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1、,中南常州城市进入及取地报告,2010年11月,因此，高性价比产品，依靠品质突围将会是项目重点的发展方向 最后我们对于项目开发进行了简单的测算，我们发现当土地出让价格低于300万/亩时，项目税后财务内部收益率达到了18.44%以上，方案完全可行；当土地出让价格高于450万/亩时，项目税后财务内部收益率仅为8.46%以下，这时，我们认为方案完全不可行。,城市即将步入快速发展轨道，向北发展成为必然；,楼市热度虽够，但同质化竞争激烈，高性价比产品缺失；,PART 1 解读常州,常州市是私营经济发源地，是典型的“藏富于民”的城市，大量的私营企业主拥有强大的购买力。但是，常州又是长三角经济圈的人口流动相
2、对空白的城市，对外来人口，特别是高素质人口的消费吸引力严重不足，这是常州收入高，房价相对较低，市场规模扩容慢的主要原因，也说明突破瓶颈后常州实现快速均衡发展存在巨大空间,城市发展研究：1、常州市地理位置优越，是现代制造业发达的工贸城市和具有江南特色的文化旅游名城； 2、“优化中心、拓展南北、完善东西”的城市发展格局规划使常州南北向成为城市发展主轴，未来产业进驻、人口流动以及商业居住等配套将逐步完善； 3、无论对外交通体系还是内部基础设施，均较为完善； 4、内部自然增长率低，外部人口导入明显趋缓，城市外来向心力略显不足；,解读常州,结论： 常州地处于发达的长三角区域，经济环境优秀，基础支撑条件充
3、分，但由于在地理位置上不如苏州、无锡，且主要以工业产业带动经济发展，因此外部高素质人口导入有限，商务活动略显滞后，导致近几年来与苏州、无锡等苏南城市差距正在进一步拉大；不过随着高铁的通车，加上自身优良的基础条件，常州将在未来一段时期内迎来新的发展机遇。,宏观经济研究：1、经济运行情况良好，但较周边发达城市仍有差距，综合竞争力在长三角城市群中排名居中； 2、经济结构以第二产业为主，第三产业比例偏低，可调整空间较大；,长三角城市圈研究：1、长三角是中国最活跃的经济带，优良的经济环境孕育了旺盛的商务需求； 2、长三角都市群正式进入1-2小时都市圈层内，“同城效应”日益明显，城市间的互动性进一步加强；
4、 3、从长三角综合竞争力排名上看，常州排名位于中等水平，而但从产业结构上看，常州仍然是工业为主的城市，现代服务也发达程度较低；,解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群宏观经济,长三角城市群的经济已经走在前列，经济增长幅度稳重有升，优良的经济环境孕育了旺盛的居住需求。,2009年中国三大城市圈生产总值比例,*数据来源：国家发改委宏观经济研究院,受益于”沿海优先开发”的长三角经济圈，其经济实力高居全国三大经济圈之首； 长三角的生产总值已经达到珠三角城市群和环渤海城市群的国民经济总和；,*数据来源：2009年统计统计年鉴,解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群宏观经济,由传统制造业独轮推动转
5、向先进制造业和现代服务业的双轮驱动，产业化调整的步伐加大。,2007-2009年上海市生产总值构成（亿元）,2007-2009年江苏省生产总值构成（亿元）,2007-2009年浙江省生产总值构成（亿元）,*数据来源：上海市统计年鉴,*数据来源：江苏省统计年鉴,*数据来源：浙江省统计年鉴,长三角城市群步入工业化后期的加速发展阶段； 长三角主要城市的经济增长依然依靠制造业支撑，并且重工业发展及其在工业中的比重呈现出加速发展的态势，这个发展趋势与常州市的经济结构现状完全相符； 长三角城市的现代服务业发展受到关注； 长三角城市群的产业结构调整加速，其中以上海市和江苏省的速度为代表，经济增长由传统制造业
6、独轮推动转向强调先进制造业和现代服务业的双轮驱动。,解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化,长三角铁路交通密集 上海铁路局共开行对动车组列车，其中沪宁段有对管内动车组列车，沪昆线沪杭段、浙赣段有对管内动车组列车，穿梭在上海、杭州、南京、苏州、常州、无锡等长三角城市群之间。到2020年，长三角地区城际轨道交通总里程达到815公里； 一小时都市圈和二小时都市圈逐级外扩 从上海到长三角各大城市，通行时间基本都在小时以内，常州已经渐渐融入一小时都市圈； 基本形成以上海、南京、杭州为中心的1至2小时都市圈。 交通网络进一步升级 杭州湾跨海大桥于2008年5月正式通车； 江苏省在高速公路网总体布
7、局的基础上，规划了个过江通道，按长江江苏段从上游至下游的顺序，过江通道的分布依次为：南京长江三桥、南京长江二桥、南京四桥、润扬大桥、五峰山通道、泰州通道、江阴长江大桥、锡通通道、苏通大桥、崇海大桥、崇启大桥；,一小时都市圈,二小时都市圈,城市互融脚步加快海陆交通网络逐步升级，长三角都市群正式进入1-2小时都市圈层内，“同城效应”日益明显，城市间的互动性进一步加强；,城市互融脚步加快苏锡常二级城市群的综合竞争力仅次于上海，是长三角城市圈层的第二梯队，发展的互动性强；,长三角城市群由六个二级城市群构成 已经初步形成上海、苏锡常、宁镇扬、杭嘉湖、宁绍舟、通泰六个二级城市群 ； 二级城市群之间存在着复
8、杂的集聚辐射效应、城际联动效应和协同耦合效应 二级城市群之间的互动作用深刻影响到了长三角城市群的综合竞争力；,*数据选自国家社会科学基金项目增强珠三角、长三角和环渤海地区城市群的整体研究,长三角二级城市群综合竞争力得分,解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化,发展互动性强常州位于长三角的一级强势发展轴线上，经济一体化程度高，区域与跨区域的商务活动频繁。,“一核两心”的发展节点已经初步形成 以上海为核心，南京和杭州为两大发展节点的带动发展模式已经初步形成 ； 沪宁、沪杭为长三角的一级城市发展轴线 沪宁和沪杭是长三角城市群的交通动脉，发展轴线沿线交通基础设施完善，城市连绵，城市化和现代化
9、水平最高； 其中沪杭发展轴受到杭州湾跨海大桥的通车的分流影响，沪杭发展轴线的发展聚集度要弱于沪宁发展轴线的聚集度； 宁杭、杭甬的次级发展轴线 交通方式的多元化，宁杭和杭甬发展轴线处于次级的发展位置； 常州位于长三角最强势的发展轴线上； 经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。,解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化,解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市产业结构,从长三角综合竞争力排名上看，常州排名位于中部，而从二、三产业地位上看，第二产业排位要高于第三产业；,长三角地区是中国乃至世界经济增长的“发动机”，后工业时代的特征明显 “发动机”的引擎多以第二产业为主
10、，多为投资型的生产基地，如苏州已经成为国际电子信息产品的生产基地，但大量的只是高科技产品的下游加工组装业，根植性不强（苏州的第二产业贡献度达到63.7%）； 产业结构不尽合理，“三二一”是未来的优化发展方向 长三角城市产业结构需要进一步优化（包括上海），产业结构的不合理性已经开始影响到经济的可持续发展； 长三角城市需要建立可持续发展战略，寻求未来发展的竞争力来源 适时的转向发展知识密集度和产品附加值高、资源消耗和环境污染低的现代服务业；,为了大力发展第三产业，长三角的城市纷纷建立各自的商务区，引领产业结构高级化的进程 ；,在周边城市的带动下，常州的城市化进程将逐步提速； 常州是长江三角洲地区重
11、要的中心城市之一，依托产业发展起来的具有较强经济实力的三线城市，现代制造业基地，文化旅游名城。 现代制造业发达，人民生活富裕的经济强市。历史文脉彰显，现代科教先进的文化名市。联东接西，承南启北的区域枢纽城市。以人为本，人与自然和谐共存的生态城市。,常州地位位置优越，随着交通系统的提升，已经步入了上海的“一小时都市圈”范围 常州市位于美丽富饶的长江下游“金三角”地区，地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，是苏锡常都市圈中距长江最近的地级城市，南与浙江、西与安徽交界。 与上海、南京两大都市等距相望，苏州、无锡、镇江、江阴等城市相邻。东距上海160km，西距南京140km。,随着城市交通网络的日益发达
12、，常州也逐步融入以上海为核心的“一小时”都市圈核心地带，常州未来的城市化进程也会在“长三角”一体化的大背景下获得较大的提升，步入发展快车道。,解读常州/城市发展研究/地理区位分析,解读常州/城市发展研究/城镇体系分析,常州是长江三角洲地区重要的中心城市之一，依托产业发展起来的具有较强经济实力的三线城市，现代制造业基地，文化旅游名城。,长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市和具有江南特色的文化旅游名城。,城市布局呈现 “一城、七片”的组团、片区式空间结构，引导人口外移。,构建“一城、七片”的城市布局结构：“一城”：常州主城区“七片”：即主城外围的七个片区,解读常州/城市发展研究/城镇体系分析,中
13、心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设，优先建设南部新城核心区，着力改变长期以来单中心向外扩展的城市空间布局结构，引导人口外移，初步形成多组团绿色开敞、相对分散、功能完善、联接通畅、环境优美的现代化城市格局。城中：建设城市商业中心 城北：突出产业发展功能 城南：生态人文新城建设 城东：城乡特色产业基地 城西： 产业基地、物流集散中心,解读常州/城市发展研究/城镇体系分析,在常州中心城区进入优化发展的背景下，常州步入了南北两翼的拓展式发展阶段，作为重点发展的北部新城，成为未来中心城区空间拓展和人口外移的首选方向。,城市南部以大学城和太湖为核心资源,着
14、力推进高素质人力资源培育基地、生态城和新兴旅游度假区的新城建设。 城市北部突出高新产业发展功能，加快沿江产业区及服务配套建设；而新政府的入驻代表着城市重心向北迁移，区位优势开始显现。,解读常州/城市发展研究/城镇体系分析,北部新城作为未来常州的发展重点之一，在优越的规划指引下，高新产业核心资源影响范围将得到进一步提升；随着常州市政府北迁，未来整个新北区域的发展前景都将被看好。,高速便捷的对外交通体系，更方便连接长三角各城市，可在2小时左右到达苏沪浙各主要地区,铁路： 沪宁线上几乎所有的列车均停靠常州，每天有80多个班次列车停靠。 此外，京沪铁路还有常州始发北京的空调列车。沪宁高速城铁已开始运营
15、中。沪宁城铁：沪宁城际铁路从上海始发,经昆山、苏州、无锡、常州、镇江至南京,最高时速达300公里。从上海至南京最快只需72分钟。公交化运营是沪宁城际铁路的最大特色，未来将实行公交化发车，在客流高峰时期最短发车间隔3分钟左右，并实行24小时运营。据统计,截止2010年,长三角地区的总客流量将达到30.5亿人次。到2020年,这一数字将增长到55亿人次。,高速铁路带来的经济联动效应明显： 高速铁路“新干线” ，使日本的人均收入比建新干线之前提高了近6倍； 深港城际铁路的建成，实现对珠江三角洲经济区域内的资源迅速整合及经济实力的迅速提升,解读常州/城市发展研究/基础设施分析,公路： 沪宁高速公路、3
16、12国道傍城而行，每隔30-50分钟就有一班快客发往上海、苏州、南京、镇江、丹阳、合肥。沪宁高速公路：起自上海真如，途绉沪苏交界癿安享、江苏癿昆山、苏州、硕放、无锡、横山、常州、丹阳、镇江、句容。宁靖盐高速公路：起自南亪，途徂丹阳、镇江、常州、无锡、泰州，到达南通。水路： 全市水网纵横交织，连江通海，京杭大运河穿境而过。,解读常州/城市发展研究/基础设施分析,发达的内部交通基础设施，加强了城市道路与对外交通干线的衔接，进一步提升常州市的交通区位，拉开城市发展框架，从而扩大常州城市发展的范围。,常州高架道路“三纵三横”布局,高架道路： 总长约 87公里的常州整个高架道路系统为“三纵三横”的布局。
17、 近期建设重点： 目前三纵三横道路框架中，近龙江路部分路段没有完工，其他路段基本通车，届时，由城北至城南武进，只需40分钟。,解读常州/城市发展研究/基础设施分析,BRT一号线停靠站：1号线是重要的南北向干线走廊，重点沟通常州市高新组团、中央组团、湖塘组团等，北起沪宁高速铁路站、经辽河路、沿通江路穿过沪宁高速，途中经黄河路进新北停车场，南至武进长途汽车站北边，并预留继续往南至武南组团的条件。BRT二号线停靠站：2号线是重要的东西向干线走廊，运营阶段承担部分轨道交通2号线的交通功能，重点沟通城西组团、中央组团、城东组团，西起东岱村，经花园路、怀德南路、劳动路、采菱路、戚墅堰大街至戚墅堰老城区。,
