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1、石家庄项目产品定位 分析及销售组织建议,第一部分 市场分析 第二部分 产品定位 第三部分 售楼处建设建议 第四部分 销售组织建议,目 录,第一部分 市场分析,我的基本资料,位置：位于石家庄东区二环以内，距离石家庄市最繁华的中山路仅400米，三面环路（建华北大街、和平东路、跃进路），一面依河（民心河） 规模：项目建筑用地200亩，总建面约40万平米 交通：周围有12、21、4路等公交线路，东临的建华路较宽，也利于自驾车或自行车等的出入便捷 配套：周边有两家百货商场、三家超市、三个果蔬综合市场、三个大型建材市场、十余所学校（含河北医科大学）、三个医院、一个体育馆,我的目标,成为石家庄的地标 性居住
2、项目成为代言石家庄未来人居时代的居住项目,我的竞争对手,国 际 城,取胜的关键：1、“造城”的概念； 2、将前卫艺术（藏谷文化区）引入地产； 3、第一个生态园林造景（原生态森林公园）的做法； 4、基金融资（加拿大PEP的港方）来证明实力； 5、法国风情商业街（国际大道）做商业配套； 6、大胆运用全黑色石材来打造售楼处的“酷”外观； 7、100万平米的超大规模,天山 水榭花都,取胜的关键：1、迎合石家庄这个缺水的城市对水的渴求，以水系、水景作为卖点； 2、石家庄唯一一个获得国家康居示范工程的项目； 3、“千亩大盘”的大规模； 4、售楼处服务人员（特别是领车员）的服务意识在还没有进入服务时代的石家
3、庄地产界是一个亮点,第二部分 产品定位,我们获得成功的途径,1、人有我优2、人无我有,人有我优,说白了，国际城和水榭花都一个搬“法国”、一个搬“澳洲”，都在说自 己的国际化生活和氛围。我的国际化不能让人想起国际城和水榭花都，又要在它们的基础上 超越国际城的国际化，具体可以表现在：建筑外观的国际化 户型的国际化 配置的国际化 配套的国际化 生活的国际化 品牌的国际化,建筑外观的国际化,建筑的外立面可以选用古欧洲风格，比如北京珠江罗马嘉园的古 罗马风格，因为这类产品在石家庄市场上尚无前例，而依据石家 庄当地消费者的喜好，这类产品又恰恰能成为他们追求国际化和 极致奢华生活的目标之一，能在石家庄地产市
4、场上闯出“第一豪 宅”和“最适合人居住的项目”的名气。,材质方面，石材是我们的最爱，因为它能代表国际上最流行的建筑材料，而且由它建成的项目，历久弥新，在岁月的洗礼中更显档次和品味。颜色方面，考虑到石家庄是风沙较多的地方，而且项目所处的地块又是传统的工业区，因而耐脏又显高贵的深色或浅灰色是我们应该考虑的。,户型的国际化,首先对我们的竞争对手的在售户型做一个分析，我们的对手主要包 括国际城、天山水榭花都和欧陆园。 国际城目前在售的为150平米左右的三居；水榭花都则为120 200平米的三居和四居；欧陆园的低板中，有96191平米的二到 四居。 我们也将根据分析和比较得出本项目户型的建议。,国际城,
5、天山水榭花都,欧陆园,我司建议本项目的户型分割为：,装修配置的国际化,在尚不太重视品牌的石家庄，我们要教会消费者什么是品牌， 什么样的装修配置才是真正的国际化，我们才能真正代言未来 石家庄的人居生活。我们的配置可以包括：公共领域的装修配置； 室内一定程度的装修配置（全精装/厨卫精装/粗装修）以下以全精装的标准提供装修配置的选择性策略，具体可依据 最后敲定的装修程度进行选择。,公共部分装配：外立面：外立面建议采用带有欧洲古典风味的干挂石材，如果成本太高，至少应该在一至三层用石材，而在其他楼层采用墙砖或涂料 楼内地面：大堂采用高级大理石或花岗岩，其他楼层采用防滑地砖 楼内墙面：大堂采用大理石，其他
6、楼层采用高级乳胶漆,天花：大堂挑高，上饰宫廷式水晶灯 电梯间：地面采用大理石或复合地板，墙面用复合木板，并有一面装饰镜子，还可适当悬挂一两幅欧洲风格的艺术画 电梯：采用合资高级电梯 入户门：高级四防门,室内部分装配：餐厅、起居室地面: 铺设普通大理石或玻化砖墙面、天棚：用高级乳胶漆开关插座系列：跷板开关为三位，有线电视插座一个，电话插座一个，其他电插座三个，空调插座一个散热器：餐厅、起居室各一个散热器,卧室户门：高级木门墙面、天棚：刷高级乳胶漆地面：铺复合地板或地砖，踢脚为与地板相配的成品踢脚,开关插座：跷板开关一位一个，有线电视插座一个，电话插座一个，其他电插座三个，空调插座一个，网络插座一
7、个散热器：散热器一个窗户：高级铝合金双层中空玻璃窗,卫生间地面：高级瓷砖，安装地漏墙面：高级内墙砖吊顶：150毫米宽白色铝扣板，内嵌4寸防水筒灯三套，40瓦日光灯两套，240*240毫米排风扇一个门： 木门（可嵌部分毛玻璃）,开关插座系列：洗衣机防溅插座一个，电热水器插座一个，剃须刀插座一个，跷板开关三位一个洁具：合资座便器、洗脸盆、花洒，铝合金龙骨+钢化玻璃材质的淋浴房，安装洗衣机龙头一个散热器：散热器一个,厨房橱柜：选用品牌整体橱柜，配灶具及抽油烟机、高级龙头及单盆水盆地面及墙面：高级瓷砖吊顶：白色铝扣板，内嵌4寸筒灯两套门：高级木门（可嵌部分玻璃）插座系列：跷板开关一位一个，油烟机插座一
8、个，其他电插座2个,阳台墙面：刷高级乳胶漆地面：高级色砖吊顶：石膏板，留暗式窗帘盒，刷高级乳胶漆，内嵌4寸筒灯两套窗：高级铝合金双层中空玻璃落地窗插座：跷板开关一位一个,可选择的品牌瓷砖：亚细亚、罗马、马可波罗、诺贝尔、冠军、东鹏、新中原、欧美、雅素丽、楼兰、蜘蛛、蜜蜂、赛亚窗：美驰、施维尔、柯梅令、嘉宝、信合、乐岛、银嘉洁具及龙头：KOHLER、TOTO、美标、摩恩、高仪、和成、DELTA木门：和玺、华鹤、博亮、爱王、霍尔茨、香港宏利,四防门：霍曼、悦达、恩源、轩源、龙甲、美心、盼盼整体橱柜：韩国汉森、科宝、法尼尼、杜邦、柏丽、海尔开关插座：西门子、LEGRAND、朗能电梯：三菱、日立、OT
9、IS乳胶漆：立邦、多乐士,配套国际化,我的配套包括24小时基本生活配套、会所、商业、教育、园林绿 化等，由于社区内的会所、商业、教育等配套在以往石家庄的居 住项目中都不为多见，在最近的几个影响力较大的项目中开始出 现，但整体的使用功能仍没有到达北京、上海、广州等地项目的 水平，因此，完善这些配套设施，使之更具国际化水准，才能使 项目成为石家庄的标志性居住项目。,我的24小时生活配套,我的24小时基本生活配套包括24小时生活热水、24小时电梯运 行、天然气入户、市政供电、分户供暖、24小时保安、有线电 视甚至一些国际卫星电视入户、宽带入户等。,我的会所：,会所面积： 目前石家庄房地产项目的会所面
10、积一般较小，但是要有一个功能比较齐全的会所，面积至少要在3000平米以上。会所功能：会所应设游泳池、超市、篮球场、网球场、羽毛球场、乒乓球室、壁球馆、桌球室、健身房、棋牌室、儿童兴趣训练营、女士美体美容会馆、老年人活动室、健康咨询诊所、阅览室、多功能厅、小型影院等。,会所管理：无需全面实行会员制管理，可以将根据消费情况获取收入的方式和部分客源并不是很多的项目实行会员制管理结合起来，可以对外开放，但对小区业主可以有一定优惠。,我的教育：,社区内有一两所好的学校，对于消费者来说是非常有吸引力的，特 别是国际化的学校，但是在目前石家庄市场上，虽然已有在社区内 引进学校的先例,但这些学校并不是名校或国
11、际学校，对于一些渴求 让子女从小接受良好教育的父母来说，他们的愿望仍不能得到满足。因此，可以在小区里引进一所双语幼儿园或是一所艺术专业学校； 可以开办一些奥林匹克学校或科学实验试点学校，来针对想培养孩 子的高素质家长；还可以开办一所小学，考虑与北京师范大学实验 小学合作。,我的商业：,国际化的生活还离不开完善的商务生活和成熟的商业配套，但是太繁华 的商业会对居住在小区里的业主安静的生活产生一定的影响。因此，我 的商业可以有两种表现形式：一种是将“世界之窗”做成石家庄市的“副中 心”，成为人们最佳的消费场所和娱乐场所；另外一种是将商业作为住 宅的配套。无论选择何种，“世界之窗”的商业都应该相当具
12、有个性和吸 引力。针对将商业做成石家庄“副中心”的方案，我司提出以下建议：在项目的南边可以包装跃进路的餐饮店，引进各地风味小吃，设美食一条街，并可以有一家量贩式KTV和迪厅，一为年轻的业主找一个娱乐的去处，二可以聚集人气，还可以有一家电玩城；,在项目的东边可以设几家档次不同的商场，并引进几家精品服饰店，来吸引不同消费层次的人，才能成为石家庄人民都热爱并且愿意来逛的地方； 在项目的北边可以结合周边的建材环境开一些精品家具建材店、家电城，设一家洗衣店、两三家美容美发厅，引进一两家银行、旅行社、商务服务中心等； 在项目的西边配合河景和灯景，除了有一片休闲绿地、健身广场和雕塑主题公园外，还可以有几家独
13、特风格的酒吧、咖啡吧或茶艺馆，为有小资情调和要招待朋友的人留一个去处,也是改变石家庄人缺少夜生活的方式；,国际城的原生态森林公园和天山水榭花都的水景园林在石家庄的地 产史上的新的一页，而本项目自身既临水又有天生的树林优势，在 此基础上大做园林文章，会成为项目吸聚人气的卖点。园林可以以欧洲园林的自然神秘为主，利用世界各地著名街区和城 市名称来划分项目地块和园林主题，局部可以点缀一些小雕塑及 艺术作品。由于小区先天的树林景观优势，园林设计可以结合树林 来强化一种“林荫大道”的感觉。具体包括：,我的园林：,绿化,考虑到石家庄的气候条件，园林绿化除了保留地块上原有的树木外， 种植有序排列的法国梧桐等，
14、与项目周边的绿化和项目自身的格调互 相呼应。 园区还可以特辟出一块空地，作为“亲子种植园”，即父母可以带孩子 来这里栽种并认养小树或花草，一方面达到教育孩子爱护自然环境、 动手动脑的目的，一方面让业主有“小区属于我，小区是我家”的主人 翁精神，还可以为小区增添绿化情趣。,水景,项目西接的民心河自身的环境污染加上紧邻的华北药厂的气味，对 项目的销售会带来一定压力，但是又不能回避，只有尽可能的放大 它的优势，缩减它的劣势。建议项目在政府治理民心河、在沿岸开辟绿化带的基础上，沿着绿 化带兴建雕塑主题公园和健身休闲广场，并将酒吧、咖啡吧和茶艺 馆沿岸修建，再沿河设路灯、街灯、地灯等各种灯饰，再揉和音乐
15、 元素，将这里的水与人都带动起来，赋予其生气和活力。此外，在小区里还可以有一些音乐喷泉广场和一些小水系。,雕塑,除了沿河兴建的雕塑主题公园，小区里的其他地方还可以设置一些 雕塑，可以考虑将项目的LOGO做成雕塑品，放在小区中央，成为 标志性饰物，来强调小区的一个集体感。考虑到小区里的儿童，还可以设置一些卡通雕塑来给孩子们营造出 一个快乐的儿童天地。,健身休闲,除了会所中的一些健身休闲项目，在小区的公共露天部分也应设置 一些免费实用的社区休闲项目，突出可参与性，比如免费器械健身 空间、缓跑径、老年活动场地、儿童游乐场、按摩石子路、晨练区 等。为了保证健身休闲场所的充足，项目地块内还应实现人车分流
16、，机 动车进入小区后直接进入地下车库，再由电梯直接进入住宅楼，自 行车沿特辟的自行车道进入自行车库，而不经过园林。,参考图片,参考图片,生活国际化,既然是在国际化的社区，就要过国际化的生活。国际化的生活代表着我们不要下班后就只能在家看电视，社区里配 套的商业为我们提供了吃喝玩乐的好去处，商务人士还可以在会所 里与朋友相约，告诉他们：石家庄最好的消费场所在“世界之窗”的 会所里。国际化的生活还代表着我们即使不想花钱也能享受生活，到社区里 的免费休闲健身场所锻炼身体、陪孩子到他们的免费自由天地里去 玩耍、逛逛超市和商场、看看雕塑、在沿河的灯红酒绿里找到城市 的味道、或者是在小区的中心位置看一场开发
17、商定期免费提供的露 天电影，都是享受。,品牌国际化,水榭花都有贝尔高林、中海物业，但并没有让石家庄的人民搞清这 些国际牌子是什么，能给他们带来什么。我们也要国际化，而且要 让消费者知道这些国际化有什么好。除了广告上的推广造势之外， 我们还会让大家知道这些品牌有什么好。我们会请一家著名的国际化建筑设计和园林设计公司，将他们的成 功作品图样摆放在售楼处；我们会请一家著名的国际物业管理公司， 让他们的服务从人们第一次来看房时就体现出来；我们会将样板间 里用的国际品牌建材、家具、家电专门摆一个展示厅，让人们自己 体会什么是国际产品；我们也会将一些国际品牌的商业先引进我们 的社区，让人们在房子还未成型时先体验生活，从而增强信心。,
