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1、一、选 择 题,1、厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）A、40 B、42 C、48 D、502、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则：（）A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断3、估价上的折旧应注重的是（）A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销与回收C、重置价值的摊销与回收 D、价值的减价修正,C,C,
2、解题要点：估价上的折旧应与会计上的折旧区别开来。估价上的折旧是各种原因造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。其注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；而会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。,D,4、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12，则开发利润为（）万元。A、180 B、300 C、309 D、3135、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断6、某住
3、宅小区附近新建一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧7、成本法特别适用（）房地产的估价。A、收益大、发生交易多 B、收益小、发生交易多C、收益大、发生交易多 D、收益小、发生交易少8、重置价格，是采用估价时点的建筑材料、建筑购配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平重新建造与估价对象（）的新建建筑物的正常价格。A、具有同等效用 B、具有同等功能 C、完全相同 D、完全相同的功能9、在通常情况下，重置价格相比较而言比重建价格（）A、高 B、高很多 C、低 D、低很多,B,C,D,A,解题要点：书P91页,C,C,10、在
4、成本法中，直接成本利润率的基数包括（） A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用11、建筑物的物质折旧包括（） A、功能衰退 B、正常使用的磨损 C、环境恶化 D、意外的破坏损毁12、建筑物的重新购建价格是（）价格 A、扣除折旧后 B、估价时点时 C、客观 D、建筑物全新状态下13、成本法中的“开发利润”是指（） A、开发商所期望获得的利润 B、开发商所能获得的最终利润 C、开发商所能获得的平均利润 D、开发商所能获得的税后利润 E、开发商所能获得的税前利润14、下列建筑物的估价中，成本法特别适用于（） A、交易中心 B、学校 C、图书馆 D、化工厂15、经济折旧是建筑物本身
5、以外的各种因素所造成的价值损失，它包括以下几个方面（） A、供给过量 B、需求不足 C、自然环境恶化 D、城市规划改变,BD,AB,BCD,CE,BCD,ABCD,二、判 断 题,1、成本法不可评估具有开发或再开发潜力的不动产的价格。2、某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60、25、15，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率均为0，则用直线法计算出的年折旧额为6.59万元。3、建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。4、在不动产的估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。5、经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结
6、构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60、25和15，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90，70和80，该建筑物的现时价格为835万元。,(W),(R),(W),(W),解题要点：建筑物的经济寿命具体来说是根据建筑物的结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。,(R),1、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60，第二年投入40，均为均匀投入），管
7、理费用为建造成本的3，年利息率为6，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年，假设残值率均为0，试计算该建筑物的折旧总额。2、某商品住宅楼建于10年前，由购买政府出让的土地而建，土地使用权年限为70年，土地面积1500m2，土地出让价格（熟地）为每平方米1000元，现时重新取得该类土地每平方米需要1600元。住宅楼的总建筑面积为3300m2，当时的建筑造价每平方米900元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，经济寿
8、命为50年。其中，门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为40万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率均为0。试评估该住宅楼现时的价值。,三、计 算 题,3、估价对象为一政府办公楼，土地总面积：1000 m2，建筑总面积4500 m2，建于1986年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下： （1）搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表：从2005年12月至2006年9月地价每月上升0.5。 （2）当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地平均每亩10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等每平方米150元，土地开发费用、税金和利润等每平方米120元，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表：（3）建筑物的重置价格价为1100元/ m2； （4）建筑物耐用年限为60年，无残值。其中土地重置价要求分别用比较法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）,
