《2010年桂林泗州湾项目营销推广策略课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年桂林泗州湾项目营销推广策略课件（37页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,“泗州湾”项目营销推广策略,前 言,泗州湾花园，位于桂林漓江上游板块的品质楼盘，由桂林金城房地产公司倾力打造。项目大部分房源已内部消化，目前剩余房源、车位、商铺等产品即将推出市场，在前期未做任何广告宣传的情况下，销售压力不容小视。我们将依托项目现有资源，进行优势整合，将产品价值逐一细化、广告形象逐步建立，并辅以公关活动等方式与客户零距离互动，增加售楼部、小区现场人气，让消费者认同项目的价值，从而实现项目的良好销售，取得经济效益最大化。,市场不缺金矿 只是缺少有眼光的掘金人 我们就是掘金来了。,本案只需解决3个问题,找对人。,说对话。,做对事。,以正确的方式，与主流目标群进行有效沟通。要做，就
2、要做到叫好又叫座。,找准项目的形象定位，产品定位。定义生活主张，核心价值。让目标客群与项目产生对位，认同。,区隔定位目标消费人群，精准勾画出这个族群的特征与心理需求。,从项目出发寻找目标客群,产品分析&客群定位,项目概况：,地处桂林漓江上游板块，近临漓江，自然资源丰富； 雄踞城北滨江开发区，位于高档住圈，升值潜力大； 小区共11栋，总住户187套，可售房源85套； 电梯小高层，整体品质在同区域属中等偏上； 大户型，均价3500元/左右，大部分房源总价均在45万元以上。,关键词：临江、大户型、45万、电梯小高层,找对人本案的目标客群,他们是谁？,30-50岁，城市的中坚力量，具有较强的经济实力，
3、大部分是二次(以上)置业者。 他们重视社区的环境文化品质邻居物管等软件，更关注居住的尊崇感与品质感。,他们在哪？,桂林大桂林渴望在桂林居住的外地人群,经过对本项目的剖析，我们认为项目最大的问题在于： 目前项目周边配套缺乏，周边尚未开发，且前期房源为内部消化，宣传及价格起点较低。 具体表现： 区位项目处于郊区与城区交界处，没有郊区的幽静，也缺乏城区的繁华； 景观项目虽地处江边，但隔着春江苑项目，不是实际意义上的江景楼盘； 档次产品品质属于中等偏上档次，品质较好，但无法与高端楼盘竞争； 交通曲径通幽，但不在主干道旁； 配套离市区不远，但周边400米缺乏基本生活配套。,项目剖析,他们凭什么选择本案？
4、,漓江资源。巨大增值空间。 滨江高尚住区发展前景。 实景现房。精英生活圈。 大。舒适。尊崇感受。,说对话项目定位。在于主张。在于价值。,理性卖点投资前景感性诉求心理增值物超所值,因此，形象力的高度是拉升项目价值的关键！,项目价值挖掘,环境：濒临漓江水岸，自然环境优美，主打江景概念； 地段：位于漓江上游板块，地处城北滨江高尚住宅开发区； 人文：现有业主，多为政府单位中高层人员，文化层次较高,属社会政要精英； 建筑：时尚小高层建筑，纯现房销售，品质直观呈现，即买即住； 户型：大户型，舒适、豪华，符合成功人士的生活需要； 配套：接驳沃尔玛、北极广场商圈，依托滨江开发区未来优质资源； 潜力：沿江100
5、0多亩地块即将被开发为高档住宅大盘，升值潜力值得期待。,三大核心卖点：自然环境、升值潜力、高尚住圈,主张与价值，是联系客群与本案的制高点。理性卖点投资前景感性诉求，构成项目形象的稳固三角。,自然环境,升值潜力,高尚住圈,（漓江资源，一路风景看回家）,（高尚板块，漓江源始股）,（现房实景，精英尚区）,价值体现。从案名入手,漓江公馆,案名中加入“漓江”二字，突出项目核心优势。 公馆：尊贵、典雅，体现出项目的卓越品质，契合目标客群的气质，40岁左右，从容内敛。 整个案名，稳健含蓄，简洁大气，贵而不露。,传播口号：一线江景，精英尚区,主张与价值，是联系客群与本案的制高点。唯有采用“高位抢滩 高调突击
6、集中式引爆”的方式，与他们做直接、深层次的沟通，才能达到理想的营销效果。,解析：,推广目的：项目品牌形象建立，核心价值传递，促进项目销售！,推广主题：一线江景，精英尚区,推广任务：由于本项目此前未做过广告，没有项目的预热和客户积累，因此，要在短时间完成1500万的销售，在2个月内吸引600个意向客户到访（10个/天），需要加大广告力度，进行项目资源整合。,做对事与市场对话,推广节奏,第一阶段：项目前期准备，VI导入 第二阶段：核心价值发散，媒体资源整合 第三阶段：点对点销售，活动引导人气,第一阶段：项目前期准备，VI导入,时间：2010年1月上旬前 内容：项目导视、售楼部兴建、开通社区巴士、宣
7、传物料制作、样板房、现场环境修缮等。,物料&效果,售楼部兴建 售楼部作为项目展示的第一窗口，对本项目建立良好形象起到至关重要的作用，一个成功的售楼部，能为公司创造更多的收益。,整体包装突出精致、优雅，配合展板、区位发展规划图等，来烘托销售氛围,开通社区巴士 由于项目距离主干道较远，且尚无公交站点，建议开通社区往返巴士，方便客户看房，完善社区配套，提升项目尊崇感，促进销售。 建议线路：社区虞山桥旁菜市口 发车时间：每15分钟一班,样板房 根据销售难度和存货数量，建议做2种风格的样板房： 1.现代风格 2.中式,以现场的实景体验，打动客户！,项目现场修缮： 4#楼内侧外立面受损，建议重新粉刷； 施
8、工人员临时性居住时自装的木板墙，建议尽快拆除； 内廷建筑垃圾需尽快清理； 项目未安装楼栋牌和单元门牌，不利于销售。,第二阶段：核心价值发散，媒体资源整合,时间：2009.122010.2 重点：多种媒体配合作战 方式：报纸、网站、户外、短信,根据媒体的到达率，划分为三部分：,推广配合,第一部分：常规大众媒体 其覆盖面广，口碑传播力强，有助于建立项目形象，不论是造势还是信息告知，尤其项目入市，都是重要的媒体选择。 - 报广、户外、软文,第二部分：网络 网络弹出或浮动式广告，以及开辟专栏形式，与网络合作，进行项目信息的强化，加强受众的认知，拓宽销售渠道。 - 桂房网、桂林生活网,根据媒体的到达率，
9、划分为三部分：,推广配合,第三部分：窄向小众媒体(客户群的终端） 针对项目周边的银行、商场、宾馆等进行宣传物料投放。 在与金地房产具有合作关系的各大场所，摆放项目形象标识，从而达到借势宣传的目的。 短信。配合活动节点及优惠政策，以短信形式向业主及意向客户定期或不定期的进行项目信息传递，挖掘潜在客户，促进项目销售。,一、报广（三篇）,推广执行,目的：宣传项目形象，传递核心价值，吸引客户达成销售 时间：2009.12始 每周1版 媒体选择：桂林晚报 规格要求：1个整版，4个半版 费用预计：10.8万元,二、软文（一篇）,推广执行,目的：配合硬广进行项目核心价值的软性诉求传递 时间：2010年1月上
10、旬 媒体选择：居桂林 规格要求：整版 费用预计：1万元,三、户外,推广执行,目的：项目全面亮相、形象传递 主题：一线江景，精英尚区 媒体：路旗、路口导视、车体广告、三面翻 时间：项目全程（根据项目情况更换信息） 费用预计：待定,四、网络广告,推广执行,主题：一线江景，精英尚区 时间：项目全程 媒体选择：桂房网、桂林生活网 费用预计：0.5万元,五、项目周边场所,推广执行,目的：针对项目周边进行物料投放，吸引片区客群 时间：项目全程 场所选择：项目周边的银行、商场、宾馆等 费用预计：待定,六、金城房地相关场所,推广执行,目的：充分运用开发商社会资源，进一步宣传项目形象 时间：项目全程 执行方式：
11、在其场所大堂或休闲场所设立导示 场所选择：金城阳光酒店等 费用预计：待定,七、短信,推广执行,目的：通过终端直接传递项目信息、进展情况、优惠信息等，加强客户对项目的认知、强化记忆。 时间：每月一次，每次500条 对象：业主、意向客户、目标客群 费用预计：500元,第三阶段：点对点销售，活动引导人气,时间：交房、元旦、春节等 重点：配合时间节点开展活动，促进项目销售。 方式：分批交房、“老带新”、新春回馈,一、分批交房,推广执行,目的：结合项目交房时间节点，采用分批次交房方式，保证现场较高人气；出台针对性优惠政策，促进销售。 时间：2010年1月上旬 对象：业主、意向客户 方式：交房顺序待定 费用预计：待定,二、“老带新”活动,推广执行,目的：以优惠政策刺激老业主带动新客户成交 时间：项目全程 对象：业主、意向客户 方式：老客户带新客户优惠：赠送老客户及被介绍的新客户各1年物业管理费，新客户还可享受额外1优惠。 费用预计：略,三、新春回馈,推广执行,目的：提升项目知名度和美誉度，促进销售 时间：交房后，春节前 对象：业主、意向客户 方式：配合节点，向业主派发袋装米或食用油等新年礼品 费用预计：待定,END！谢谢！,
