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1、正确理解和运用政策优势 努力保持新疆房地产健康发展自治区房地产业协会,一、 房地产调控政策的回顾,（一）近两年来主要调控政策去年以来，中央为调控房价频繁出手，相继出台的主要政策有：一是2010年4月17日，国务院“国十条”提出：房价过高地区可暂停发放第三套房贷，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的本地居民暂停发放购房贷款。其后只有北京实行了限购，但房价并没有下跌。,二是2010年6月4日，三部委发文明确个人房贷二套房认定标准，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。三是2010年7月12日，银监会要求，严格执行差别化房贷政策。
2、,四是2010年9月29日，多部委出台新政要求，房价过高、上漲过快、供应紧张的城市须实行限购；暂停发放第三套及以上房贷；首套房贷首付比例不低于30.0。其后超过20个城市实行限购，后来出现了楼市量价齐升的状况。,五是2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究进一步做好房地产调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”国办发1号（简称新国八条）提出，“明确房价调控目标，更大范围更加严厉的限购政策，二套房贷首付比例提高至60.0”等一系列政策，相比较之前的政策，国1号文行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。,同时，国家进一步加大了保障
3、房的建设力度，并且从经济、金融、税收、土地等手段全面升级，还落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位，并陆续出台了一些配套政策，向全社会和所有人表明了中央政府抑制房价的强大决心。,（二）限购政策的影响与效果从宏观和微观角度来看，限购政策给火热的房地产市场降了温，具体表现如下：各地在实施限购政策前形成短时间的住宅抢购风潮；限购城市周边的非限购城市中出现批量外地购房者；強制投机性需求者和多套住宅拥有者退市，封杀他们的买房资格；土地、新建商品住房和存量住房市场交易量均出现不同程度的萎缩；,商品住宅市场价格涨幅趋缓；住房供求矛盾出现逆转，可售住宅库存增加；推迟自住改善性需求释放时间，产生挤出效应；刚性需
4、求和供给矛盾没有化解，只是延后、累积、叠加；市场观望，等待降价的住房消费心理強化；部分专家学者批评、抵制限购；限购存在进一步扩大化、长期化、制度化的趋势。,具体限购政策效果主要表现在：1、一线城市效果明显，二、三、四线城市 效果递减； 2、短期效果明显、长期推行阻力增加； 3、地方政府基本都是限购政策的反对者； 4、从学理、法理上讲，行政強推限购缺乏丈撑依据；,5、住房市场交易量大幅萎缩并非房地产调控的初衷和目标。 6、由原来一线城市房价飙升已经演变成二三四线城市的联合追涨。在房价飙升的过程中，住房所承担的税费成本也在大幅增长，税费的高企也起到了推动房价的作用。,（三）、调控政策的走向今年11
5、月6日，温总理在关于房地产调控形势的讲话中表示，房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇，我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。,总理的讲话是建立在对我国房地产行业的运行规律和房地产市场深刻而准确的认识基础上的，既体现了促使房价理性回归的决心，又体现了对房地产行业健康持续发展的期望，总体的态度是：调控方向不动摇，调控力度不放松。,这一轮房地产宏观调控已经进行了近两年的时间，在重重重压之下，房价高昂的头已被压下，部分城市房价开始下降，房地产市场供需格局也发生了比较大的变化，投资和投机需求已基本退出，房地产企业和购房者对市场的预期也发生了根本性改变。大势初定，后市调控力度
6、是要加强或者是放松？各利益群体从自身角度而得出的看法仍然大相径庭。,中央政策所面对的正是一个利益格局分化的局面，需要平衡无房者、有房者、开发商、地方政府的利益关系，需要实现整体经济的平稳过渡和解决民生问题之间的平衡，其难度是相当大的。一方面，在宏观经济存在相当变数的情况下，政策也很可能会随着宏观经济的整体形势进行微调；另一方面，世界经济二次探底的预期也在增强，中国的通货膨胀形势也有所变化，宏观经济面临着放缓的预期，这对房价的下行都是推力。,综合各方的作用力，未来房地产业的发展和房价的走势仍然扑朔迷离，下行和上行的可能性都存在。但是，我个人看法是，短期内至少在明年6月份前或者在10月党的18大召
7、开之前，楼市调控政策不会有太大变动，取消限购、限贷尚不太可能，不然调控将会前功尽弃，引发楼市反弹。希望我们的企业、金融机构、购房者都要有一定的思想准备。,二、新疆楼市的现状究竟如何,在中国房地产业二十多年的发展历程中，由于地缘和经济发展等因素，新疆房地产业的作用与地位显得比较滞后。2010年5月，中央召开新疆工作会议之后，迎来了新疆房地产业加快发展的春天。,去年，我区完成房地产开发投资344.93亿元，与上年同比增长46.2。房地产开发投资占城镇固定资产投资10.86，比上年提升0.8个百分点；占新疆国民生产总值的6.4，比上年提升了0.9个百分点.,可以说借中央的优惠政策和新疆经济社会大发展
8、的机遇，不仅使我区的房地产业上了一个大台阶，而且房地产业的支柱产业地位更加显现。今年以来，在全国楼市景气度下降的趋势下，自治区房地产开发延续了去年较快增长的势头。,110月，完成房地产开发投资438.17亿元，同比增长54.10，增速比上年同期增速加快了6.2个百分点，高出全国平均增幅23.1个百分点。房地产开发投资占到固定资产投资的13.89，与上年同期相比提升了2.39个百分点；占国民生产总值8.16，与上年同期相比提升了2.4个百分点。,就在自治区经济发展站在新的起点上的鼓舞下，各地区今年进一步加快了房地产开发投资的步伐。截止到9月底，除部分边远和经济、人口规模偏小的地州与上年同比，房地
9、产投资规模有所减少外，其他多数地州市和新疆建设兵团房地产开发投资都有较大幅度的增长（见附表1）。,附表1： 分地区房地产投资分析表,其中增长速度较快的前5名是： 塔城地区完成房地产开发投资22.23亿元，与上年同期相比（7.68亿元）增长228.7；哈密地区完成房地产开发投资18.77亿元，与上年同比（10.41亿元）增长80.3； 昌吉州完成房地产开发投资43.90亿元，与上年同比（25.34亿元）增长73.2； 伊犁州完成房地产开发投资44.79亿元，与上年同比（27.34亿元）增长63.8； 阿勒泰地区完成房地产开发投资11.12亿元，与上年同比（6.84亿元），增长62.7%。,其他如
10、巴音郭楞蒙古自治州、生产建设兵团、克拉玛依市、博尔塔拉蒙自治州、喀什地区、乌鲁木齐市等同比增长速度都超过了44.0以上。房地产业的加速发展，为新疆经济腾飞做出了重要贡献。,在新疆房地产业加快发展的情况下，我们认真贯彻落实党中央国务院一系列房地产宏观调控措施，自治区制定了关于进一步做好我区房地产市场调控工作的通知（新政办发201138号），各地明确了年度新建住房价格上涨目标，乌鲁木齐市出台了商品住房限购措施，自治区和地方各级人民政府切实加大了廉租房、公共租赁房、经济适用住房等保障性住房的建设力度。,从总体上看，新疆房地产市场运行是平稳健康有序的，投资快速增长，销售逆市上扬，投资投机性购房得到了有
11、效遏制，住房价格过快上漲的局面有了积极变化，住房供需比例失衡状况有了一定缓解，保障房建设得到空前的重视。,但是，在我们分析研究新疆房地产业取得一定成绩和快速有序发展的同时，对于当前市场走势中暴露出来的一些主要问题，更应该引起行业内和有关方面的警惕与高度重视。,（一）、商品房销售面积增涨呈现出前高后低和逐月回落的态势根据自治区统计局新疆统计月报相关数据分析来看（见附表2），我区今年商品房销售面积呈现出前高后低和逐月回落的态势。,2011年自治区商品房销售面积（附表）,数据显示，1-3月份，商品房销售面积与上年同期相比增长达到72.8的高峰后，从4月份开始出现逐月回落现象。4月份商品房销售面积增长
12、比例急速降至27.3，比3月份下降了45.5个百分点，5月份比4月份下降2.3个百分点，6月份比5月份下降2.9个百分点，7月份比6月份下降0.7个百分点，8月份比7月份下降2.8个百分点，9月份比8月份下降1.1个百分点，10月份比9月份下降2个百分点，10月份比3月份下降57.3个百分点。,从目前全疆房地产市场运行态势来看，后期逐月走高的可能性不大，预计今年全年商品房销售面积与上年相比，总体仍是增长态势，但增长速度大体上能够保持在11.0左右。,（二）、商品房销售额持续走低、房价涨幅回落依据商品房销售额统计分析（见附表3），今年1-3月份全区商品房销售面积和销售额增长都达到了顶峰，虽然3月
13、底商品房销售面积同比增长72.8，但销售金额同比增长1.1倍。,附表3： 2011年自治区商品房销售额统计表,按照销售额与销售面积之比分析计算，1-3月份商品房平均销售价格为每平方米为3576.98元，商品住宅平均销售价格为每平方米3297.12元，与上年1-3月份相比（商品房每平方米2957.4元、商品住宅每平方米2775.03元），商品房每平方米增加了619.58元，同比上涨了20.95；商品住宅每平方米增加了522.09元，同比上涨了18.81。,而1-6月份商品房平均销售价格则为每平方米为3546.65元，商品住宅每平方米3307.05元，与上年1-6月份相比（商品房每平方米2831.
14、37元、商品住宅每平方米2647.43元），商品房每平方米增加了715.28元，同比上涨了25.26；商品住宅每平方米增加了659.62元，同比上涨了24.92。,今年1-8月份，商品房平均每平方米销售价格为3489.53元，商品住宅销售价格每平方米为3274.17元，与上年1-8月相比（商品房价格每平方米2896.84元、商品住宅每平方米2713.29元），商品房价格每平方米增加了592.69元，同比上涨了20.46；商品住宅价格每平方米增加了560.88元，同比上涨了20.67。,今年1-10月份，商品房平均每平方米销售价格为3506.54元，商品住宅为3277.83元，与上年1-10月相
15、比（商品房价格每平方米3006.62元，商品住宅价格2831.70元），商品房价格每平方米增加了499.92元，同比上漲了16.63；商品住宅价格每平米增加了446.13元，同比上漲了15.75。,从商品房价格上涨幅度看，今年大多数城市每平方米房价比上年同期平均增长了600.0元左右，有的热点城市达到了800.0多元，有的城市偏低一些，达到300.0元-400.0元。,截止今年6月份，商品房销售价格比截止3月份3个月扩大了4.31个百分点，商品住宅价格扩大了6.11个百分点，应该说6月份商品房价格上漲幅度已达到了顶部或者拐点，从7月份开始商品房和商品住宅销售价格的涨幅开始了下降。,截止今年10
16、月份，商品房销售价格比截止6月份，4个月下降了8.63个百分点，商品住宅价格4个月下降了9.17个百分点。,预计从11月份后到年底，由于销售量下滑，供应量不断叠加，市场压力继续增加，开发企业对商品房和商品住宅销售将会采取打折促销和进行一系列优惠促销活动，房价涨幅很可能会出现继续下降的状况，预计全年房价的涨幅大至在12.0左右。,（三）、房地产开发企业资金来源逐步趋紧上半年，我区房地产开发企业到位资金258.23亿元，同上年相比增长43.8，低于房地产开发投资增长速度23.4个百分点，增速比1-5月份回落1.1个百分点，到位资金已经连续5个月低于开发投资增长速度。,截止到10月份，房地产开发企业到位资金539.32亿元，同比增长33.1，低于房地产开发投资增速21.0个百分点，增速比1-6月份回落了10.7个百分点。如果后期销售持续低迷，房地产开发企业资金来源将会逐渐趋紧。,
