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1、桃仙板块别墅项目可行性分析,2012-9,别墅市场运营状况,项目概况,占地1100亩 容积率1.2左右 地上物补偿30万一亩 土地有二百亩是耕地（已变性）土地出让金约70万一亩. 九百亩是荒山地土地出让金约50万60万一亩.数据不全,项目概况,东侧：沈丹高速 西侧:桃仙机场 南侧：临近沈阳大学科技工程学院及本山传媒 北侧：,距离五里河中心商务区仅15分钟车程，距机场7分钟车程，距新沈阳站20分钟，是商务人士的首选居所,本案,沈丹,304国道,项目是位于沈阳大学科技工程学校被向，东临沈丹，交通较为便利。,项目位置相对偏僻，配套资源较少。距离机场较近，是商务人士的首选居所。,项目概况,本案,项目概
2、况,项目周边别墅项目林立，竞争较为激烈，其中有空港区域销售最好的项目富力仙湖国际项目。,项目SWOT分析,浑南新城由来,借助全运会，城市重心南移，大浑南开发建设启动，浑南新城应运而生,借助东北老工业基地振兴战略、沈阳经济区一体化发展和承办全运会三大机遇，沈阳当仁不让提出了打造国家中心城市的目标。大浑南，正是沈阳打造国家中心城市的桥头堡，是沈阳经济区崛起的发动机。 沈阳向南，建设大浑南，是沈阳市城市重新定位，地位提升的必然选择。未来的大浑南是沈阳新的行政中心、科技中心、文化中心和交通枢纽，将打造成国家中心城市的桥头堡大浑南核心区域浑南新城定位非常明确：世界第三代城市典范，新能源时代生态城市建设的
3、旗帜；国家中心城市，面向国际开放的东北亚枢纽门户；东北亚智慧新城，引领东北亚产业提升的创意与研发中心发动机；沈阳经济区核心城市。,浑南新城,浑南新城意义,不同于其它三个方向的卫星城，浑南新城的作用是增强沈阳中心城市的承载力、集聚力和辐射力，并实现率先发展。,“十二五”规划将沈阳经济区上升到国家战略高度，借助全运会，以建设国家中心城市为目标，加快建设新城区，改造提升老城区，大力发展现代服务业，不断完善城市功能，切实增强中心城市的承载力、集聚力和辐射力，实现率先发展。沈阳市城市总体规划（2010-2020年）纲要提出，沈阳中心城区规划结构是“一主、五副、一个风景区“。一主是指主城，未来沈阳的主城将
4、通过南拓扩大发展空间，延续金廊服务功能跨越浑河向南拓展，在浑南新城区构筑城市新中心，形成浑河南北两岸均衡发展的态势。眼前的全运会召开，长远的城市发展战略是沈阳政府发展浑南新城出发点沈阳特殊的区位决定了沈阳向南发展的方向,浑南新城定位,浑南新城未来第三代城市典范、国家中心城市门户、东北亚智慧新城、沈阳经济区核心城市,基本情况：规划范围北至三环高速公路，东至沈丹高速公路，西至哈达高速铁路西侧规划路，南至桃仙机场，总面积57万平方公里，规划人口约60万 规划定位：第三代城市典范；国家中心城市门户；东北亚智慧新城；沈阳经济区核心城市；新的行政中心、商务中心、文化中心、科技中心 规划目标：以人为本，建设
5、高幸福指数、健康、宜居、低碳、生态现代新城 功能结构：依托“十字型”结构，建设商务中心、行政中心、文化中心、科技中心；东西轴布局莫子山公园、文化中心、演艺中心、商业中心 相关指标：人均居住用地28平方米，人均公共服务设施用地11平方米，人均道路用地18平方米，人均公共绿地19平方米，居住区等附属绿地不低于40%，绿化覆盖率49.5%。,浑南新城借助全运会，开发大浑南，承载着未来沈阳城市发展战略，实现率先发展，打造的未来第三代城市典范、国家中心城市门户、东北亚智慧新城、沈阳经济区核心城市,浑南新城规划之基础设施,浑南新城基础设施系统通过水循环系统的构建，智能网络的普及，新型能源的利用，打造成新能
6、源时代可持续发展的节能典范。,40公里地下管廊：电力、通讯、污水、煤气、自来水等各种管线都将包含在管廊内，而这条管廊人可以进去站立行走，车可以在里面行驶，届时除了路灯和信号灯，其它杆线都不会在路上出现。 地源热泵注入新城新活力：区别于第一代以牲畜等原始力为驱动、区别于第二代以煤、石油等传统能源为驱动的城市，浑南新城所要打造的第三代城市典范，将以新能源为驱动。所谓的新能源对于北方城市来说，冬季将告别利用煤取暖，其呈现形式将是地源热泵集中供暖，甚至可以从新城外引热源助阵，也就是说，未来在新城内见不到一根烟囱。两处理厂污水100%回用：一个城市污水处理能力的强与弱，一定程度上代表了这个城市发展程度。
7、多年来，污水处理一直是浑南新区的难题。未来，浑南新城不仅使用很多再生能源，如风能、太阳能等，还会将污水100%处理，并将处理后的污水形成中水再次利用，即中水回用。,浑南新城之交通网络,五横四纵一环：浑南新城规划了“五横四纵”路网，总长度为70公里，“五横”由南向北依次为航天南路、航天路、全运北路、全运南路和三环辅道;“四纵”由东向西依次为桃仙大街、沈中大街、智慧大街、白塔大街。三网合一：地铁2、4、9、10号线已经通过审批；3条现代有轨电车；未来20余条公交线路的引入。20公里环城地下快速路,以南北、东西两轴为核心，形成“五横四纵一环”的“环形+方格网”式道路网结构。以地铁网、有轨电车网、公交
8、网“三网合一”的绿色、便捷、高效、舒适公共交通体系,浑南新城之重点项目规划,53个重大项目齐聚新城，包括全运村、全运会运行中心、回迁房项目、省公建项目、教育医疗项目、科技研发项目、商业综合体项目,浑南新城之重点项目规划,53个重大项目齐聚新城，包括全运村、全运会运行中心、回迁房项目、省公建项目、教育医疗项目、科技研发项目、商业综合体项目,浑南新城现状三大公园,莫子山体育公园：水面面积2.2万平方米，引自沈抚运河，流经北山、中山、南山，整个水系有跌水、瀑布、湖面等丰富多样、精彩纷呈的水景景观，并配置以丰富多彩的植物景观。公园主入口设在西侧，另设置5个出入口，并设有停车场。公园共划为山地健身区、体
9、育运动休闲养生区、生态水系游览区、广场休闲景观区四个分区。今年6月底，莫子山体育公园将完成全部绿化种植工作，10月前将完成全部景观建设工作。 白塔公园：打造迷人桃花谷。公园西南部有一处总面积约为2.21万平方米的桃花谷景观，桃花谷有两处弧形桥一座平桥和两处下沉木台阶，纵跨谷底有一条悬空木栈道。今年6月底白塔公园将完成全部绿化种植工作，10月前将完成全部景观建设工作。 中央公园：打造绿色生态廊道。公园采用十字型轴线，形成绿色生态廊道，分为东、西、南、北、中五大区，包括城市中央公园、市民广场、水景公园、雕塑公园等。,三大公园中央公园、莫子山公园、白塔公园，今年“十一”正式向市民开放。,浑南新城现状
10、地下管廊,浑南新城综合管廊规划总长40公里，全运前建设20公里，历时9个月，管廊土建工程已于今年4月份完成，目前，正在进行管廊内部消防、监控、通风、排水、托架等附属设施施工，已完成工程总量的70%，9月1日前工程全部结束并投入使用，10月1日正式对外开放。6月25日横穿浑南新城18公里的66KV浑桃南北线率先进入管廊，现正在进行高压塔拆除。至此，制约浑南新城建设的12公里八三输油管线、6公里东水西调输水管线和66KV高压走廊三大屏障已全部迁移完毕。 全运前，新城需建设各类市政管网总长1202公里。2011年3月份开工以来，历时16个月，核心区内道路两侧824公里管线已基本铺设完成，新建道路两侧
11、378公里管线正随道路同步施工。10月1日前管网铺设全部完成。,地下管廊9个月完成土建，今年10月1日正式对外开放,浑南新城现状交通网络,173公里市政道路2年建完 浑南新城的道路建设堪称大手笔。“过去，在浑南没有一条太像样的宽马路，有的只是小马路，坑坑洼洼，晴天一身土，雨天一车泥。”家住浑南新区的群众都有这样的感受。自从新城全面开工建设以来，道路173公里的市政道路便成为新城建设的重要工程，自2010年11月开工以来，施工队伍昼夜兼程，现已完成135公里机动车道的第一遍面层摊铺，还有38公里道路正在施工中。年底前，173公里机动车道全部完成第二遍面层的摊铺;明年“六一”前，完成全部最后一遍面
12、层摊铺，“七一”前交通标线一次性划完。除机动车道路外，非机动车道建设总长205公里，面积103万平方米，“十一”前，完成中央公园南北轴和白塔大街两侧37公里、19万平非机动车道施工;其余168公里非机动车道年底前完成基础施工;明年“六一前”全部建成。 短短的两年时间，完成机动车与非机动车道路总计达300多公里，最宽达到120米的高标准市政道路，浑南新城将向沈阳市委、市政府递上了一份满意的答卷。如此大规模投入、如此高标准建设、如此短时间完成，这在沈阳城市建设史上，尚无先例。,沈中大街、智慧大街、全运路等主干道已经完工，轻轨正在施工,浑南新城现状全运会项目,全运村：总建筑面积88万平，共97栋单体
13、建筑。2010年10月10日开工建设，目前已封顶87栋，正在进行外装修;“十一”前完成外装65%;年底前外装全部完成，内装完成60%;明年“六一”前内装、市政配套与园区环境全部完成，并交付使用。 全运会运行中心：2011年2月27日开工建设，目前主楼主体、附楼主体、裙楼已全部封顶。十一前外装完成20%，内装同步进行;年底前外装完成70%，内装完成30%;明年六月末竣工。,全运村、全运会运行中心项目均已完成封顶工作，预计明年6月份竣工,浑南新城现状公建项目,以省博物馆、省档案馆、艺术大厦为代表的公建项目均已开工，预计10月份封顶,7个省公建项目：省博物馆、省档案馆、省图书馆、省科技馆、辽宁艺术中
14、心、省反腐倡廉教育基地、省直配套项目，共50栋单体建筑，建筑面积83万平方米。目前，已开工12栋单体，封顶7栋。“十一”前省博物馆、档案馆、图书馆、科技馆、反腐倡廉教育基地全部封顶，外装平均完成60%;年底前省图书馆、反腐倡廉教育基地外装全部完成，其他项目外装平均完成70%;全运前37栋完成外立面装修。 3个市公建项目：环保大厦、规划大厦、艺术大厦，共建设10栋单体，建筑面积20万平，项目于2011年4月8日全部开工，已封顶5栋。“十一”前规划大厦、环保大厦主体全部封顶;年底前外装全部完成。 5个区公建项目：万润大厦、万润会馆、浑南新区规划美术馆、浑南新城特勤消防站、全运村派出所，共6栋单体，
15、建筑面积8万平。现已封顶3栋。,Copyright 2012 Connection Company,浑南新城价值,透过浑南新城规划和现状，我们能够看到哪些价值？,核心价值：现代化宜居城区,生态价值：公园绿地的大比例规划，中央公园大手笔打造，以及低碳、环保的建筑材料使用标准。人文价值：省、市、区三级政府的大量文化、教育场馆及沈音、鲁美校园的入驻，均为区域注入了文化元素。科技价值：地下管廊、地源热泵等高新科技的应用，使新城科技元素不处不在。交通价值：公路路网四通八达，并将聚集高铁、航空、地铁及轻轨等多种交通方式，立体式交通。商业价值：大体量商业配套，打造高标准、高起点的示范城区。,Copyrigh
16、t 2012 Connection Company,浑南新城目前来看内在价值优势明显，外部政策支持力度也空前，工程进度的如火如荼更加大了区域价值的提升，规划理念、政策扶持是浑南新城的优势，但产业基础较弱以及主城区对资源的垄断以及人群从认识到认同的缓慢性都是区域发展的限制。,别墅市场运营状况,1992年,1996年,1999-2000年,2006年,开始启动 独栋为主 20套，促进五里河板块发展代表个案： 河畔花园,第一个高峰 独栋为主，250套以上。荷兰村板块早期别墅区代表个案： 天辰景翠、靓马新村、巴黎世家、凤凰花园,第二个高峰 风格丰富，理念完善 联排出现，客群开始多样性。许多开发商开始投资浑南别墅项目，以桃仙机场为中心向四周扩散。代表个案： 富力仙湖、美地庄园、香格蔚蓝、信盟花园,第三个高峰 环境资源，配套改善，品质提升 火爆的市场反应代表个案： 唯美十方、方迪山庄、奥林匹克花园、万科兰乔圣菲,2010年至今,2008-2009年,碧桂园出现 碧桂园四盘联动， 改变了原有别墅市场的格局，四盘半年销售额高达18亿元，令业界叹为观止，经济型别墅开始盛行。代表个案： 沈阳碧桂园、碧桂园凤凰城、碧桂园太阳城、碧桂园银河城,
