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1、高密度策略,2.0以上容积率项目研究,目录,一、引言 二、体系分解 三、可能性研究 四、需求性研究 五、产品观 六、小屯项目的针对性研究,一、引言,研究背景及目的,背 景 可能开发项目中，高容积率是一大类型。 具有节地性，符合城市发展方向。目 的 形成针对高容积率的产品观 为高容积率项目的决策提供参考,研究思路,研究范围：以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息研究方法 以客户需求为基础，分析高容积率带来的特点，以及由此形成的特质，形成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况,高容积率带来了什么？,相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫
2、感？ 如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性澳洲康都的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理 高密度下的景观处理？ 高密度对局部小气候的影响？ 高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响 高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响） 相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性的增加（尤其在大规模社区中） 相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求 高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？ 对“合理性”的更高要求（相比低密度） 如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？ 对内部或周边配套的要求？
3、对后期装修的影响？,二、体系分解,产品 = 可能 + 需求,产品线 （可能成为什么？）,客户线 （需要成为什么？）,单体的可能性 规划的可能性 ,社区定位,合 理 性,宜 居 性,需求解析（一）,单 体,景 观,配 套,其 它,社区定位,规 划,需求解析（一）,景 观,配 套,其 它,规 划,社区定位,单 体,需求解析（二）,需求解析（二）,高容积率下的产品观,结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品的可能性 保证产品的合理性 符合社区定位的宜居性 符合定位的其他附加值,三、可能性研究,高容积率下的单体演变逻辑,品质逻辑：日照、通风、保温、景观视野、均好性 型式
4、逻辑（节地性）：面宽、进深、单层户数、分摊系数 成本逻辑：外墙面积、结构形式、设备、层数变化,高容积率下的单体演变图示,朝阳园 （一期）,朝阳园 （二期）,今典 花园,高容积率下的单体演变图示,燕沙后,华贸国际公寓,光明城市（上海）,棕榈泉国际公寓,高容积率下的单体演变图示,公园印象（上海）,枫林绿洲 （西安）,珠江峰景,锦绣龙城（浙江）,高容积率下的单体演变图示,嘉和人家,高容积率下的单体演变图示,高容积率下的单体品质象限（北方）,合理性 （日照、通风）,宜居性 （景观、均好性）,高容积率下的建议单体选择（北方）,单体的拼接组合,一般情况下，在以上8种类型中选择，以保证品质和容积率的均衡。
5、影响单体品质的因素排序如下：日照景观视野通风单层户数保温 板楼进深控制在14米以内（一梯三户加厚部分除外）。 在不影响户型品质和兼顾建筑造型的前提下，尽量减少单体平面的周长，以提高保温性能，并可减少外装饰面积，降低造价。 注意电梯位置对户内空间的噪音和震动影响。,高容积率下单体选择的几点考虑（北方）,高容积率下规划组合的考虑因素,经济性：单体选择、日照间距、层数 空间感：围合感、领域感、流动性 宜居性：小气候、景观性、便利性,项目基本数据一览表,项目基本数据比较图,现象：项目的档次与容积率、层数关联小，与地段、景观资源、自身品质关联大,高容积率下的规划结构分类（按构成元素）,纯点塔,万科星园（
6、2.7）,高容积率下的规划结构分类,纯点塔,点塔+少量板,朗 琴 园 (3.8),珠江峰景（2.44）,高容积率下的规划结构分类,纯点塔,点塔+少量板,点+板,阳光上东(2.48),纯点塔,点塔+少量板,点+板,板+少量点,乐府江南(2.07),高容积率下的规划结构分类,诚品建筑（2.4）,高容积率下的规划结构分类,纯点塔,点塔+少量板,点+板,板+少量点,燕沙后(2.5),澳洲康都(3.98),高容积率下的规划结构分类,纯点塔,点塔+少量板,点+板,板+少量点,纯板,慧谷阳光(2.15),华纺易城(2.46),高容积率下的规划结构分类,纯点塔,点塔+少量板,点+板,板+少量点,纯板,沿海赛洛
7、城(2.64),观湖国际(3.5),高容积率下的规划结构分类,纯点塔,点塔+少量板,点+板,板+少量点,纯板,高层,高层+小高层,高层+小高层+低多层,高层+低多层,上元(3.18),高容积率下的规划结构分类（按围合方式）,强围合,半围合,弱围合,开敞式,高容积率下的规划结构要点分类表,几点感受： 乐府江南的规划空间感 诚品建筑的规划、品质感、文化牌 珠江峰景比星园缺灵性，但更理性、务实 星园与棕榈泉的空间对比（均布式与周边式） 阳光上东的组团感、复合性、城市感、品质感 燕沙后的务实定位 朗琴园与澳洲康都的景观牌，成本投入的重点 上元的独辟蹊经,高容积率下的停车方式,前提和趋势： 1、在北京，
8、私人轿车拥有率达22% ，有车人家中，有13%的家庭已经拥有了第二辆家庭用车，私人轿车拥有量在飞速增长 。 2、高容积率社区人口密度的提高使停车问题更为突出。 3、对社区景观绿化的高度重视，需要避免停车对社区环境的不利影响。,对策： 1、在尊重行人（通过组团内的高品质绿化空间）和尊重驾车人（一定程度上保留在社区内地上行驶的距离与时间）之间获得一种平衡，大家共同享有高品质优美的社区，而不需要哪一方做出太大的牺牲。 2、规划便于驾车人的合理的行车路线，根据驾车人的行动路线和活动范围，来提升相应的空间舒适度和视觉美感。 3、在地面停车、架空停车、半地下车库、地下车库四种方式中，以半地下、地下停车为主
9、，地面停车为辅。 4、地下车库的处理，考虑绿化和阳光的引入，下车后回家路线的便捷和沿途感受，车库电梯厅的空间与装修。,四、需求性研究,需求解析,宜居性弱化高密度,如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？ 容积率是一个理性的数值，但是，人对居住空间舒适度的判断取决于现场感知，而非抽象的数字。 高层建筑因其生硬的直接落地、表情冷漠呆板、局部小气候差，而拒人以外。,宜居性弱化高密度,让丰富弱化呆板和尺度组团中的类型混合,近人尺度上，让高层变成低层“高汤”、“前汤”的尝试,让室外/活动空间穿插入高层楼体“泛会所”的出现,把高层体块“打散”复合立面,宜居性改善小气候,高层建筑改变光线、日照、和自然
10、通风，对社区及其周围小气候环境造成很大影响，具体如： 塔楼可能在底部造成强力的下行风和不舒服的旋风。 “狭管效应”在刮起大风时，有“狭管效应”作怪，通过高楼之间的瞬间风力会被放大。 小风时则造成通风不良，形成污染物阻滞地带。 在阳光照射的几个小时以内，高层建筑投下阴影，这些阴影可能极大地改变着该区域的性质，影响着小气候以及遮断视景。 “牛背雨”当向阳的水泥、柏油路面上的温度到80左右时，会对造成降雨的水汽有很大的影响，也就会出现路东暴雨如注、路西地皮将湿的现象。 由于居住集中，空调、取暖和照明等需要较大的能量供应，从而产生大量的热量，改变了原有的热平衡关系，加剧了热岛现象。,宜居性改善小气候,
11、日照 （一）住宅布置与日照质量 在住宅布置中，改变单纯地按照日照间距南北向行列式排列，充分利用太阳的方位角变化，采取灵活多样的方式，既丰富了空间环境，又提高了日照质量。归纳起来有以下几种方法： （1）住宅上下或左右错开布置（2）条式住宅与点式住宅相结合的布置 （3）南偏东的最佳日照角度的布置,（二）东西向 适当增加东西向住宅不但增加了建房面积，还可扩大南北向住宅的间距，形成庭院式的室外空间。 涉及东西向住宅的设计，可采取以下措施克服西晒缺点：（1）将次要房间放在西面，加大西向房间的进深 （2）在西边设置进深较大的阳台，不让阳光一晒到底 （3）凡是朝西户都有东面居室，避免纯朝西户的出现，从而组织
12、好穿堂风，让日落后把余热吹走，晚上就能休息与睡眠。 采取东西向住宅和南北向住宅拼接时，必须考虑两者接收日照的程度和相互遮挡的关系。虽然东西向住宅遮挡了部分南向居室的午后日照，但庭院内冬季可不受寒风的侵袭，改善了室外小气候。 例：集团东西向薄板户型,宜居性改善小气候,除了以上日照与通风等因素外，居住区的绿化、水系等条件也是影响居住区热环境的主要因素。设计绿地时，对于热量吸收，灌木要比草地易吸收，阔叶树比针叶树易吸收，在宅前宅后的院落，宜种植适量树木来增加居民的休憩场所，吸收夏季过多的热空气。同时还具有保温增湿的效果。,通风 （一）建筑布局，要为整个居住区提供自然通风的环境。（1）过梳法 一般来说
13、，开敞的空间比封闭的空间空气流通性能好；点式住宅比条式住宅通风效果好。点式住宅当夏季风吹来时如同过梳一般，将居室和庭院内的热空气吹走。 （2）导流法 把居住区的室外空间组织成一个系统，将居住区主要道路设计成主通风道，沿通风廊道流向各个住宅组团，然后再从组团内庭院空间分流到住宅。 （3）南敞北闭法 适用于北方部分地区，那里夏季需引入季节风，冬季要遮挡北来的寒风。主要居室向南，具有良好的日照与通风条件，同时对小区小气候有好处。南边的低住宅呈三点式布置，向季节风敞开，对通风特别有利。 （二）必要的时候，通过风洞实验，可以感性、直观地显示出在风场作用下，质量、动量和热量传递转移的情况，为在规划、决策时
14、了解和解决污染物扩散、热岛效应和建筑物风荷载提供依据。,宜居性改善小气候,规划布局的考虑因素： 1、板点结合，适当考虑南敞北闭法，导堵结合，合理布局 2、合理采用东西向住宅，在单体户型基本合理的情况下，改善社区小气候 3、结合景观，合理布置绿地和硬地的位置，控制合适的面积规模，改善局部热环境 4、种植设计必须考虑对局部小气候的影响，多种树木,宜居性景观,现象： 容积率增加 景观因素突出 宜居因素的重要性加强,宜居性景观,棕榈泉 国际公寓,宜居性景观,宜居性景观,宜居性景观,宜居性景观,宜居性景观,景观应作为高容积率项目提升品质的重要关注点，可有效舒缓高容积率带来的生理和心理压力。 景观本身要具
15、备必要的观赏性，包括近距离景观和高视点景观。 景观的可参与性，或多功能原则，也就是绿化用地也可以做别的功能用，是多用途空间，以满足居民的活动需求。,水景的适当采用：恰当运用有助于提升景观档次，调节小气候，从心理层面看，水景能更有效地舒缓压力。 车库应纳入景观体系一并考虑：一方面，弱化对景观的影响，另一方面，也需要为停车创造良好的环境。,宜居性景观,在倡导“健康住宅”的今天，要关注景观的生态性，提倡生态第一，景观第二的原则。生态景观不只是绿化，必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。具体设计上： （1）注重绿化布局的层次、风格与建筑物相互辉映。 （2）注重不同植物各方面的相互补充融
16、合，例如，除普通草本植物外，注重观赏花木、阔叶乔木、食用果树、药用植物和芳香植物等的种植。 （3）注重发挥绿化在整个小区生态中其他更深层次的作用，如隔热、防风、防尘、防噪音、消除毒害物质、杀灭细菌病毒等，甚至从视觉感官和心理上消除精神疲劳等作用。 （4）从生态角度看，用树绿化的效率要比草坪绿化高25倍，也好维护。根据研究，乔木与草坪的投资是1：10，而产生的生态效应是30：1，每公顷的树木每年能吸收二氧化碳12吨，二氧化硫300公斤，产生氧气，吸收灰尘，蓄水，所以夏天感到凉爽，冬天感到温暖。,（5）生态小区的参考指标：绿化指标：是衡量生态小区建设水平最重要的指标之一。绿地率（包括景区和水面）须达50%以上，人均公共绿地应在28平方米 以上。地面保水指标：本指标强调建筑基地渗水保水能力，尽量减少混凝土覆盖面积，采用自然排水系统，以利于雨水的渗透，理想指标是小区80%的裸露地具有透水性能。,
