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1、Real estate Development & management,房地产开发项目前期工作阶段一般是指项目投资决策后到正式施工之前的一段时间。广义的房地产开发前期工作主要包括落实开发资金、获得土地使用权和项目的规划设计（即后面的第5-7章）；而狭义的前期工作则主要是指办理各种规划报批手续，取得开工所需的行政许可证照。,第4章,4.1 选址意见书,城乡规划法（2008年1月1日起施行 ）第三十六条：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选
2、址意见书。建设单位提出建设用地选址书面申请，并附送相关文件、图纸 。同意选址立项的项目，建设单位将取得建设项目选址意见书及附图，并附规划设计条件。,建设单位填报建设项目选址意见书申请表，并附送经批准的项目建议书及有关文件及图纸,规划管理部门对审核同意的项目发给建设项目选址意见书，并附核定设计范围图，同时提出规划设计要求。,建设单位将建设项目选址意见书作为编报建设项目可行性研究报告的规划管理依据。,4.2 建设用地规划许可证,城乡规划法（2008年1月1日起施行 ）第三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城
3、乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。,建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。,4.2 建设用地规划许可证,城乡规划法（2008年1月1日起施行 ）第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定
4、规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。,以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。,4.3 建设工程规划许可证,城乡规划法（2008年1月1日起施行 ）第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。,申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料
5、。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。,为了能将科学、合理的规划落到实处，以前建设工程规划许可证实行正、副本制度。副本仅仅作为工程开工建设的规划依据，建设工程竣工后，凭副本及有关批准图件请规划部门验收，经过验收合格后，才能领取建设工程规划许可证的正本，作为办理房屋权属登记的法定依据之一。建设工程规划许可证正、副本制度取消后，建设工程一经批准直接核发建设工程规划许可证；建设工程竣工通过规划验收合格后，核发建设工程竣工规划检验认可
6、书；建设单位或个人凭建设工程规划许可证和建设工程竣工规划检验收认可书到房产管理部门办理产权登记手续。,4.4 建筑工程施工许可证,房地产开发企业在取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，还必须取得建筑工程施工许可证，才能动工进行建设。,建筑法第七条 建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。,建筑工程施工许可管理办法（2001年）第二条：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建
7、筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整。,4.4 建筑工程施工许可证,建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件： 已经办理该建设工程用地批准手续。 在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。 施工场地已基本具备施工条件，需要拆迁的，其进度符合施工要求。 已经确定施工企业。 有满足施工需要的施工图低及技术资料，且已按规定进行了审查。 有保证工程质量和安全的具体措施。 按照规定应该委托监理的工程已委托监理。 建资金已经落实。 法律、行政法规规定的其他条件。,4.4 建筑工程施工许可证,申请办理施工许可证的程序： 建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表。 建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。 发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证。,施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证。,施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。正本放置在施工现场备查，副本由建设单位留存。,
