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1、汇达广场项目市场调查报告 暨营销合作计划,客户：辽宁汇达投资有限公司 撰写：杭州圣宝房产代理有限公司 2011年7月7日,第一部分 营口宏观情况 第二部分 营口房地产市场分析 第三部分 本项目的市场分析,一、城市基本情况,营口宏观情况,第一部分,1、自然地理,营口市距离辽宁省省会沈阳市179公里；南同“北方明珠”大连市接壤，距离220公里；东北与中国“钢都”鞍山市相依；东与中国最大的边境城市丹东市毗邻；北与辽河油田属地盘锦市隔河相望，中国七大水系之一的大辽河从里注入渤海，区域位置十分优越。营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。营口市地势自东南向西北倾斜，东西宽50.7公里，南北长1
2、11.8公里，市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%，海岸线长96公里，近海难涂16万多亩。,2、行政区划,截至2005年12月31日 营口市辖四区 （站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区） 两市 （大石桥市、盖州市） 41个建制镇 （其中老边区4个、大石桥市15个、盖州市22个） 14个乡 （盖州市） 27个街道办事站 （站前区7个、西市区7个、老边区2个、鲅鱼圈区4个、盖州市2个、大石桥市5个） 14个国有农场 929个行政村。,3、交通情况,营口天然具备着良好的地理位置，是环渤海经济带上的重要港口城市之一，是东北最重要的航运枢纽和物流中心。营口市中国北方离内陆最近的港口城市，
3、营口一市三港（营口老港、鲅鱼圈港、仙人岛港），已经与50多个国家和地区的140多个港口通航，年吞吐量突破2500万吨，成为东北第二大港、中国第十大港。营口陆路交通亦是四通八达，东北铁路、电气化高速铁路、公路、高速公路构成的交通网络纵贯营口境内。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路（202国道）、庄林公路（305国道）纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港（包括鲅鱼圈港区和老港区）为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港（鲅鱼圈区），有一条跨省输油管道经过境内。营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街
4、宽敞明亮。营口是中国首批投资硬环境建设40优城市之一。,4、人口结构,营口全市共有26个民族 市域总人口2229139人 其中站前区260071人 西市区159904人 老边区123418人 鲅鱼圈区103525人 大石桥市705285人 盖州市876936人 城市化水平为38.58%2010年 营口城镇人口有148.32万人 城镇化率为61.8%。,第六次人口普查结果显示，营口全市人口中，居住在城镇的人口1429494人，占58.86%；居住在乡村的人口为999040人，占41.14%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加318265人，乡村人口减少186271人，城镇人口比重上
5、升10.48个百分点，高于全省平均上升7.2个百分点的幅度。,营口市第六次人口普查结果,2010年末，全市总人口达到235.5万人，其中，非农业人口111.5万人。人口自然增长率2.37。年末全市城镇登记失业人员2.5万人，城镇登记失业率4.5%，比上年下降0.4个百分点。全年城镇居民人均可支配收入18055元，比上年增长13.9%，扣除价格因素，实际增长10.7%。农村居民人均纯收入8863元，比上年增长15.3%，扣除价格因素，实际增长10.9%（用全省平均农村居民消费价格指数扣除）。,人均收入增长一览表,全年新增实名制就业8.9万人，比上年增长0.5%。全市城镇登记失业人员2.1万人，城
6、镇登记失业率为3.4%，低于全省0.3个百分点。2010年末城镇职工基本养老保险参保人数44.7万人，比上年末增长5.3%。城镇职工基本医疗保险参保人数59.9万人，比上年末增长2.0%；城镇居民基本医疗保险参保人数42.1万人，比上年末增长2.0%。失业保险参保人数21.9万人，比上年末增长1.1%。工伤保险参保人数28.3万人，比上年末增长5.8%。生育保险参保人数19.4万人，比上年末增长9.0%。为8.3万名城镇困难居民发放了最低生活保障金。全市共投入扶贫款物980万元。,2010年末营口市参保情况,二、宏观经济环境,营口是中国最早兴办近代工业的城市之一，是中国轻纺工业基地。全市拥有4
7、0多个行业，3000多家企业，主要产品700多种，省优、部优产品达300多种，轻工、纺织、机械、冶金、家电、电子、建材、乐器、绢纺、石化、印染、医药等门类齐全，成为营口经济发展的支柱产业，百家企业获得国际ISO9000质量体系认证。针织、棉纺、锦纶、66#长丝生产居全国首位，营口名牌产品，驰名中外。2010年全年实现生产总值1002.4亿元，按可比价格计算，比上年增长17.8%。分产业看，第一产业增加值77.2亿元，增长6.0%；第二产业增加值554.8亿元，增长18.5%；第三产业增加值370.4亿元，增长19.0%。三次产业增加值占生产总值的比重为7.7:55.3:37.0。人均生产总值4
8、2604元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。,“十一五”营口市生产总值及其增长速度,“十一五”营口市粮食产量及其增长速度,工业和建筑业行业，全年全部工业增加值497.8亿元，按可比价格计算，比上年增长18.0%。规模以上工业增加值按可比价格计算，比上年增长22.3%。轻工业增长速度为20.0%，重工业增长速度为22.9%，轻工业占全市规模以上工业增加值的比重比上年提高0.8个百分点。从经济类型看，国有企业增加值比上年增长18.9%，集体企业增加值增长29.9%，股份制企业增加值增长23.9%，股份合作企业增加值增长38.3%，外商及港澳台商投资企业增加值增长19.3%。,六大产业集群实现
9、工业增加值同比增长22.2%。装备制造产业增加值比上年增长33.9%，占规模以上工业增加值的比重达到17.2%。其中，通用设备制造业增加值增长38.6%，专用设备制造业增加值增长37.8%，交通运输设备制造业增加值增长46.0%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值增长35.5%，金属制品业增加值增长22.9%，仪器、仪表及文化、办公用机械制造业增加值增长44.6%。冶金产业增加值比上年增长16.3%，占规模以上工业增加值的比重为14.4%。石化产业增加值比上年增长13.2%，占规模以上工业增加值的比重为10.4%。镁质材料产业集群增加值比上年增长20.5%，占规模以上工业增加值的比重为
10、21.8%；纺织服装产业集群增加值比上年增长21.6%，占规模以上工业增加值的比重为7.7%；新型建材产业集群增加值比上年增长26.5%，占规模以上工业增加值的比重为6.8%。食品饮料及烟草业增加值比上年增长15%，占规模以上工业增加值的比重为6.7%；电力、煤气和水的生产供应业增加值比上年增长27.4%，占规模以上工业增加值的比重为2.7%。,2010年营口市规模以上工业产业构成,固定资产投资方面，全社会固定资产投资完成982.9亿元，同比增长36.3%。其中，城镇投资完成880.8亿元，占投资总量的89.6%，增长31.6%。在城镇投资中，建设项目完成投资701.7亿元，房地产开发完成投资
11、179.1亿元，分别增长26.3%和57.8%。新增固定资产507.0亿元，比上年增长8.4%。,2010年营口市规模以上工业产业构成,第一产业投资1.2亿元（不含农户个人，下同），比上年下降25.0%；第二产业投资442.4亿元，增长15.4%；第三产业投资485.8亿元，增长53.8%。投资三次产业构成为0.147.652.3。制造业投资增长16.3%，批发和零售业投资增长71.8%，房地产业投资增长66.7%，科学研究、技术服务和地质勘查业投资增长8.7倍，水利、环境和公共设施管理业投资增长19.1%，居民服务和其他服务业投资增长28.8%，卫生、社会保障和社会福利业投资增长8.4%，文
12、化体育、娱乐业投资增长67.5%。全年房地产开发投资179.1亿元，比上年增长57.8%。其中，住宅投资136.6亿元，增长42.0%；商业营业用房投资21.0亿元，增长94.1%。房屋施工面积1131.1万平方米，比上年增长72.3%；房屋竣工面积529.6万平方米，增长26.2%。商品房销售持续活跃，商品房销售面积532.6万平方米，比上年增长48.9%，其中，现房销售面积121.3万平方米，增长17.1%；商品房销售额184.3亿元，增长81.4%，其中，现房销售额38.2亿元，增长35.5%。,全市施工计划总投资亿元以上建设项目由上年的227个增加到385个，完成投资623.5亿元，比
13、上年增长39.0%；1000万元以上建设项目由上年的1082个增加到1337个，完成投资924.0亿元，比上年增长35.4%。,“十一五”固定资产投资及其增长速度,“十一五”社会消费品零售总额及其增长速度,“十一五”营口市进出口总额,“十一五”营口市城乡居民储蓄存款余额及增长速度,三、城市规划及建设,总体规划将原总体规划提出的主城区和老边城区合二为一，扩大老城区，发展由原总体规划提出的鲅鱼圈城区（含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区）构成的新城区，实施统一规划。营口市城市规划区范围：包括站前区、西市区、老边区和鲅鱼圈区等4个区，以及因城市建设和发展需要实施规划控制的区域，即盖州市的沙岗子、九垄地、归
14、洲等3个建制镇，总面积约1130平方公里。,城市性质：以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市。城市规模：到2010年，城市人口规模将达到100万人，城市实际居住人口134万；到2020年，城市人口规模将达到134万，城市实际居住人口212万。 市域城镇体系规划：遵循均衡布局、主次有别的原则，由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区，构成“大三角”的城市形态，最终将营口市发展成为具有多核结构的组合型特大城市。 城市发展战略规划：实施“南进”、“东拓”，近期重点发展“一带五区”。南进：老城区的“南进”，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳
15、河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥新区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带；,一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。这将城市发展所涉及的区域有机地组成一个统一的整体，逐步形成分散组团式城市发展格局，将市域范围内最核心的经济能量整合为一体，进行优势互补，最大限度地发挥城市的规模经济效益。而汇达广场项目正好处于城市发展规划的沿海产业基地（沿海新城）的中心区域，盘踞新城行政、商业、文化、居住中心。南面紧紧依
16、靠营口新市委行政中心、基地行政管理中心，而北面距离老城区仅仅1公里，举步即可到达，距离奥体中心400米、文化艺术中心500米。周边的生活教育和休闲娱乐设施一一具备，地段牢不可撼，汇达广场的发展潜力和受投资商的欢迎是不言自明，繁华是早已被决定下了的，只等时间来验证。,一、营口房地产市场基本情况,营口房地产市场分析,第二部分,1、开发规模保持增长。2010年全市房地产开发投资179亿元，同比增长57.8%。房屋施工面积883万平方米，同比增长6.5%。,2、房屋新开工量与竣工量情况。2010年全市房屋新开工面积1212万平方米，同比增长70.4%。房屋竣工面积530万平方米，同比增长26.2%。,3、商品房销售持续放量走高。2010年全市商品房销售面积532万平方米，同比增长48.9%。全市商品房销售额实现184亿元，同比增长81.4%。全市商品房平均价格3460元/平方米，同比增长22%。,4、二手房交易呈价增量跌趋势。2010年全市二手房成交面积112.19万平方米，同比下降43%。全市二手房房交额实现25.2亿元，同比下降24%。全市二手房平均价格为2246元/平方米，同比增长34%。,
