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1、上实投资顾问有限公司 2007年06月19日,本报告主要针对廊坊地区宏观发展现状及其最新动态、区域目标客户来源及消费趋向、项目面临的巨大机遇与挑战、地块产品概念定位等相关议题做初步探讨。,序言,一、市场研判,三、目标客户,二、机遇与挑战,四、开发依据,一、市场研判,“京津走廊、黄金地带”、绿色满城郭，水在画中游，作为京津两地之间的中间站，其独特的“京津走廊”地理位置优势，给其带来财气、人气也使得走廊上的这颗明珠更加璀璨耀眼。,廊坊,北京,天津,位于北京、天津二大城市中间，因此本报告将以立足廊坊，着重对廊坊在连接两大城市发展过程中的一系列动态进行研究分析。,廊坊市概况,廊坊市地处于河北省中部，北
2、接北京市，东临天津市，西连保定市，南接沧州市。廊坊市中心坐标北纬39度31分12秒，东经116度42分01秒，市区面积908平方公里。2004年总人口为391 万人，其中市区人口76.37 万人。 廊坊市位于北京与天津两大直辖市之间，距北京市约40公里，距天津约60公里。 现辖2市辖区（安次、广阳），2县级市（霸州、三河），5县（固安、永清、香河、大城、文安），1自治县（大厂回族自治县）。,北京,廊坊,天津,廊坊区域生产总值及构成,2001-2006年廊坊地区生产总值保持了较快增长， 年增长率都在两位数以上。2005年廊坊地区人均生产总值为16201元，较上年增长15%。2001-2005年以
3、来除2002年以外，人均生产总值也保持了两位数以上的增长率。广阳区2004年的人均GDP为9297元，占当年廊坊人均GDP的66%。,近年来廊坊经济保持了快速发展，健康的宏观经济发展为各类物业需求的快速增长提供了坚实基础。但同时也值得注意的是，廊坊的经济总量与河北其他区市相比仍然较低，同时广阳区人均GDP也较廊坊其他地区低，仅略高于1000美金。,居民收入及增长率,2005年廊坊地区城市居民人均可支配收入达到10152元，农民收入达到4621元。2005年万庄农民人均收入达到4700元，高于廊坊4621元及河北3482元的平均水平。作为一个农业地区，万庄农民的收入较高，但是与城镇居民的收入相比
4、，差距仍然较大，且农民收入增长率低于城镇居民收入的增长率约3个百分点。 由于万庄的农业人口占了总人口的绝大部分比重，因此总体收入仍然较低，使得购买力水平相对较低，影响对商业物业的需求，同时也影响对住宅物业的购买力。,数据来源: 廊坊统计年鉴及统计公报,人口统计及特征,2005年万庄户籍人口为36349人，常住人口为70803人。万庄的人口中流动人口占了很大的比例，约有50%。这是由于万庄的区位优势吸引了较多在北京工作，万庄居住的通勤人口导致的。相对低廉的住房价格吸引了很多北京户籍人口在此安家。 根据2000年的普查数据，廊坊的迁入人口为15.7万人，迁出人口为9万人，人口净流入6.7万人。人口
5、的迁入首先会对住宅物业产生直接需求，其次也会促进商业物业的发展。 2005年万庄15-64岁的劳动适龄人口比重仅为52%，人口抚养比较高，老龄化程度较为严重。大量的老龄人口可能产生对特殊物业类型老年公寓的需求，但同时，过多的老龄人口使得当地居民的平均可支配收入下降，使得对商业等物业类型的需求下降，而且劳动人口的流失也会影响当地经济的发展，对整个物业市场的发展产生不利影响。,针对与本项目市场发现: -廊坊本地人口流动比例大,多数前往北京工作居住,整体人口老龄化较高;近年来,北京迁入人口呈上升趋势,有利于住宅物业市场及商用物业进入.,外商直接投资趋势,2006年廊坊市实际利用外资达3.15亿美元，
6、较上年增长21%；外商直接投资为1.9亿美元，与上年持平。 利用外资的每年增长率波动较大，但总体上保持增长的趋势，2002-2006年实际利用外资年平均增长率为20%，外商直接投资年平均增长率为32%。 廊坊利用外资的绝对值数量仍然较小，因此外商投资带来的外籍人员的住宅需求和酒店需求，以及外商投资公司对写字楼和工业地产的需求仍然比较有限。,廊坊现有产业发展 一、旅游业的发展,2006年廊坊的旅游人数达到467万人，较上年增长了13%。由上图可以看出，国内游客占了总数的绝大部分，2004-2006年其比例都维持在98%-99%。 旅游收入2004-2006年也保持了快速增长，2006年达到了36
7、.3亿元。 廊坊的游客以会展带来的客流为主，约占总数的一半，其他的商务客流约占30%左右，观光休闲游客较少，约占10%左右。 近年来生态游项目越来越显示出强劲发展的势头。永清县依托绿色农业大力发展生态旅游项目，先后建成14个特色果蔬采摘园和瓦屋辛庄等民俗旅游专业村，吸引了许多京津市民，2005年共接待大型旅游团体及自驾车旅游者11万人次。,廊坊现有产业发展 二、会展业的发展,2006年召开各类大型展会86 个，同比增长30%。全年累计完成展览面积110万平方米，展览观众达到50万人次，累计意向成交额68亿元，为廊坊直接创收6.13亿元。其中，国际展会超过50%，碧海(廊坊)钓具展销订货会、中国
8、国际管道展和中国国际电梯展都是亚洲乃至全球业内最大的展会。此外大规模的国际展会还有东北亚暨环渤海国际商务节、中国北方旅游交易会、中国(廊坊)农产品交易会等。,廊坊市会展集中的主要原因：地理位置接近北京和天津、接待能力充足具备相当规模和水平的会展旅游硬件设施、会议运营成本低以及便利的交通条件。会展业的发展会对酒店物业和会展设施产生直接需求，同时旅游人数的增加也会促进商业物业和休闲娱乐地产的发展。,转身，廊坊 一个蕴藏着无限生机的城市！,研究小结,八十年代：“城郊型”定位,九十年代：“外向型”定位,21世纪以来：“生态型”定位,二、机遇与挑战,廊坊产业结构的优化时代来临！集群经济的凸现，高新技术产
9、业的崛起；体现了“以人为本”的发展理念，创新了发展模式。,廊坊新产业框架,信息产业为主导产业在廊坊成为发展前沿 河北省在07年的政府工作报告中明确提出，力争2010年电子信息产业销售收入突破1000亿元，成为河北省继钢铁、装备制造、石化之后的第四大战略支撑产业。 06年底，台湾最大的科技创新型企业富士康拟斥资12亿美元，在毗邻京津的河北廊坊建立手机及其配件生产基地项目定音之后，廊坊打造“北方通讯产业基地”的目标变得更加触手可及。不久前的全国最大的通讯设备供应商华为等重点建设项目，已有超过200亿元的资金投入廊坊的电子信息产业，产品涉及通讯设备、液晶移动显示系统制造和手机零部件及整机生产等领域。
10、预计3至5年后，廊坊电子信息产业销售收入有望超过2000亿元。,一、信息产业的发展趋势,以04年廊坊创建信息产业局为起点算起来，发展不过三年时间。廊坊高新产业的发展，得益于被称作“北京街坊、天津走廊”的区位所带来的人才优势将日趋明显。而随之带来的产业园区及住宅、休闲娱乐市场前景喜人。,廊坊新产业框架,廊坊特色园区产业集群效应发展显著,二、大型基地园区发展趋势,按照规划，廊坊已经实现每个县(市、区)都有省级园区，园区个数河北省第一。 全市引进的千万元以上项目，70%以上落户园区。 廊坊开发区、燕郊开发区和固安工业区先后引进了华为、富士康、中兴、京东方、中科廊坊科技谷等一批投资在20亿元以上的重量
11、级项目。 华为项目由深圳华为技术有限公司投资建设，总投资100亿元，其中一期投资20亿元，主要从事通讯设备和光网络整机生产，预计2007年9月份投产； 富士康项目由世界500强台湾富士康科技集团有限公司投资建设，主要生产手机配件等精密电子产品，该项目已于今年2月22日开工建设；与杉杉集团合作建设中科廊坊科技谷项目，总投资100亿元，其中一期启动5个项目，总投资28.3亿元。,从整体规划来看，廊坊已经实现每个县(市、区)都有省级园区，园区个数河北省第一！ 特色园区的高速发展，注定了为廊坊这个小城注入了更多的新鲜血液，人才的聚集，使廊坊住宅及商业地产市场势必面临供不应求的尴尬局面。,廊坊新产业框架
12、,“廊坊不能只是世界的生产车间，还要做办公室” 廊坊将07年命名为“项目质量提高年”，将面向世界500强、跨国公司、国家级大企业和民营百强企业，引进一批创新能力强、拥有自主品牌的高质量项目。,三、服务业与高科技产业齐头并进,小城点燃了“硅谷”梦想 ！ 四面八方创业人士纷纷看好这片沃土！ 廊坊势必成为众多金融及高科技企业的第二间办公室！ 外来人员的栖居的第二故乡。,我们可以像深圳一样，深圳发展模拟经济，把香港的经济体逐渐转移复制，在香港工作的人很多都住在深圳，很多机构也设在深圳。在摩根的大企业，其实在香港就两间办公室，其他办公室都在深圳。,廊坊开发区未来发展方向，在北京有两间办公室，其他的所有工
13、厂都在廊坊，打造成为京津两地的产业孵化基地和金融服务附中心。,本地区老龄化，养老养生功能形态建设市场潜力大；京津为主的外来人口的迁入，住宅及商业配套市场潜力强大。,京津市民短途旅游市场强大，现实问题存在“如何有效的留下他们？”成为现在要考虑的重点。,廊坊已形成了国际展会基地，大量外来人员的涌入使得本地商业及休闲娱乐业市场暂时处于供不应求状态。,华为、富士康等500强企业的率先进驻，势必给廊坊带来更多更大的经济效益。,针对本项目,现状与机遇总结,三、目标客户,京津两地及国外游客因廊坊生态旅游与会展业汇集于此；06年旅游人数达到467万人； 2006年召开各类大型展会86 个，同比增长30%；50
14、0强企业基地初显规模，在不远的将来数十万国内外来高科技人才汇聚于此。,富有针对性 的客户定位分析,京津两地来往于此人流量有多大？,GOLF、文化艺术中心带来了热爱艺术、崇尚自然的北京人； 500强进驻，廊坊拉起了京津冀三地密切互动的经济契机。,本案可以建设什么？,满足各个形态的居住需求及商业商务地产需求； 休闲娱乐服务型设施建设。,50%的进入廊坊的车牌照均来自北京，是一个什么概念？,专为生态旅游服务的娱乐市场有多大？,专为会展人员服务的休闲市场有多大？,平均一年86个展会，是个什么概念？,2000年，当河北省518经贸洽谈会永久落址廊坊市时，“518”这个标签和“京津后花园”的定位决定性地改
15、变了这座河北省最年轻的地级市的命运，从此也开启了廊坊以会展业聚集发展的城市品牌。,富有针对性 的客群定位策略,世界500强的手笔有多大？,今年底富士康一期投产后，2万名高级产业工人将为它服务； 全部投产后，可安排就业10万至15万人，实现销售收入1000亿元。,本案可以提供什么？,各个形态的商业商务中心配套； 休闲、娱乐、健身等服务型设施建设。,激增15万人是一个什么概念？,专为基地服务的住宅市场有多大？,专为基地服务的商业市场有多大？,华为100亿到600亿是一个什么概念？,中科廊坊科技谷，破土动工。这项斥资百亿元、由杉杉投资控股有限公司投资，廊坊市、中科院、杉杉投资控股联合打造的项目，被列
16、为“联合国推进高新技术产业化及国际合作示范项目”，,展望未来，廊坊需要做什么?,城市未来经济拓展需要的什么?,几大IT巨头云集于此，未来前景不可限量,那该需要多少产业工人，20万？30万？40万？这些人将给廊坊带来什么？ 拿什么留住现有的企业,如何吸引更多企业进驻廊坊? 如何吸引青年才俊创业于此，改善廊坊老龄化，增加青春气息，诸如城市活力？,本案要解决的关键是什么？,不断吸引国内外大中型企业入住廊坊； 不断吸引青年才俊创业廊坊； 满足不断涌入人群的生活物质需求； 满足涌入人群的精神文化需求.,上实的介入，将为廊坊带来什么？,上实有哪些优势？,人员结构,企业理念,文化创新地产 “新文化地产”、“创意地产”、“艺术地产” 创新者,上实投资顾问是上实集团全资子公司，多年开发公司背景，策划参与并执行集团公司所有大型项目，对项目开发、规划、营销等有更真切的了解。 上实投资顾问具有多年房产开发与营销经验，成功案例有海上海新城、波罗的海明珠、崇明东滩生态城市、青岛达利广场等具国际影响力的项目。 策划项目涵盖较广，住宅、商业、综合社区、国内、境外、造镇、改建,
