市全社会固定资产投资完成173.96亿元，比上年同期增长22.7%。其中民营经济投资完成118.29亿元，增长27.2%，占全社会固定资产投资总额的68.0%，其中私营个体经济完成投资73.69亿元，比上年增长22.3%。 民营资本实力可见一斑。宜兴全年完成房地产开发投资33.53亿元，比上年增长38.1%。,城市经济发展状况支柱产业,宜兴目前已形成七大支柱产业：宜兴已经形成以电线电缆、化纤织造、环保机械、陶瓷、服装服饰、精细化工、机械铸件等七大优势产业集聚群。旅游产业

11、宜兴凭借“陶、洞、竹、茶”，山、水、平原，紫砂文化、梁祝文化等得天独厚的自然人文禀赋，旅游业得到大力发展，2006年实现全社会旅游总收入40.84亿元，成为宜兴市又一大支柱产业。三产比例三产比例为 2006年第一产业增加值17.1亿元，比上年增长5.2%；第二产业增加值256.9亿元，比上年增长15.6%；第三产业增加值154亿元，比上年增长19.0%。第三产业增速最快。,城市经济发展状况发展潜力评价,宜兴自身发展条件：第一，交通区位优势明显。 第二，自然人文资源丰富。 第三，宜兴属县级市，城市扩张初期， 地产开发目前 还没有进入过度竞争时期，进入门槛相对较低。 第四，民间资本雄厚，有投资实力

12、。,第三部分 城市规划,第一部分 宜兴概况 第二部分 城市经济发展状况 第三部分 城市发展规划 第四部分 房地产市场初步分析 第五部分 规划设计初步方案 第六部分 开发计划 第七部分 投资测算 第八部分 初步分析与判断,城市发展规划城市总体规划,城市性质我国著名陶都、长江三角洲生态旅游城市，苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市。 城市人口和用地规模现状：市区人口40万，用地38.5平方公里；2020年：宜城50万，丁蜀20万，湖滨新城30万，用地规模120平方公里。,城市发展规划城市总体规划,城市空间发展战略：“一心两城”其中“一心”为龙背山，“双城”为宜城和丁蜀 城市发展方向：宜城：东进、

13、北扩、西优、 南控丁蜀：内部整合，集聚发展 城市形态,宜城区,东山区,专业市场区,城北工业区,环科园,站前区,丁山区,开发区,洑东区,龙背山,城市发展规划城市总体规划,（1）宜城 （五区） 宜城中心区：包括宜城老城区和城东新区，全市商业、文化、服务中心及旅游服务基地，是宜城的主要生活用地。 东山区：行政办公区。 专业市场区：位于宜城北部区域，是以建筑材料、装潢材料、金属材料市场、汽车交易市场、化工交易市场为主要特色的专业市场区。 环科园：国家级科技工业园，集生产、生活和公共服务为一体的综合性开发区。 城北工业园（经济开发区）：位于芜申运河以北，是以精细化工、高科技产业为主要特色的现代化工业区。

14、 （2）丁蜀 （四区） 丁山区：丁蜀城区生活性用地。 开发区：以绿色陶瓷工业为特色的工业园区。 站前区：以大型陶瓷交易和新型材料等二类工业为特色的城市新发展区。 洑东区：在洑东镇基础上发展以居住、旅游服务为特征的城市社区。 工业用地主要集中在开发区和站前区，以发展以绿色陶瓷为主要特色的地方工业，适当发展其它门类的工业,城市发展规划城市总体规划,大宜兴规划示意图,第四部分 房地产市场初步分析,第一部分 宜兴概况 第二部分 城市经济发展状况 第三部分 城市发展规划 第四部分 房地产市场初步分析 第五部分 规划设计初步方案 第六部分 开发计划 第七部分 投资测算 第八部分 初步分析与判断,房地产市场

15、初步分析市场特征,1、房地产投资增长迅速。 2、市场运行平稳，均价相对较低，需求面积较大，以130平方米区分大小户型。 3、客户区域来源多为本市，且以自住为主。 4、进入的品牌开发商数量有限，多为本土中小开发商。香港恒基置业已进入宜兴。,市场特征,房地产市场初步分析市场特征,全年房屋施工面积301.19万平方米，比上年增长22.9%，其中住宅施工面积255.45万平方米，比上年增长37.0%。商品房销售面积131.71万平方米，比上年增长9.1%，其中住宅销售面积115.74万平方米，比上年增长9.4%。商品房实际销售额38.45亿元，比上年增长24.6%，其中住宅销售额31.01亿元，比上年增长20.2%，住宅销售均价2679元/平米。其它商品房销售15.97万平方米，销售额7.44万元，销售均价4658元/平方米。,房地产市场初步分析市场特征（需求监测）,对宜兴房产交易网的监测,房地产市场初步分析项目分布,本案,新天地广场,现代生活广场,房地产市场初步分析典型项目,新天地广场,房地产市场初步分析典型项目,产品形式4层商业，12层酒店式公寓，15、27层高层公寓 销售策略引进世纪联华购物广场主力店，其余为产权式商铺，委托管理9年，年均回报率8% 商业售价：首层25000元/平方米二层9000元/平方米三层7500元/平方米四层5500元/平方米 住宅售价：4500元/平方米,