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1、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 增值税征收管理暂行办法,2016年4月,一、基本政策要点,主要来源于财税【2016】36号,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用范围：房地产开发企业,以下所称一般纳税人和小规模纳税人都是指房地产开发企业。 房地产开发企业只适用于拥有房地产开发经营资质的建设单位。 自行开发的房地产项目是指首次进入流通的房地产，俗称一手房。 房地产项目只针对房地产，不包括其他不动产。,进项不需分期抵扣,一般纳税人政策,小规模纳税人政策,一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。,一般纳税人销售试点前开工的老项目，
2、可选简易计税，征收率5%，销售试点后开工或者销售未选择简易计税的老项目，使用一般计税方法，税率为11%，但是可从销售额中扣除交给政府的土地价款。,采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。,预收款销售,房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目（无论新项目老项目），按照5%的征收率计税。,政策要点,新发布的办法,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号） 以下简称办法,二、办法的适用范围,国家税务总局公告2016年第18号,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是
3、指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。,第二条 关注三个关键词,以自己名义立项销售,第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。,三、办法对销售额的界定,重点是有关扣除土地价款的规定,（一）第四条,一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）,第四条关键词“对应”隐含两层含义,1,土地价款并非一次性从
4、销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。,2,允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。 对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。,（二）第五条,当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指
5、向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。,第五条要解决的问题,小区配套项目的处理,房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款之中，对这些建筑物、构筑物的面积，本条规定并未将其包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完。实际上是有利于房地产开发企业的。,（三）第八条,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计
6、税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指： （一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,（四）第九条,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。要点1：简易计税方法不得扣除对应的土地价款 要点2：简易计税方法不能差额，必须全额 要点3：一旦选择简易计税方法，36个月内
7、不能变为一般计税方法,四、办法对“预缴税款”的核算,针对不同类型纳税人,（一）第十条、第十一条,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。,（一）第十条、第十一条,预收款是指房地产企业按照收付实现制实际取得的售房款。包括： （一）分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）； （二）全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款）房地产开发企业收到这类
8、预收款以后，应区分项目的具体情况，是老项目还是新项目，确定适用的计税方法，计算当期应预缴的税款。,（二）第十九条、第二十条,小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+5%）3%和一般纳税人一样，预征率都是3%，但需要换算为不含税销售额。,（三）第十二条、第二十一条,一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。,五、办法对“不得抵扣进项税额”的核算,适用一般纳税人,第十三条,一般
9、纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）,第十三条说明,明确应以“建设规模”这个指标作为计算不得抵扣进项税额的依据。建设规模也就是项目建设的面积。在计算简易计税方法和免税房地产项目对应的“不得抵扣的进项税额”时，应以面积为计算单位，而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。,六、纳税申报有关事宜,区分一般计税方法和简易计税方法,（一）第十四条,一般纳税人销
10、售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照试点实施办法（财税201636号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。,（二）第十五条,一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照试点实施办法（财税201636号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。,（三）第二十二条,小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照试点实施办
11、法（财税201636号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。,七、对纳税人发票开具的有关规定,（一）第十六条、十七条、十八条,一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。,（二）第二十三条、二十四条、二十五条,小规模纳税
12、人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。,八、管理要求,相关条文,第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付
13、的土地价款。第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款表。第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。,九、相关政策明细表,十、下一步工作要点,（一）工作要点,熟悉政策内容，妥善处理过渡期间的增值税处理，及时掌握增值税的各项管理规定，掌握营改增后续配套文件，分析对本环节影响并做出应对。 加强行业调研 加强对纳税人的培训与辅导 防范涉税风险。与营业税相比，增
14、值税的税务管理严格。在日常事项、纳税申报、专用发票方面，税务机关的管理上的要求都更为复杂。房地产业需重点关注收入确认、进项抵扣及发票风险。 注意房地产业跨营改增前后项目的处理、购进资产的时点、企业经营周期都容易对增值税税负产生影响。,（二）前期调研情况,1、房地产企业转让股权是否缴纳增值税？受让方是否可以抵扣进项税？ 2、代为政府收取的款项可否从收入中扣减？ 3、代收的物业管理费如何缴纳增值税？ 4、预售售房款如何征收增值税？ 5、出租的不动产免租期内如何征收增值税？ 6、免费的停车位是否要视同销售征收增值税？ 7、融资成本可否抵扣进项？ 8、自行开发的商业地产，一部分对外销售，另一部分留作自行出租，出租两年后再对外销售，可否扣减土地出让金？,（三）纳税人的应对,房地产适用上述过渡政策，虽然征收率与原营业税期间的税率基本持平，但因为增值税是价外税，即：销售额=含税销售额/（1+征收率），因此，选择过渡政策的一般纳税人实际税负将较原3%、5%营业税税负率略有下降。同时，一般纳税人的进项税额和房地产开发企业的土地成本将不参与增值税计算。纳税人在选择适用政策时，应进行周密测算，考虑进项取得情况、土地成本占全部成本比率、下游抵扣需求、自身核算能力、税负影响，并慎重选择适用过渡政策。,THANKS,请在此输入您的副标题,
