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1、房地产计划管控 知识培训2011年7月1日,房地产计划管控知识培训,一、房地产企业计划管理体系概述,二、房地产企业典型组织模式与计划管理 集分权,三、企业经营计划管理,四、项目计划分级管控与计划模板,六、运营会议与运营回顾报告机制,七、计划管理的诊断及最佳实现路径,五、计划管理流程,一、房地产企业计划管理体系概述,以职能视角看,资金,人力资源,项目进度,招标,营销,设计,以组织层级视角看,战略,经营,项目,职能部门,个人,以时间刻度看,5年、3年计划,年度计划,关键节点计划,月度计划,周计划,一、房地产企业计划管理体系概述,计划驱动下的企业运营,战略计划,经营计划,项目计划,部门计划,个人计划
2、,决定企业的方向、策略,中短期（3年/1年）,决定企业经营计划是否达成、项目协同,决定项目计划及职能计划是否达成,决定部门计划是否达成,一、房地产企业计划管理体系概述,（一）计划管理体系构成,（二）计划管理目标,（三）计划管理核心理念,一、房地产企业计划管理体系概述,管理目标,组织管控,业务模型与流程体系,业务领域外延与制约,CEO视角：关注什么；决策什么； “管”什么；考核什么。,不同管控模式下的组织设计（分工）；管控要点（控什么，如何控）,业务单元：概述、实施建议、流程、支持文档（制度、工具、模板、案例等）,计划管理与项目运营整体管理 计划管理与动态现金流管理 ,一、房地产企业计划管理体系
3、概述,（一）计划管理体系构成,（二）计划管理目标,（三）计划管理核心理念,组织绩效； 集团、公司、项目/职能线,组织架构：设计与分工； 管控模型：责权体系； 人岗匹配：合适人、合适岗。,决策点：决策场景； 决策逻辑：业务指标支持关系； 决策依据：决策信息支撑。,一、房地产企业计划管理体系概述,1、管理关注,CEO,关键决策,绩效考核,组织管控,管理TOP3：结果指标（财务）； 日常管理：过程指标； 异常管理：例外关注。,管理 关注,一、房地产企业计划管理体系概述,管理（TOP3）：财务结果指标,日常管理：过程指标,异常管理：例外关注,规模,（销售额）,利润,现金流,利润完成进度,生产进度,存货
4、指标,销售进度,回款进度,产品定位（设计变更）,生产进度异常,服务异常（群诉）,工程质量（重大安全事故）,成本异常,一、房地产企业计划管理体系概述,CEO对计划管理的管理关注TOP3,经营面积指标,开工面积,开盘面积,竣工面积,交房面积,经营规模,开发关键节点,经营现金流,证照节点（五证）,开发节点（开工、开盘、竣工备案、交房）,质量关注点（正负零、主体封顶、交房样板、外架拆除、工地开放日前）,利润规划,项目论证,产品定位,方案设计（建筑、景观、精装）,目标成本,利润,组织绩效； 集团、公司、项目/职能线,组织架构：设计与分工； 管控模型：责权体系； 人岗匹配：合适人、合适岗。,决策点：决策场
5、景； 决策逻辑：业务指标支持关系； 决策依据：决策信息支撑。,一、房地产企业计划管理体系概述,2、关键决策,CEO,关键 决策,绩效考核,组织管控,管理TOP3：结果指标（财务）； 日常管理：过程指标； 异常管理：例外关注。,管理关注,一、房地产企业计划管理体系概述,COO的关键决策：关键节点计划的批准,1、新项目启动,企业经营目标（营运面积）,合理开发周期,项目成功标尺：销售收入、销售回款、净利润率,2、经营目标调整,新的经营目标,刷新后的成功标尺,3、项目延误时,延误范围,延误部分：赶工或采取其他有效措施可能性,多项目间的调配与平衡,组织绩效； 集团、公司、项目/职能线,组织架构：设计与分
6、工； 管控模型：责权体系； 人岗匹配：合适人、合适岗。,决策点：决策场景； 决策逻辑：业务指标支持关系； 决策依据：决策信息支撑。,一、房地产企业计划管理体系概述,3、绩效考核,CEO,管理TOP3：结果指标（财务）； 日常管理：过程指标； 异常管理：例外关注。,管理关注,关键决策,绩效 考核,组织管控,一、房地产企业计划管理体系概述,考核指标 地区公司总经理（年度、项目） 经营指标的达成率 关键节点达成情况 月度工作完成情况,一、房地产企业计划管理体系概述,（一）计划管理体系构成,（二）计划管理目标,（三）计划管理核心理念,一、房地产企业计划管理体系概述,计划管理目标,目标,通过分级计划管控
7、体系的规范运作，确保纵向、横向的协同，支撑集团经营目标的达成。,一、房地产企业计划管理体系概述,（一）计划管理体系构成,（二）计划管理目标,（三）计划管理核心理念,一、房地产企业计划管理体系概述,SMART原则,PDCA,分级管控,项目的整体管理,引导胜于强制,先管控再考核,明确性、经营量性、可实现性、实际性、时限性,计划、执行、检查、调整纠偏,整体管理、范围管理、进度管理、质量管理、成本管理、采购管理、沟通管理、人力资源管理、风险管理,合理化,建立体系时，先不正式发布考核机制，在管控机制有效运作1-2季度后，运作考核机制。,房地产计划管控知识培训,一、房地产企业计划管理体系概述,二、房地产企
8、业典型组织模式与计划管理 集分权,三、企业经营计划管理,四、项目计划分级管控与计划模板,六、运营会议与运营回顾报告机制,七、计划管理的诊断及最佳实现路径,五、计划管理流程,二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权,二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权,职能式,二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权,矩阵式,二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权,矩阵制与职能制的差异,二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权,房地产计划管控知识培训,一、房地产企业计划管理体系概述,二、房地产企业典型组织模式与计划管理 集分权,三、企业经营计划管理,四、项目计划分级管控与计划模板,六、运营会议与
9、运营回顾报告机制,七、计划管理的诊断及最佳实现路径,五、计划管理流程,（一）什么是企业经营计划,（二）年度经营计划的编制方法,（三）经营计划与全面预算管理,三、企业经营计划管理,经营计划：是企业围绕市场，为实现自身经营目标而进行的具体规划、安排和组织实施的一系列管理活动。企业经营计划是企业经营活动的先导，并始终贯穿于企业经营活动的全过程。,公司战略目标,年度经营目标,年度经营计划,财务、客户、内部运营、学习成长四个维度,一般侧重财务及运营指标,支撑经营目标实现的计划,三、企业经营计划管理,经营目标指标结构,销售类,财务类,经营类,现金类,施工面积 新开工面积 竣工面积 拆迁面积,经营活动净流量
10、 筹资活动净流量 投资活动净流量 总净现金流,销售面积 销售金额 回款金额 结算面积 结算金额,主营业务收入 主营业务成本 净利率,指标结构,三、企业经营计划管理,（一）什么是企业经营计划,（二）年度经营计划的编制方法,（三）经营计划与全面预算管理,三、企业经营计划管理,年度经营计划的编制基本步骤, 目标下达,发展战略,集团下达 经营目标,对比目标差距,现有项目 盘点, 项目盘点, 对比差距, 分析调整,市场分析,现有项目 调整,新项目 拓展计划,财务预算分析, 经营目标、计划定稿,经营计划审批,三、企业经营计划管理,（一）什么是企业经营计划,（二）年度经营计划的编制方法,（三）经营计划与全面
11、预算管理,三、企业经营计划管理,三、企业经营计划管理,房地产计划管控知识培训,一、房地产企业计划管理体系概述,二、房地产企业典型组织模式与计划管理 集分权,三、企业经营计划管理,四、项目计划分级管控与计划模板,六、运营会议与运营回顾报告机制,七、计划管理的诊断及最佳实现路径,五、计划管理流程,（一）分级计划的原因与目标,（二）关键节点计划模板的制定原则,（三）主项节点计划模板的制定原则,四、项目计划分级管控与计划模板,（四）专项节点计划模板的选择,分级计划管理(矩阵式）,集团关键 节点计划,集团领导,项目主项 计划,项目经理,专项计划,项目职能经理,楼栋施工计划,现场工程师,项目主项 计划模板
12、,专项计划 模板,楼栋施工计划模板,生成,关联,关联,部门月度工作计划,个人月度工作计划,四、项目计划分级管控与计划模板,四个级别计划的目标,项目计划管理,集团关键节点计划,项目主项计划,专项计划,楼栋施工计划,集团领导关注,集团统一定义,监控项目主项计划的里程碑事件,项目经理负责,项目全生命周期、覆盖各专业口的工作计划,各职能部门间的协同工作,项目职能负责人关注,主项计划的按专业口的进一步细化,工程、配套、报建、设计、营销等专项,现场工程师负责,工程类专项计划细化到单体楼栋,形象进度展示,四、项目计划分级管控与计划模板,（一）分级计划的原因与目标,（二）关键节点计划模板的制定原则,（三）主项
13、节点计划模板的制定原则,四、项目计划分级管控与计划模板,（四）专项节点计划模板的选择,四、项目计划分级管控与计划模板,项目获取,关键节点究竟该管什么？,项目策划,方案设计,扩初,开工,项目开发与建设,项目销售,产品交付,四、项目计划分级管控与计划模板,关键节点,五证,建设用地规划许可证,土地使用证,建设工程规划许可证,预售许可证,工程开工许可证,工程节点,开工,正负零,封顶,交房,竣工,例外（个性）,集团总裁例外关注,质量停止检查点,示范区方案设计内部评审通过,景观施工工程,景观方案设计内部评审通过,现金流,基础开工,开盘,现金流为正,利润规划,项目定位,方案设计,初步设计,施工图设计,（一）
14、分级计划的原因与目标,（二）关键节点计划模板的制定原则,（三）主项节点计划模板的制定原则,四、项目计划分级管控与计划模板,（四）专项节点计划模板的选择,四、项目计划分级管控与计划模板,四、项目计划分级管控与计划模板,步骤1：分解精细化,四、项目计划分级管控与计划模板,步骤2：主项计划原则识别,业务难点,多部门协调,法律手续,进度瓶颈,重大费用,管理精细化,企业运营管理重点,四、项目计划分级管控与计划模板,步骤3：结合企业需要“挑选”,（一）分级计划的原因与目标,（二）关键节点计划模板的制定原则,（三）主项节点计划模板的制定原则,四、项目计划分级管控与计划模板,（四）专项节点计划模板的选择,四、项目计划分级管控与计划模板,房地产企业常见的专项计划,四、项目计划分级管控与计划模板,定位,1、专项计划是对主项计划的再分解；,2、是用于形成各专业部门工作的指导性方针；,3、专项计划是职能线关注内容。,四、项目计划分级管控与计划模板,专项计划辨析,四、项目计划分级管控与计划模板,哪些任务做专项计划更适合,影响经营指标达成的专项,
