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1、,天居胜辛北路项目前期市场报告,宏观城市,宏观房产,项目研究,区域房产,国民经济保持平稳较快发展。全年实现上海市生产总值（GDP）13698.15亿元，按可比价格计算，比上年增长9.7% 。 非公有制经济加快发展。在全市生产总值中，非公有制经济增加值6266.67亿元，增长11.7%。,整体经济形式良好，国民经济保持了平稳较快发展。,宏观城市上海宏观经济,工业生产保持平稳增长。全年实现工业增加值5784.99亿元，比上年增长8.4%。 工业生产增幅连续多年走低。世界经济环境的不景气影响国内外生产企业的积极性，工业生产出现增幅缩水不可避免。,六个重点发展工业行业仍然对经济贡献程度较高。共完成工业
2、总产值15664.26亿元，比上年增长7.9%，占全市规模以上工业总产值的比重达到64.2% 。,工业经济虽有小幅调整，但工业发展走势依然向好。,宏观城市上海宏观经济,固定资产投资结构继续优化。全年完成全社会固定资产投资总额4829.46亿元，比上年增长8.3%。第三产业投资3400.24亿元，增长11.4%，所占比重为70.4%。 国有经济和外商投资增长明显。国有经济投资2295.75亿元，比上年增长29%，占全社会固定资产投资总额的比重为47.5%；外商及港澳台投资748.13亿元，增长5.2%，所占比重为15.5%。,固定资产投资依然成为经济重要的增长点。,宏观城市上海宏观经济,城乡居民
3、收入保持平稳较快增长。城市居民家庭人均年可支配收入26675元，比上年增长12.9%；农村居民家庭人均年可支配收入11385元，增长11.4%。居民居住条件和居住环境进一步改善。全年竣工新建居住区配套公建设施265.6万平方米。至2008年末，城镇居民人均住房建筑面积33.4平方米；人均住房居住面积16.9平方米，居民住房成套率达到95.2%。 消费市场销售增长加快。全年实现社会消费品零售总额4537.14亿元，比上年增长17.9%。,国民收入继续增长，人民生活持续改善。,宏观城市上海宏观经济,宏观经济总结： 国民经济保持了平稳较快发展，各项社会事业全面进步，人民生活继续改善。 GDP依然保持
4、稳定增长。非公经济发展增幅明显。工业受内外经济环境影响，增幅出现较大降幅，但依然保持稳定增长。 固定资产投资结构改善，外资投资依然成为增长点。 国民收入和消费信心未受外部经济衰退影响，反而呈现稳定大幅的增长。,稳定发展的全市经济为房地产业发展提供了稳定的投资环境，而收入稳定增长的国民群体也提供了大量的改善型置业人群。 本项目的市场运作宏观环境是理想而乐观的。,宏观城市上海宏观经济,国民经济持续稳定增长。全年实现增加值654.98亿元比上年增长15.1%。 工业经济继续快速发展。全年实现工业增加值417.58亿元，比上年增长14.6%。 固定资产投资增速放缓。全年完成全社会固定资产投资总额182
5、.1亿元，比上年增长6.1%。 消费品市场健康发展。实现社会消费品零售总额191.6亿元，比上年增长15.9%。 嘉定全区户籍人口54.4万人，比上年增长1.1%，全区来沪人员数达68.7万人。 人民生活质量持续改善。据抽样调查，全区城镇居民家庭人均年可支配收入22241元，比上年增长12.5%,宏观城市嘉定宏观经济,嘉定宏观经济继续保持健康稳定的发展。,产业格局：形成了以汽车零部件为特强产业，电子信息等高科技产业为支柱的工业经济。 产业重心：汽车零部件工业，总产值占全区工业总产值的17.3。 产业投资特点：非公有经济成为推动工业发展的主力。其工业总产值占全区工业总产值的83%，其中外商投资企
6、业占53.4%，私营企业占29.6%。 工业园区：市级两个嘉定工业区、上海国际汽车城零部件配套工业园区；区级五个南翔、江桥、徐行、黄渡、外冈。 重要企业：有20多家世界500强在嘉定投资，如美国通用电气、德国大众、日本富士通、荷兰飞利浦等。 第一产业重心：生态农业、种源农业、特色农业、体验农业。 第二产业重心：加快发展电子电器、生物医药、环保工程、新材料等优势产业。 第三产业重心：以上海国际赛车场为依托，拉动居住、文化、娱乐、休闲、体育、教育、旅游、宾馆、餐饮等第三产业实现跨越式发展。,嘉定工业区平面图,上海国际汽车城平面图,地区产业将给本项目带来大量的潜在客源。,宏观城市嘉定产业,嘉定规划行
7、政区划： “一城、五镇、六居住社区” 格局 一新城：即嘉定新城，是由嘉定主城区、安亭、南翔3个组团构成的组合式城市，规划人口规模为80万。 五镇：外冈镇、江桥镇、嘉定市级工业区（北区）、华亭镇、徐行镇。 六居住社区：娄塘、唐行、戬浜、封浜、方泰、徐行。,本项目所在的嘉定新城成为嘉定规划的重要组成部分，成为区域未来发展的一个热点。,宏观城市嘉定总体规划,嘉定交通规划：,主干道规划：“五横五纵”格局,轨道线规划：城际铁路+R11,各条高速路已形成成熟的区域交通网络。而在建的轨道11号线也拉近了嘉定和市区的距离,将为嘉定带来大量的迁入客群。,宏观城市嘉定交通规划,“五横” 曹安、宝安、嘉盛、嘉安、宝
8、钱 “五纵” 浏翔、嘉行、胜辛、嘉松、墨玉,本项目位于嘉定北部工业区内，地理上更加接近主城区。,嘉定新城中心区 位于嘉定新城主城区南部，东临市级都市工业园区、西接上海国际赛车场。具体范围：东至沪嘉高速公路（A12）、南至宝安公路、西至漳浦河、北至郊区环线（A30）。,本项目,郊环线,A5公路,商务办公区,生态居住区,南城区西侧部分为行政商务区，以汽车产业为核心，重点培育服务于跨国公司和大型企业的“总部经济”商务办公区。,东侧部分为生态居住区，建设成面向商务人士的全智能的中高档住宅区。,宏观城市嘉定新城规划,09年一季度嘉定新城各镇区经济数据分析表,嘉定新城的经济基本以工业区、安亭和马陆三个区域
9、的工业发展为主要贡献。 20余万的外来人口和24万的户籍人口构成了本项目未来的客户来源，其中近7万的非沪籍新上海人的置业需求是本项目客源的重要支撑。,宏观城市嘉定镇区经济,嘉定区域研究总结： 国民经济继续保持平稳增长的态势。全区各项社会事业全面进步，人民生活水平不断改善。 GDP依然保持稳定增长。汽车为主的工业贡献度达66%。 嘉定新城规划提升投资者信心，轨道交通建设助推人口导入 。,宏观城市嘉定总结,天居胜辛北路项目前期市场报告,宏观城市,宏观房产,项目研究,区域房产,嘉定区公寓市场进入09年来呈现供需两旺，价格平稳的态势。 由于整个嘉定商业聚集区较少，因此整个商业市场较为平淡。 办公方面，
10、整体供应与成交均十分低迷。,宏观房产嘉定房产,嘉定主城区住宅逐渐由供大于求转向供小于求。 近1年来，当地公寓价格方面波动较小，基本在8500元/平米上下波动。 商业成交价格受地区不同档次商业成交影响，上下波动激烈，市场主力成交价格在10000-14000元/平米。 板块办公产品近一年来供应与成交稀少，现有市场需求并不旺盛。,宏观房产嘉定主城房产,宏观城市,宏观房产,项目研究,区域房产,天居胜辛北路项目前期市场报告,区域房产住宅板块房产,轨道11号线,11号线沿线经过区域主要是嘉定主城和南翔两个板块。 市区引入居住者主要在南翔购房，目前较少人群选择在嘉定主城区置业，这也决定了地区目前外来需求总量
11、较小。,各板块购买客群主要以当地购买者为主，而外地经商者也已构成重要的客源组成。 嘉定新城规划刺激了嘉定众多企业主和投资者，当地改善型置业需求成为当地主要的购房需求。 对安亭和南翔而言，较少有当地人在嘉定新城购置住宅，仅有部分投资者和经营者会投资商业产品。对本项目而言，周边板块的客源影响较为有限，主要以本区域客源为主。,嘉定区各板块住宅市场分析,区域房产住宅板块结论,保利海上五月花 均价：9252元/,嘉华居 均价：8177元/,水岸上品 均价：9075元/,右岸嘉园 均价：9075元/,保利家园 均价：8622元/,区域房产住宅项目分布,在售项目少， 都为小高层公寓产品，主要分布在城区南北两
12、侧,本项目,嘉定目前在建项目共有5个（除本项目外）。 项目产品类型主要为小高，物业形态趋同。 在售项目中除了保利家园外，其余项目都无后续供应推出，市场供应量趋少。,区域房产住宅项目总表,当地住宅市场竞争小，住宅开发机会大,区域房产住宅户型面积,通过嘉定在售项目主力面积分析： 嘉定主城区主力面积以80-90的两房为主，早期楼盘为三房； 由于7090政策的限制，市场上130以上的三房产品越来越少； 结合市场需求分析，嘉定主城区对于三房潜在需求较大；,区域房产住宅价格分析,在售项目主力总价,从单价上看： 靠近嘉定主城中心，配套较好的个案售价相对较高； 品牌开发商的售价相对较高； 总体上区域均价约在8
13、000-9500元/之间； 从总价上看： 区域两房产品基本在85万左右，三房约在115万左右； 地铁概念逐渐在区域内呈现，开始影响区域价格分布；,区域房产住宅客源结构,从客源区域上看： 嘉定主城现有客源中，绝大部分来自嘉定主城或者周边区域； 新上海人的比重虽然不高，但有逐渐增加的趋势； 上海市区的客源占据一定比例，但比例不大，随着轨道11号线的通车，该部分客源比重将有所增加；从置业目的上看： 改善型置业和婚房置业为区域主要的置业目的； 纯短期投资性客户比重不大，目前投资类的主要是自住兼投资的长期投资者；,区域房产住宅去化速度,从去化率上看： 嘉定主城由于需求量大，供应量少，整体去化率均较为理想
14、； 嘉华局由于产品不如五月花，在同区域竞争上不具任何优势，导致去化率不高；从去化速度上看： 嘉定近期开盘的项目去化速度较快，尤其是产品品质较好的品牌楼盘；,区域房产别墅市场简析,区域暂无期房别墅产品在售，仅有个别楼盘剩余现房别墅在售，如下表,地区别墅市场发展特征如下归纳： 200左右的联排类别墅在总价、功能性上并不输于独立和双拼别墅，成为目前市场上中产家庭的宠儿。 独立别墅由于总价偏高，地区购买力水平不如市区，购买客层有限而出现一定程度的慢销迹象。 地区联排类产品的单价基本在15000元-20000元的水平，总价一般在300万左右的较为好销。,区域房产住宅供应情况,由于各楼盘目前销售多剩余体量
15、不大，因此未来地区住宅供应将围绕未上市的项目进行。,1,2,3,4,5,未来地区住宅供应将集中在嘉定新城区域，围绕着轨道11号线展开，楼市将出现如下几点特征： 供求热点向南转移：嘉定新城将成为未来城区人口和市区人口转移的主要方向（向南）。 新城市场竞争逐渐白热化：随着嘉定新城各楼盘的推出，对导入人口的客源争夺将非常激烈。 新城周边区域楼市将出现真空化：大量客源向新城流入造成周边乡镇人口数量的减少，将争夺周边乡镇的楼盘客源。,区域房产住宅总结,当地住宅市场发展特征： 供应断续推量，未来供应将集中在新城南区。 嘉宝、保利、龙湖、新城等地产企业在新城纷纷圈地造宅，未来楼市客源争夺趋向激烈。 地区价格
16、波动较为稳定，基本在8500-9000元/平米。 区域客源主要以本地客为主，置业需求以改善型居住为主。 面积在90-130平米的2、3房产品是目前地区主力成交户型。 各楼盘销售情况较为理想，除了当地改善型需求较为旺盛外，各开发商的销控策略也较为成功。 地铁11号线通车在即，将为本区域带来大量的外部客源； 别墅产品供应稀缺，市场机会较大。,随着轨道11号线的通车，外部客源的导入，区域住宅发展潜力大，新城将成为未来楼市热点，对本项目产生较大的负面影响。,宏观城市,宏观房产,项目研究,区域房产,天居胜辛北路项目前期市场报告,项目研究区位,本案,嘉定主城区,菊 园 街 道,嘉定新城 居住组团,轨道11号线,项目位于徐行镇朱家桥，远离嘉定主城区和嘉定新城。 项目离主城区直线最近距离3公里，车行公路距离约4公里。,3公里,项目研究周边环境,嘉定工业区居住区,
