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1、谨呈：浙江诸暨祥生集团 提案：宁波普兰地产机构 时间：2009年05月15日,壹 开发背景分析贰 地产市场分析叁 地块条件分析肆 地块初步定位,目 录,开发背景分析,战略占位 海岛交通 经济运行 人口发展,六横岛位于舟山群岛南部海域，地处长江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面上，东濒东海，西距宁波北仑港7.5公里，北距全国著名渔港沈家门25公里，周边紧靠国家5A级风景区普陀山、朱家尖、桃花岛，南与象山海域相连；背靠上海、杭州、宁波等长三角城市群，占据长江流域与长三角区域对外开放的海上门户与通道位置，与亚太新兴港口城市呈扁形辐射之势。 六横岛被誉为离宁波市区最近的海上后花园。全镇陆地面积106.79平
2、方公里，辖38个行政村和2个居委会。1993被国家科委列为全国6个海岛资源综合开发试验区之一，1996年列为浙江省社会发展综合实验区，是全国小城镇综合改革试点镇。 2008年5月，六横镇挂牌成立了舟山市六横开发建设管理委员会，定位为国际化、现代化港口宜居城市。,国际化、现代化港口宜居城市长三角海上门户宁波海上后花园,战略占位,海岛交通,桥改变历史：六横岛-佛渡岛-梅山岛-宁波跨海大桥即将落成,随着六横岛全面融入长三角经济区，宁波舟山港口一体化建设进程的加快，六横岛28公里深水岸线已成为中国乃至世界大财团、大集团投资的热土。建造六横宁波跨海大桥，开通陆上交通，合理利用深水岸线，使六横成为全国重要
3、的临港型工业基地和物流、能源基地。建造六横宁波跨海大桥项目已列入浙江省十一五规划，确保2010年通车。 六横-宁波跨海大桥，经涨起港野佛渡岛佛渡岛-梅山岛宁波郭巨，海上总跨度2.5公里。项目总投资额15亿元。,2008年全年六横镇实现国民生产总值（GDP）36亿元，同比增长35%。实现社会总产值131.8亿元，同比增长59.5%；其中工业产值突破100亿元，同比增长84%。完成固定资产投入28.2亿元。实现财政总收入4.66亿元，地方财政收入2.30亿元，分别同比增长88.03%和60.65%。渔农民人均收入9910元，同比增长20%。 根据六横镇对2009年经济发展的目标：国民生产总值（GD
4、P）达到41.5亿元，增长10%；实现社会总产值145亿元，增长10%；工业产值力争110亿元，增长10%；财政总收入5.6亿元，增长20%；地方财政收入2.69亿元，增长17%；渔农民人均收入10900元，增长10%。 2009年一季度六横镇经济走势呈现三增一减的态势： （1）固定资产投资快速增长：一季度全社会固定资产投资额48401万元，同比增长207.3%。 （2）财政收入平稳增长：一季度实现财政总收入1.36亿元，同比增长38.46%；其中地方财政一般预算收入6686万元，同比增长3.48%。 （3）港口物流吞吐量迅猛增长：随着浙能煤炭中转码头的投入运营拉动，一季度累计完成货物吞吐13
5、9万吨，同比增长7倍，其中进港83.2万吨，增长5.2倍；出港55.8万吨，增长13.4倍。 （4）工业经济产值呈现下降势头：船舶修造业、船配业、机械金属制造业继续受金融危机影响，产值均呈下滑状态。一季度实现工业总产值17.10亿元，同比下降6.1%，实现销售产值17.09亿元，下降6.5%，完成工业出口交货值9.82亿元，下降31.4%。,经济总量保持快速增长势头，2009年一季度经济运行呈现三增一减态势,经济运行,六横镇目前辖9个社区，45个行政村，截止2008年底，六横镇的常住人口约为10万人，其中大部分为渔农民； 根据舟山市人口发展规划特征，舟山市将划分为三个级别的市域城镇体系，其中，
6、六横镇属于二级阶梯，城镇规划人口为2-7万人次； 从人口的发展趋势上看，六横镇近年人口数量基本处于减少状态，但幅度也不大，随着上海、杭州、宁波等发达城市的发展，已有很多人迁出六横进入周边城市；六横镇受地理位置及环境所限，城市发展空间有限。,受地域发展限制，人口逆向减少，未来规划处于2-7万人的第二级市域城镇体系,人口发展,地产市场分析,供量分析 价格走势 板块市场 个盘案例,供量分析,目前六横镇在售楼盘较少，主要在售项目为中博广场、建新商住楼、龙山商住楼，其中台门板块的建新商住楼为2009年新开盘项目。海洲滨海花园、中博广场为老楼盘，目前这两个楼盘的住宅体量基本售罄，在售的为余下的商铺体量。
7、从供应总量上看，目前六横镇商品房总供应量为10099.78平米，其中住宅为4546.29平米，供应主要集中于地块所在的台门板块内。 分项目来看，海洲滨海花园目前仅有一套商铺出售，面积为223.99平米；中博广场供应总量为5310.12平米，其中住宅仅余两套，价格均在4500元/平米之上；建新商住楼供应总量为2227.97平米，全部为住宅；龙山商住楼供应总量为2337.7平米，其中住宅为2071.56平米。,目前新增供应量较少，去化以存量为主，供应主要集中于台门板块,价格走势,目前新增供应量较少，去化以存量为主，价格上涨较快，供应主要集中于台门板块,从住宅销售均价的走势上看，海洲滨海花园三期的均
8、价为3150元/平米，中博广场的均价为3186元/平米，建新商住楼的均价为4113元/平米，龙山商住楼的均价为5202.4元/平米。 值得注意的，海洲滨海花园、中博广场两个楼盘为2007年开盘的项目，其销售主要为2007年与2008年，因次销售均价在很大程度上反映的是2008年之前的市场，而从目前中博广场的2套余房来看，销售均价已超过了4500元/平米。 目前价格的主要参照系为台门板块内的新开盘项目建新商住楼，其目前的5100元/平米的销售均价反映的是2009年的市场情况，同时，也可以看出，从2008年到2009年，整个市场的价格增幅还是比较大的。 基于此，我们可以初步判定，六横的房地产市场在
9、2008年市场整体滑坡的情况下，基本未售宏观大势的影响，其原因在于，六横的地产市场是一个内需型的市场，需求的绝大部分以刚性为主。,板块市场,第一，六横的新一轮发展，定位为以港兴岛、建设新兴港口城市，其中政治文化居住中心将设在台门。这意味着台门今后将成为港城人口的集聚地，城市化的步伐将大大加快。 第二，六横至宁波跨海大桥的带动因素。六横至宁波跨海大桥预计于2010年通车，大桥的架通，将使六横与宁波大陆的交通更为方便。而台门有港有海，海洋旅游资源丰富，环境状况较好，一些有实力的外地市民在此购房，以作休闲度假时居住。 第三，台门过去曾建过镇，人口本来就多，目前下辖3个中心村、1个居委会，目前区内人口
10、约为1.1万余人，再加之近年悬山岛等一些小岛移民，区域人口相对增加；随着居民生活水平的提高，对新潮高档住宅有很大的需求。 第四，近几年一批大企业、大项目落户六横，一些企业外来员工为工作方便，也有买房居住的需求；这些都为房地产开发企业提供了巨大的商机。,总体来看，六横房地产市场尤其是台门板块市场处于较热的时期，发展较快，价格上涨幅度也较大，造成总体市场趋热主要有四个方面的原因：,台门板块地产市场有趋热现象，主要得益于四个方面的原因,板块市场,中博广场,海洲滨海花园,建新商住楼,万宇香榭花园（未售项目）,海洲滨海花园中博广场建新商住楼万宇香榭花园,地块条件分析,宗地条件 SWOT分析,地块位于台门
11、社区台兴路西段，处于六横未来行政中心地带，周边资源强势,宗地条件,区位优势：地处六横岛未来重点发展片区台门，和台门重点发展方向西北方向 行政资源：六横镇政府未来搬迁至台门社区 学校资源：台门中学、台门小学 生活配套：台客隆超市、台门小商品市场等 医院配套：台门社区卫生服务中心 金融邮政：中国邮政等,关键词,未来城市行政中心 生活配套逐渐完善 区域居住氛围成熟,按照舟山市六横岛总体规划（2008-2020），台门社区将作为六横岛政治经济文化中心、同时兼顾旅游、服务的一主一次双心结构，积极发展文教卫生、商贸流通等服务业，重点发展房地产业，建设各类商品性住宅，形成生活服务中心。 台门社区的重点发展方
12、向位现状城区的西北方向。,地块现状：目前仍为农田，规模不大，但整体可与周边区域互融,目前地块仍为农田 地块整体规模并不大 地块呈方正形状，不存在角冲问题，易于进行房地产开发 地块可共享周边区域资源，易形成相融之势,宗地条件,宗地条件,地块四至：南临主干道台兴路，北面与东面为既有建筑，西面为农田,东面,北面,南面,西面,东面：为居民自建房 西面：为农田 南面：临主干道台兴路，马路对面为台门中学，隔壁为台门小学 北面：为一条小水沟，沟对面为大夹村社区住房,关键词,临主干道，交通通达性好,SWOT 分析,优势 (Strengthens),劣势 (Weaknesses),机会 (Opportuniti
13、es),威胁(Threatens),区域：地处六横岛未来行政中心台门，和台门重点发展方向所在西北方向 规划：区域内未来重点发展房地产业 地段：南临台门主干道台兴路，顺此可通达六横各地 配套：周边配套成熟，尤其是有岛屿居民重视的教育机构。,周边建筑多为农田和村民自建房，一定程度上影响了项目未来形象的塑造； 相对于台门核心区域，地块目前处于台门边缘地带，居住成熟度较已开发社区较弱,地处未来发展中心，可吸引六横其它地区的人来此置业，尤其是公务员群体； 外岛居民的迁入为项目带来一定的机遇； 六横房地产市场的趋热为项目带来一定的机会。,未来台门板块供应项目； 宏观调控及六横地产市场发展的不确定性。,地块
14、SWOT分析,地产初步定位,客源定位 价格定位,地块产品客源定位分析,客源定位,从舟山及各岛屿房地产的发展以及市场调研来看，学校对房价影响较大，岛屿居民都希望自己的孩子能接受良好教育，走出岛屿，这一点从人口的逆向减少上也能看得出来。 由此，以地块目前资质来看，地块临近两个小学：台门中学、台门小学，可以说是天赋资源，在后期推广中重点推介学校资源信息，相信必会吸引六横岛屿其它地区的部分客户。,关注点,价格定位,地块产品价格定位分析,本地块产品的定价主要参考台门区域楼盘的销售价格，其中重点参考中博广场与建新商住楼两个项目；目前建新商住楼的住宅销售均价为4113元/平米，中博广场仅剩的两套余房的销售价格均已超过了4500元/平米。 商铺市场中：中博广场的商铺目前销售均价为4080元/平米，截止到2009年05月，其部分商铺价格已涨至5700、5800元/平米。 综合六横镇各楼盘价格分析，再结合本项目时间进度及其产品品质等因素，预计本地块住宅销售均价为：4500-5500元/平米。 预计本地块价格商铺均价：5000-6000元/平米。,谢 谢 您 的 时 间,
