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1、房地产投资与项目管理,主讲：田晓晨 Email: 办公室：7-302,思考题：,结合前面对居住项目、写字楼项目、工业项目区位选择的分析，来分析零售商业项目对区位选择的要求。 分析：商业经营活动的目的是为了追求最大的利润，而商业利润是通过销售产品取得的，对商业经营者来说，产品销售愈多，获得利润也就愈大。所以商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。从而分析其区位选择的原则和要求。,分析：,商业项目的区位选择原则有以下几条： 1、最短时间原则最短时间原则，即应位于人流集散最方便的区位。商业的服务对象是顾客，商业行为的基本前提是商品与顾客在时间上和地域上的结合，面对面进行交易。所以传统的商业都
2、混杂在居民区中。但是，随着交通条件的改善，汽车成为顾客购物行为的代步工具，顾客购物移动的能力大大提高，活动范围也大大增加。因此，距离已不是决定顾客购物行为的主要因素，而更多的要考虑购物过程所花费的行车时间（即转移成本）。商业网点的区位，以位于它的吸引半径边缘10-30分钟行车时间的地点最为理想。,2、区位易达性原则区位易达性原则，即进入性原则，就是说商业网点应分布于交通最便捷的区位，即易达性最好的区位。这个区位是它与城市内其他地点间的站点数目之和最小的点。一般来说，火车站、港口、长途汽车客运站等城市交通的聚集点，都是易达性最好的区位。因此它们成为不同等级和规模的商业企业选择的目标，并且都已具备
3、了相当的商业繁荣度。,3、接近购买力原则商业利润是建立在居民购买和消费商品的基础上的，而居民的购买力取决于人口数量和他们的收入水平。一般说来，商业企业的存在，是以一定服务人口为前提的，所以商业用地选择必须考虑所在区位的人口密度和人口数量，中央商业区和特大型购物中心的用地区位选择必须与该城市的人口分布中心相接近。例如北京的西单、王府井、上海的南京路、淮海路等就是这样的情况。,人口是购买力的一个基本因素，但它只有与一定的消费水平相结合才能形成现实的购买力，而人们的消费水平又取决于他的经济收入和消费倾向。在人口数量既定的情况下，人们的经济收入与消费倾向的组合有四种情况：高收入、高消费；低收入、高消费
4、；高收入、低消费；低收入、低消费。所以商业用地的区位选择，既要接近人口稠密区，又要接近人口的高收入、高消费和低收入、高消费地区。,4、满足消费心理原则无论哪种商业企业的用地选择，都必须顾及顾客的消费心理。有信誉的老商号和传统优特商品对顾客都有较大吸引力。另外有些顾客喜欢逛专卖店，因为在那里可以买到别处所买不到的称心如意的商品。所以商业用的的区位选择因店制宜，投顾客所好，要做到新商场与传统商场相结合，综合商店与专门商店相结合，尽可能满足顾客多种多样的购物心理要求。,5、接近CBD原则商业活动具有扩延效应。一旦一个商业中心形成，在其附近布局新的商业企业便有利可图。中央商务区的商业密度指数、商业职能
5、指数和商业规模指数都比较大，具有极大的扩延效应。在此附近争得一席之地，从事商业经营，能取得更大的利润。,房地产投资资金筹措,一、房地产投资资金来源分析二、资金筹措成本与筹资决策,资金的筹措,直接筹措,间接筹措,自我积累,联营企业投入,内部集资,银行信贷,房地产抵押贷款,发行房地产股票,发行房地产债券,利用外资,外国商业银行贷款,与外资合资,发行国际债券,预售商品房屋,其他途径,公司间的资金拆借,一、房地产投资资金来源分析,（一）直接筹措直接筹措一般包括企业自我积累、联营企业投入的资金、内部集资和公司间的资金拆借四部分。 自我积累：资金为企业的自有资金 联营企业投入：联营各方共同出资 内部集资：
6、临时向公司内部职工集资 公司间的资金拆借：闲置资金在公司之间相互调剂利用。,（二）间接筹措 1、银行贷款银行向本银行开户的房地产投资者发放的，不需要任何物品做抵押或担保的贷款。 2、房地产抵押贷款借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式。当房地产投资者经判断投资收益率远高于抵押贷款利率时，可以利用房地产抵押贷款。,3、发行房地产股票普通股优先股 4、发行房地产债券房地产投资者应以中期房地产债券为首选 对象。1-3年的债券为多见。,按期限分，房地产债券有长期债券（10年以上）、中期债券（110年）、短期债券（1年以内）三种,5、利用外资房地产投资者利用外国资金进行房地产投资活动。 外国
7、商业银行贷款是利用外资的最主要贷款方式； 与外资合营是利用外资的最主要方式。 6、预售商品房屋房地产投资者在商品房建成使用前，预先出售，并向购房者收取房款以筹集开发资金。,7、其他途径 房地产信托（REIT） 房地产基金 房地产资产证券化 房地产金融新产品 房地产融资租赁 信托、担保、可换股债券、土地债券等,二、资金筹措成本与筹资决策,（一）影响筹资成本的主要因素分析 1.筹资时所付出的“代价” （1）资本占用费：使用资金所支付的费用。 （2）筹资费用：筹资过程中的资金与人力等耗费。 （3）特定条件下的机会成本：房地产投资者从企业内部所形成的机会成本。,2.影响因素 （1）筹资的资本结构 （2
8、）资金的时间价值 （3）出资者所考虑的风险报酬 （4）资金的供求关系,（二）筹资成本的测度,1.各单位筹资成本率 （1）银行贷款的筹资成本率 f抵减金额率：银行要求的相称存款余额占银行贷款总额的比率。,（2）股票的筹资成本率 普通股的筹资成本率根据项目未来股息的估计和股票市价来确定计算公式为：,式中 Po 普通股的发行总额D 普通股预期年股利支出Ke 普通股筹资成本率,（3）债券的筹资成本率假设债券的市场价格为p，债券的筹资费用与债券市场价格的比率为f，债券的票 面价格与市场价格的差为D，n趋于无穷大，那么当债券溢价或折价发行是，则债券筹资成本率，计算公式为：,其中，M每份债券的筹资费用,（4
9、）留用利润筹资成本率,式中 Ti 股东个人所得税,2.综合筹资成本率 计算公式为：,式中 综合筹资成本率筹资方式的种类第i种筹资方式的筹资成本率第i种筹资方式筹得的资本额占总筹资额 的比重,1.资本结构,（1）资本结构的概念,资本结构问题是企业各种长期资金的构成比例问题。,（2）资本结构中负债的意义,一定程度的负债有利于降低企业资金成本 负债筹资具有财务杠杆作用 负债资金会加大企业的财务风险,（3）最优资本结构,所谓最优资本结构是指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资本结构。,2.资本结构的评价方法,（1）加权平均资金成本法企业在做出筹资决策之前，会有若干个备选方案，加权平
10、均资金成本法是首先计算各个备选方案的加权平均成本，然后根据加权平均成本的高低确定最优资本结构的方法。,解：为了确定上述三个方案哪个最好，下面分别计算其加权平均资金成本。1.计算计划年初加权平均资金成本。各种资金的比重和资金成本分别为,2.计算甲方案的加权平均资金成本。各种资金的比重和资金成本分别为：,3.计算乙方案的加权平均资金成本。各种资金的比重和 资金成本分别为：,4.计算丙方案的加权平均资金成本。各种资金的比重和资金成本分别为：,从以上计算可以看出，乙方案的加权平均资金成本最低，所以应选用乙方案，即该企业应保持原来的资本结构，50%为负债资金，50%为自有资金。,预习作业,1、流动比率2、速动比率3、负债比率,
