《韶关龙飞工业园策划方案941171627》由会员分享，可在线阅读，更多相关《韶关龙飞工业园策划方案941171627（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、韶关龙飞工业园营销策划方案,项目单位：韶关龙飞数码科技有限公司策划单位：广州滔略企业管理有限公司,我们的思考问题树,引子,第一部分：当前韶关工业厂房发展现况和前景剖析,第二部分：项目基本概况汇总说明,项目红线图,项目地块现状,地块分析,交通优势：韶关市沐溪民营科技工业园位于韶关市西郊国道323线旁，距离京珠高速公路 韶关市区出口2公里，附近有可达年吞吐量逾百万吨的集装箱码头。京广铁路、105、106、107 国道皆穿入韶关境内。 政策优势：韶关市政府对园区企业在水电费、地费、税费等多方面给予优惠政策。 产业集聚优势：正逐步形成玩具、生物制药、电子、印刷、纳米材料等行业的产业链。,项目成本估算,
2、发展商对于本案项目的期望值,第三部分：项目开发模式的思考,1、项目定位思考,针对上面的分析，本项目要重点把握“内秀”的营造，通过整合利用项目开发的各种资源、把握项目开发的各个阶段， 利用独具特色的定位方向与凸现项目特质的产品设计，达到营造自身优势的目的，打造具有“个性”的项目。根据上述开发 思路，针对性地提出项目的特色开发方案，以实现项目最大开发价值。,2、发展商角色定位思考,3、项目开发模式思考,功能定位：园区分为研发生产、写字楼和生活配套几大功能区。,产业园区示意图,综合商务搂示意图,项目定位的内涵要点 体现项目所在片区的产业特征与发展方向。符合项目所在片区重点发展高新技术产业， 为研发企
3、业提供完善的研发、办公、生产、生活空间的发展方向。体现现代高新科技企业对生态办公物业的需求，满足企业对优质、舒适现代办公生活氛围的追 求。目前，企业需求已经从“智能化”、“5A”级办公物业，要求完善商务功能，向生态、环保、节能、绿色、健康办公物业与办公环境等方面转变。体现项目与别不同的开发特色，满足打造自身优势与核心竞争力，避免同区位同质化竞争的要求。,第四部分：产品组合及产品循环关系思考,1、我们的主打产品应该是,表 三类园区物业特征比较,研发企业对园区物业指标要求 经我行调研，科技园研发企业对物业指标要求见下表：,2、我们对于项目整体规划的构思,项目规划平面图,3、我们对于产品卖点和竞争力
4、的思考,塑造微型城市居住观开辟国际标准工业化厂 房混合开发“新模式”,4、我们对于目标消费圈层的对应思考,主要需求,次要需求,本项目的研发型企业需求主要来源于以下企业的扩张和转移：,广东省科技型企业 粤北片区科技型企业 韶关地区科技型企业沐溪工业园及配套企业,国内外高科技企业 其它高科技上下游配套企业,第五部分：我们对于营销执行策略的思考,1、我们对于运营模式的原则思考,项目运营模式设计就一般房地产市场而言，经营模式通常采用租赁、销售以及租售结合的形式；但由于本项目是工业房地产项目，与产业密切相关，因此经营模式也更加多样。除了租、售等形式，与厂商业务的结合是工业房地产经营模式的创新。以下重点介
5、绍工业房地产开发中的八种运营模式及对本项目的启示。,本项目运营方案设计本项目假设可以办理分散产权证的前提下制定如下的运营方案。设计原则 收益最大化原则项目不仅考虑租金收益,还应考虑到销售收益,不仅考虑短期现金流收入, 还应考虑未来物业增值的转售收入.因此对未来物业增值可能性大的区域或物 业类型,保证相对完整的产权,和良好收益。 风险规避原则项目纯粹招租会产生一定的招商风险，尽量结合销售、项目合作、公司合作多种 运营形式，将园区运营风险降至最低。 工业园优势原则 工业园属企业涉及多个工业领域，具有广泛的行业经验。可充分利用自身优势 ，吸引其上下游企业聚集在园区。,方案设计（1）方案选择 针对本项
6、目特点，本行认为，本项目所在片区未来升值潜力大，全部出售无法获得物业 日后的升值； 全部租赁则对于较大体量的物业存在一定的招商风险。综合考虑本项目的各项因素， 本行认为可以采用以下几种方式。,方案一星网工业园（股份合作、定制租售）：依托行业龙头地位的优势及聚集上下游企业围绕其进行经营的优势。这种模式较多 的依靠自身的经营状况。 客户群取决于项目开发商的号召力和聚集力；在入园配套企业的筛选上要充分考虑配 套企业的可持续发展性，否则日后一旦有问题将对整个产业链产生较大影响。 股份合作的收益受合作企业盈利能力影响较大；在对合作方盈利能力较有把握的情况下 可以采用。 定制租售的物业弹性较差，租金较低；
7、为这些企业量身定做厂房，追求行业集聚效应和便利的行业经营环境，之所以选择定制出租而不是出售，是考虑到要保持配套企 业活力和享受未来物业升值利益的因素。,方案二部分租赁整栋销售考虑开发商前期收回资金的压力，和开发商对整个工业园的行业选择和经营状况的 控制，建议采取租售结合的模式。 物业租赁令企业未来有稳定的现金流，若日后打算出售，单一产权的物业价值较之 复合产权的物业更高。 之所以采取整栋销售是为了便于园区的统一管理和维护园区物业的形象，从而维护 园区的形象。 整栋销售较大地受市场地消化能力影响，要充分考虑市场对于整栋物业的购买力。综合考虑以上因素，建议出租30，出售70。,方案三 部分租赁整栋
8、销售分散销售 通过方案二的分析，我们发现全部整栋销售具有较大的市场压力，所以可以采取整栋 销售和分散销售结合的销售模式。 综合考虑以上因素，建议出租70，整栋出售15，分散出售15。方案四 星网工业园（部分租赁整栋销售） 该方案是方案一和方案二的结合，在充分发挥龙飞本身上下游产业链整合优势的同时， 也大大降低了靠自身消化物业的压力。 综合考虑以上因素，建议星网工业园10，出租60，整栋出售30。方案五 星网工业园（部分租赁整栋销售分散销售） 该方案是方案一和方案三的结合。与方案四相比，主要是降低了整栋物业销售的市场压力。 这种方式综合利用了龙飞自身的产业链优势、销售加快资金回拢的效率、出租以享
9、受物业 日后升值的利益。较为适合本项目较大的体量。,（2） 方案确定 五个方案比较，建议采取综合评分最高的方案二：出租30，整栋出售70。,2、我们对于项目推广策略的思考,推广策略与各类行业协会、商会、中介机构合作开发客户（香港中华工商协会拥有近4万家会员单位 是本公司战略合作伙伴）。 参加各类展会、项目推介会、新闻媒介会等活动，寻找信息开发客户。 到产业聚集地拜访当地企业开发客户。 在各类门户、招商、厂房、商务网站上发布招商信息，寻找客户信息开发客户。 与当地政府招商单位合作开发客户。 本公司10年来积累的客户资源。 条件成熟可组织举办大型项目推介会。 媒体广告，借助报纸、电台、电视台、专业杂志等提升园区品牌效应，加快招商步伐。,联系我们,广州滔略企业管理有限公司 全国统一服务热线：400-680-6965 电话：020-87207083、87207095、37213359 24小时值班手机：18903015695 传真：020-87207083 网址： 邮箱： QQ：1203628161 通讯地址：广州市白云区京溪路201号云景商务大厦7 06 邮 编：510515,澳大利亚汤臣邓肯建筑设计事务所,广州滔略企业管理有限公司合作伙伴 广东省建工设计公司,THANK YOU！,
