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1、,房地产企业所得税管理及难点分析,第一章 房地产开发企业所得税管理概述一、房地产开发的业务流程房地产开发的业务流程主要包括前期准备、建筑施工、房产销售三个阶段。1、前期准备阶段：前期准备阶段主要包括房地产项目的立项审批和规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。前期准备阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得建设用地的国有土地使用权。,2、建筑施工阶段：在建筑施工阶段，开发商安排所属建筑公司或委托其他建筑公司进行项目的建设。该阶段是房地产开发的重要阶段。在建筑施工阶段，开发商为了尽快的收回成本，回笼资金，通常采用项目预售的方式对物业进行销售。,3、房产销售阶段：房产销售阶段，开发
2、商出售商品房、回笼资金、实现利润。销售分为预售和现房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。,二、房地产开发企业的财务核算特点房地产开发企业的财务核算，与其他行业企业的显著区别是投入资金大，建设周期长，成本核算复杂，销售方式多样，涉及税种众多。房地产开发企业的经营业务主要包括以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。,三、房地产开发企业的所得税管理房
3、地产开发企业的所得税管理主要包括以下几个方面的内容：正确确定开发项目，实行项目管理；按照销售方式确认企业所得税的应税收入；正确区分计税成本和期间费用；计税成本在不同开发项目、在完工开发产品和未完工开发产品间的分配；期间费用各费用项目在企业所得税前的扣除；房地产开发企业特殊业务的所得税处理；房地产开发企业的凭证管理等。,第二章 房地产开发企业所得税收入管理一、预收房款的税务处理国税发200931号文件第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际
4、毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,二、银行按揭方式销售开发产品收入的确认国税发200931号文件第六条：采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,三、以房抵债的所得税处理国税发200931号第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认
5、收入（或利润）的方法和顺序为：,（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。,四、以商品房对外投资的所得税处理国税发200931号第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。,五、合作建房的所得税处理国税发200931号第三十六条：企
6、业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：,（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。,（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理： 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在
7、成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。,六、转让车库（车位）的所得税处理（一）转让单独建造的有产权的车库的税务处理房地产开发企业转让单独建造的拥有产权的车库，应当按照销售开发产品进行企业所得税处理。房地产开发企业单独建造的拥有产权的车库、车位，其成本应当单独核算，在确认开发产品销售收入后，其成本作为销售成本在税前扣除。,（二）转让利用人防工程改造的无产权的车库（车位）的税务处理房地产开发企业转让利用人防工程改造的无产权的车库（车位）一定时期的使用权，其取得的收入应当征收企业所得税。房地产开发企业利用人防工程改造的车库（车位），
8、其建造成本作为公共配套设施费进行企业所得税处理。,七、回迁房的所得税处理回迁房的企业所得税处理，无专门的文件。回迁房，可以据看作是房地产开发企业以商品房换取土地使用权，按照国税发200931号文件第七条的规定，应当视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。按照国税发200931号文件第二十七条第一项的规定，回迁房的建造支出，应当作为土地征用及拆迁补偿费进行所得税处理。,八、转让股权的所得税处理企业所得税法实施条例第十六条： 企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。,第三章
9、房地产开发企业所得税计税成本的管理一、开发产品计税成本的构成国税发200931号第二十七条：开发产品计税成本支出的内容如下： （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建
10、筑工程费和开发项目安装工程费等。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,二、公
11、共配套设施费的税前扣除（一）建造会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施的支出（国税发200931号第十七条）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。,注意事项：1、公共配套设施建造费用按照公共配套设施费处理的前提条件：产权属于全体业主所有，或无偿赠与地方政府、公用事业单位。2、公共配套设施费作为开发产品成本的组成部分，在开发产品销售后，从开发产品销售收入
12、中等到补偿。,（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。,注意事项：1、如果公共配套设施建造支出按照公共配套设施费处理，其成本摊入了开发产品成本，随开发产品的销售，其成本转入主营业务成本，在企业所得税前扣除。2、如果公共配套设施单独作为成本计算对象，按照建造开发产品处理，在公共配套设施销售或处置前，其成本不能在企业所得税前扣除。3、如果公共配套设施属于企业自用，建造支出计入固定资产成本，在固定资产投入使用后以折旧费的方式在税前扣除。,（二）
13、建造邮电通讯、学校、医疗设施的支出（国税发200931号第十八条）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,注意事项：1、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施等公共配套设施，如果无偿赠与地方政府的，应当按照第十七条的规定进行所得税处理。2、企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的公共配套设施建造支出，企业取得的经济补偿直接抵扣该项目的建造成本，不作为补贴收入核算。3、作为补贴收入
14、核算与冲减建造成本，对企业所得税应纳税所得额的影响不同。补贴收入对应纳税所得额的影响是直接的，建造支出对应纳税所得额的影响是间接的。,三、开发产品维修费用的税前扣除国税发200931号第十五条：企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。,注意事项：1、未完工开发产品发生的维修费用，计入开发成本的开发间接费用，不能作为期间费用在当期扣除。2、已销开发产品在保修期内发生的维修费用，应当由扣付的施工企业的质量保证金支付，不能作为当期的期间费用扣除。,四、房地产开发企业甲供材
15、的所得税处理（一）“甲供材”的含义所谓甲供材料，是指由建设方（房地产开发企业）提供主要材料，由施工方提供劳务和辅助材料的建筑工程。常见的情形是由建设方提供钢材和铝合金门窗等主要材料。,（二）“甲供材”的形式甲供材主要有两种形式，一种是名义上由施工方包工包料，但建设方为了保证工程质量等原因，主要材料由自己采购。所采购材料交给施工方时，作为对施工方的预付款处理。一种是施工方包工不包料，或包工包部分材料，主要材料由建设方提供。,（三）“甲供材”的业务流程如果是第一种形式（包工包料）的甲供材，其业务流程可能有两种方式：一是材料提供方将发票直接开给施工方，建设方不作材料的购进、领用处理。二是材料提供方将
16、发票开给建设方，建设方作材料的购进、领用处理。但不管是何种形式，将来施工方开给建设方的发票中，都包括了工程所用材料的价款在内。如果是第二种形式（包工不包料）的甲供材，建设方购进材料时作为购进工程物资处理，工程领用材料时将材料直接计入开发成本。将来施工方开给建设方的发票中，不包括工程所用材料的价款在内。,（四）“甲供材”的涉税分析签订包工包料合同，但主要材料由建设方采购，且购料发票由材料供应商直接开给施工方。该种情形下，建设方以工程总价款作为开发产品的建筑安装工程费。签订包工包料合同，但主要材料由建设方采购，且购料发票由材料供应商开给建设方，再由建设方将材料交给施工方。该种方式下，建设方发出的材料，不能记入开发成本。,签订包工不包料合同，主要材料由建设方采购，购料发票由材料供应商直接开给建设方，材料由建设方直接计入开发成本。该种方式下，建设方记入开发成本的建筑安装工程费由施工方开具的发票和甲供材两部分构成。,五、房地产开发企业预提费用的所得税处理国税发200931号第二十三条：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。,
