《淄博市博山区房地产市场分析报告2013ppt培训课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《淄博市博山区房地产市场分析报告2013ppt培训课件（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、博山区房地产市场分析报告 2013.10,报告脉络：,一、博山城市认知 二、博山房地产市场分析 三、博山个案分析,一、博山城市认知,淄博,淄博市,淄博市博山区位于山东中部，淄博市西南端，面积682平方公里，人口45万，是国务院批准的山东半岛沿海开放城市之一，国家重点风景名胜区、“陶琉之乡”、“机电泵业城”和新材料基地，是齐鲁重要的工业、商业和旅游文化名城； 受环渤海经济圈、京津冀都市圈、济南都市圈、山东半岛城市群影响，城市发展前景较好。,山东中部，齐鲁重要的工业、商业和旅游文化名城,城市概况,淄博,博山区,博山经济基础好，但位列淄博全市中下游，近两年经济不景气，增速放缓,经济发展,作为老工业城
2、市，博山经济基础较好，2012年博山区人均GDP为11175美元，达到中等国家和地区水平，但处于淄博市中下游；近两年，实体经济不景气，博山经济增速放缓； 从人均GDP来看，博山社区型商业地产将迎来快速发展时期。,亿元,2012年博山区住宅均价4029元/，城镇居民人均住房面积32.2，房价收入比约5，在合理范围4-6之间； 博山贫富差距大，普通家庭居民月收入4000-5000元，购房两极化较为严重； 十八大报告提出，确保到2020年实现城乡居民人均收入比2010年翻一番，博山则在2015年完成，届时博山城镇居民人均收入将超4万元；居民生活富足，给购房提供有力的经济保障。,居民生活水平,收入增加
3、，生活水平提高，对房地产发展有一定的支撑作用,元,产业结构,工业占主导，服务业比重逐年增加，未来向旅游城市转型，但转型速度较慢,博山经济以工业为主，工业发展已有百年历史，主导产业以泵业、电机、耐火材料、陶琉为代表； 在经历了20世纪重工业繁荣之后，现今面临着资源型工业城市发展的历史转型； 博山旅游资源丰富，未来向旅游城市转型，到2015年，三产结构将调整为2：55：43左右。,博山区人口少，且大幅度外流，负增长较为严重，抑制房地产市场需求,人口变化,2012年底，博山总人口45.45万人，其中城区人口25.2万人，城市化率约55.4%； 由于城市发展缓慢，基础设施落后，配套不足，博山区人口逐年
4、外流，呈现负增长，影响其房地产发展。,万人,现今房地产业发展较落后，未来发展前景大,房地产投资分析,房地产在固定投资中的比重一直处于较低水平，房地产业发展较落后，现今城市对房地产的依赖较小； 随着城市的发展，城市建设将加快，未来房地产前景大。,亿元,博山对外交通尚欠发达，是制约其城市发展的瓶颈,交通条件,博山是一座“建在山沟沟里的城市”，对外交通较为不便，制约城市发展； 境内高速公路仅博莱高速1条，铁路主要为货运，客运仅淄博-泰山1趟普客。,博山区,博莱高速,“一核二区三片”产业格局,城市发展格局,“一核”：城市核心区域，重点发展现代服务业，加快建设功能突出、辐射带动力强的城市综合服务区； “
5、二区”：新区工业区和老城工业区，按照产业集聚、资源集约的要求，着力打造一批特色鲜明、体系完整，在国内外有较高知名度和竞争力的产业基地； “三片”：南部现代农业片、西南部生态片和东南部生态片，重点发展有机农业、都市观光农业和生态观光游。,二、博山房地产市场分析,土地市场,区中心地价85.3万元/亩，楼面价609元/,博山区青龙山路35号地块,近2年，博山区大宗住宅用地出让较少，多为1万以下地块； 最早1宗大宗住宅用地成交在2011年10月，地价约82万元/亩，该地块位于博山区石马水库，地块详情见下表。,住宅：3600-4600元/ 社区商业（2层）：6500-12000元/ 淄博房价最低区域，但
6、距离市区远，对市区刚需客户吸引力不足,淄博政治、经济、文化、商业中心 房价最高 住宅：6000-8000元/ 社区商业：2-4万元/ 办公：9000-10000元/,住宅：4500-5800元/ 社区商业：1-1.5万元/ 办公：5800-7500元/,住宅：5500-5700元/ 社区商业（2层）：0.8-1.5万元/ 价格优势，吸引少部分市区客户,住宅：5500-6200元/ 社区商业（2层）：0.7-1.3万元/ 办公：4800-5000元/ 城市副中心，距市区最近，价格优势吸引市区刚需客户,淄博整体市场分析,博山房价3600-4600元/，淄博最低，但距离市区较远，目前对市区刚需客户吸
7、引力弱,张店区,临淄区,周村区,淄川区,博山区,博山区在售项目分布,博山目前主要在售商品房项目12个，分布在中心城区边缘,中房翡翠水岸 4200元/,水印蓝山4000元/,世纪上城 4000元/,春天花园 3700元/,恒泰怡景花园 4200元/,佳和花苑 4200元/,颜山花园 3600元/,滨河花园 4400元/,桃园小镇 别墅：10000元/ 洋房：6000元/,益杰龙凤缘 4600元/,区中心,博山未来中高端居住区,晨光花园 4200元/,天润园 3800元/,颜山国际 3300元/左右 （安置、回迁、单位团购为主，小产权房）,2栋高层 公安局及其它单位团购为主，小产权房,博山区房地产
8、市场处于初级阶段，项目品质及档次较低，集中在中心城区边缘； 博山中心路两侧为博山未来中高端居住区，目前该区域仅晨光花园一个商品房项目，价格4200元/。,博山区竞争环境,博山区商品住宅去化慢，年均成交约16万，供过于求，存量多，去化周期长,2010年以来，博山区房地产发展迅速，年均总供应量60万，成交16万，供需比约3.75:1，供过于求； 目前博山区住宅存量约52万，存量去化周期约3年，竞争激烈； 区域房价逐年增长，年均价格涨幅约9%，2013年上半年均价为4068元/； 博山房地产整体价格相对较低，楼盘品质具有较大的提升空间，未来整体市场仍然具有良好的发展前景。,市场特征产品供应,均为小项
9、目，无大盘气势，刚需及首改产品为供应主力，面积80-140,市场特征成交户型,91-120近五成，71-90占三成，市场表现刚需与首改主导,博山区2012年各面积段成交分析来看：91-120首改近五成，71-90刚需产品占三成，市场表现为刚需、首改主导； 现今博山区70以下小户型供应较少，144以上产品成交主要集中在益杰龙凤苑项目，该项目地段好、自身配套3万银座商厦，售价4600元/，博山最高，说明区域高端产品有一定购买力。,市场特征建筑形态,多层为主，风格单一，均为本地小开发商项目，高层有一定抗性，目前最高18层,水印蓝山,世纪上城,晨光花园,佳和花园,天润园,中房翡翠水岸,市场特征规划,规
10、划简单，兵营布局，空间感差，档次低，可超越空间大,佳和花园,水印蓝山,中房翡翠水岸,市场特征营销包装,售楼处装修、包装简单，硬件配套少，缺乏软服务，易超越,滨河花园简易活动房,天润园沿街底商,恒泰怡景苑,中房翡翠园目前博山最为高档售楼处,市场特征户型,户型中规中矩，赠送面积少，喜方正、动静分离，户型创新空间大,市场特征硬件设施,基本硬件设施落后，易超越；太阳能、泛会所是亮点，可借鉴,太阳能,摄像头,黑白可视对讲,水印蓝山泛会所,世纪上城看房车,市场特征物业服务,博山物业服务水平低，仅常规卫生保洁、安保服务，收费低0.4-0.6元/月 物业服务提升空间大，但现今整体物业费低，高物业费抗性大,卫生
11、保洁,门卫,市场特征车位,地上车库，稀缺产品，配比1:0.1，售价8-10万/个，可用作储藏室，热销,地下车位，售价6-7万/个，因目前各项目地上停车不收费，相对滞销,博山车位配比约1:0.5，分车库与车位两种；车库热销，8-10万/个，车位滞销，6-7万/个；小区地上停车免费,地下车位,地下车库,地下车位,地上停车免费,地上停车免费,市场特征商业,博山社区底商少，商、住价格比1.6-2.2:1，租金低，约1元/*天，满铺,市场特征办公楼,博山办公楼少，租金低，仅0.5元/天，入住率低，不足30%,博山区办公楼市场处于起步阶段，目前仅财富大厦及创富大厦两个项目，均为小户型，面积40-90； 整
12、体办公市场需求低迷，两项目整体入住率不足30%，且租金低，约0.5元/天； 入驻企业为服务业，如：保险公司、咨询公司等； 博山区以工业为主，现今多为厂办一体，随着企业发展，后期将向厂办分离过度，加之服务业比例增加，未来办公楼需求将逐步增多。,市场总结,博山房地产处于初级阶段，房价低，4000元/；年均去化少，16万；存量多，52万；去化周期长，3年；市场竞争形势严峻； 博山市场供应结构特殊，小产权房在当地市场供应量中占有较大比例，该类房产由于拿地成本低廉，市场价格集中在2200-3000元/，对商品住宅市场造成严重的冲击； 刚需及首改产品为市场供销主力，面积80-140； 规划、档次、环境、硬
13、件配套、软服务、户型等均低端，易超越； 项目小而多，有利于我项目大盘气势易营造，树立市场标杆； 市场多层为主，客户对高层有一定抗性，目前最高18层，对我项目是挑战； 客户基础薄弱，博山基础设施落后，人口外流，客户以城区及乡镇进城客户为主，房价虽低，但距离淄博市区较远，对市区刚需客户吸引力弱； 车位配比约1:0.5，车库热销，8-10万/个，车位滞销，6-7万/个；小区地上停车免费； 博山社区底商少，入住率高，商、住价格比1.6-2.2:1，租金低，约1元/*天； 办公楼少，仅2个；租金低，0.5元/天；入住率低，不足30%。,人口负增长，市场供过于求，产品营销较初级，大环境不给力，小环境好超越
14、,三、博山个案分析,典型个案益杰龙凤缘,博山地段最好、配套档次最高、价格最贵商住综合体项目,益杰龙凤缘,自持3万银座商场（1-4层）,项目地段好，位于人民路与西冶街交汇处； 配套全，自持3万银座商城，紧邻步行街，西冶街小学、博山一中优质学区； 项目占地2.8万，总建8.9万，容积率3.2，规划3栋18层高层住宅、1栋16层商住综合体，总投资约3亿元，2012年底入市，2014年6月交付； 目前价格博山最高，住宅均价4600元/，商铺均价12000元/； 客户以博山中高端改善为主。,1#,2#,3#,4#,住宅 均价4600元/,沿街商铺（1-2层） 均价12000元/,改善产品，月均去化18套
15、，主力户型差，仅1个卫生间,典型个案益杰龙凤缘,3-2-1 122,3-2-1 148,典型个案中房翡翠水岸,档次较高，口碑好，客户忠实度高，销售速度相对较快,基础信息 项目名称：中房翡翠水岸 项目位置：博山柳杭东路9号（原淄博钢厂） 开发商:淄博华通城建开发有限责任公司 投资商:中房集团淄博市城市建设综合开发公司 占地面积：15万 总建面积：13万 建筑类型：9栋多层、16栋高层 总户数：1000多户 绿化率：36% 首次开盘时间：2011年10月 一期交付时间：2012年12月 首次开盘价格：4100元/ 目前价格：4200元/ 物业公司：淄博科技苑物业公司 物业费：0.5元/*月 车位比
16、：1:0.1 车库价格：10万元/个 客户构成：基本全部为博山区本地客户，刚需、改善为主,中房翡翠水岸,典型个案中房翡翠水岸,博山去化速度较快项目，但年均去化也仅285套，月均去化24套,已推出,首次开盘时间：2011年10月 首次开盘价格：4100元/ 目前价格：4200元/ 价格平稳,典型个案中房翡翠水岸,刚需及改善产品为供销主力，110-120户型需求大，供应量也最多 户型设计较常规，尤其是120以上户型仅一个卫生间，优化空间很大,典型个案中房翡翠水岸,现代简约建筑风格，现代风格园林，该项目建筑景观在博山已属上流，但超越空间很大,典型个案中房翡翠水岸,车库售价10万元/个，由于车库比仅1:0.1，表现为供不应求 且车库可作为储藏室等多功能实用空间，销售情况好 本案地下车位销售需谨慎，车位建安成本高但价格较车库低，需控制地下车位体量,
