建设用地管理4

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1、第四章 土地征收管理,第一节 土地征收概述 第二节 土地征收的审批 第三节 土地征收的补偿及安置 第四节 土地征收方案的编制、审批及批后实施,第一节 土地征收概述,一、土地征收的概念及特征 二、土地征收的法律特征 三、土地征收的原则,一、土地征收的概念,土地征收，是国家为了社会公共利益的需要，将集体所有的土地转变为国家所有，并依法给予一定补偿的行为。,二、土地征收的法律特征,1、征收主体、客体的确定性 2、征收性质的强制性 3、征收行为的有偿性 4、征收过程的程序性 5、征收土地行为的公开性 6、权属转移性,三、土地征收的原则,1、严格维护土地的社会主义公有制原则 2、珍惜耕地，合理利用土地的

2、原则 3、兼顾国家和集体利益的原则 4、征收土地要符合法律规定的原则,第二节 土地征收的审批,一、土地征收的审批权限 二、征收土地报批程序 三、征收土地审批与农用地转用审批之间的关系,一、土地征收的审批权限,1经过国务院批准方可征收的土地 (1)基本农田。 (2)基本农田以外超过35公顷的耕地。 (3)超过70公顷的其他土地。 2省级人民政府批准方可征收的土地 征收前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,二、征收土地报批程序,申请 拟订方案并上报 审批 公告、登记 实施征收 颁发证书，办理土地登记 征收土地的收回,三、征收土地审批与农用地转用审批之间的关系,1农

3、用地转用批准权属国务院，则征地批准权也属国务院；农用地转用批准权属省级政府的，则征地也在省政府。 2农用地转用由省级政府批准，征地需报国务院的，则省级政府批准农用地转用后，将材料随征地方案报国务院批准。 3单独选址的项目在批准征用集体土地的同时，批准建设用地； 4规划区内分批次的土地征收有时在办理审批手续时无具体的建设项目，所以在批准征收土地时，不一定批准建设用地(不批准供地方案)。 5建设项目使用国有农用地，在批准农用地转用时，批准建设用地，不搞征地。 6. 建设项目使用未利用国有土地，不搞农用地转用，直接批准建设用地。,第三节 土地征收的补偿及安置,一、征地补偿费用的构成 二、征地补偿的步

4、骤 三、土地征收的补偿标准 四、关于土地征收补偿标准,一、征地补偿费用的构成,土地补偿费 地上附着物和青苗的补偿费 安置补助费,二、征地补偿的步骤,1. 办理征地补偿登记 2. 确定征地补偿标准 3. 拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见 4. 征地补偿、安置方案组织实施 5. 征地补偿费用的使用,三、土地征收的补偿标准,（一）征收耕地的补偿标准 1. 征收耕地的土地补偿费的标准：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六倍至十倍。” 2. 征收耕地的安置补助费的标准 征收耕地安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地

5、单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍，但是每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年的15倍。 3. 地上附着物和青苗的补偿费 依照法律规定，地上附着物和青苗的补偿费标准由省、自治区、直辖市具体规定。,（二）征收其他土地的补偿标准 征收其他土地的补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。这里的其他土地包括园地、鱼塘、藕塘、宅基地、林地、牧地、草地等。,（三）关于征收城市郊区菜地的问题 关于新菜地开发建设基金的缴纳标准，按照国务院有关部门的规定，按照城市规模的大小分别确定不同的标准。每征收

6、1亩城市郊区菜地，城市人口100万以上，缴纳700010000元；城市人口50万-100万的，缴纳5000-7000元；城市人口50万人以下的，缴纳3000-5000元。,（四）大中型水利水电工程建设征地补偿标准 大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿和移民安置办法由国务院另行规定。大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例已经2006年3月29日国务院第130次常务会议通过，自2006年9月1日起施行。,四、关于土地征收补偿标准,（一）统一年产值标准的制定 1、 统一年产值标准的概念及内涵 征地统一年产值标准是在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、

7、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。 统一年产值标准是计算征地补偿费用的主要依据。征地补偿费用在统一年产值标准的基础上，根据土地区位、当地农民现有生活水平和社会经济发展水平、原征地补偿标准等因素确定相应的土地补 偿费和安置补助费倍数进行计算。,2、制订征地统一年产值标准的基本原则 （1）主导性原则。 （2）适当从高原则 （3）协调平衡原则 （4）公开听证原则,3、制订征地统一年产值标准的基本要求 两个层次 一是市（县）统一年产值标准，以市（县）行政区域为基本单元制订； 二是市（县）内分区域年产值标准，把市（县）划分为不同区域，确定各

8、区域年产值标准。 市（县）统一年产值标准为控制性标准，在省内进行综合平衡；市（县）分区域年产值标准在市（县）统一年产值标准的基础上形成。 分区域年产值标准不设地块修正体系。 统一年产值标准应设定基准时点，一般35年调整一次。,4、制订征地统一年产值标准的工作步骤 （1）确定测算范围； （2）确定主导耕作制度和主要农作物年产量； （3）确定主要农作物价格和年产值； （4）确定市（县）统一年产值标准； （5）确定市（县）分区域的统一年产值标准。,5、主导耕作制度和主要农作物年产量的确定 （1）主导耕作制度的确定 主导耕作制度包括土地主要复种方式和主要农作物种类。其中，主要土地复种方式根据土地的复种

9、面积比例情况确定，主要农作物种类在土地复种方式的基础上根据种植面积进行判断。 （2）主要农作物年产量的确定 主要农作物年产量为其前三年产量的平均值，农作物年产量数据通过抽样调查采集。,6、主要农作物价格和年产值的确定 （1）主要农作物价格的确定 主要农作物价格在调查市场价格和国家收购价格的基础上，选择两者中较高价格确定。 （2）主要农作物年产值的确定 主要农作物年产值为主要农作物平均年产量与平均价格的乘积。在具有一种以上农作物组合和复种方式的情况下，采用加权平均方法计算。,7、市（县）统一年产值标准的确定 市（县）统一年产值在主要农作物年产值的基础上，根据土地附加收益情况（其他种植、养殖等多种

10、经营）适当向上调整后确定。 8、分区域统一年产值标准的确定 分区域统一年产值标准在市（县）统一年产值标准的基础上通过区域条件修正测算确定。 各地可以根据当地实际情况，在乡镇行政界限的基础上，综合考虑区域间的地形、地貌、主要农作物类别以及多种经营水平等因素划分区域，并确定区域条件修正系数。 9、听证和验收 根据国土资源听证规定，统一年产值标准必须依法组织听证，并根据听证情况进行修改，报省级国土资源部门评审验收，综合平衡。,（二）征地区片综合地价的制定 1、概念及内涵 征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、

11、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准，原则上不含地上附着物和青苗的补偿费。 征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。,2、基本原则 （1）维护被征地农民合法权益原则 （2）同地同价原则 （3）协调平衡原则 （4）公开听证原则,3、基本要求 （1）征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系应一并公布。 （2）一个市（县）的征地区片价

12、原则上控制在46个级别。 （3）征地区片价应设定对应的基准时点，一般35年更新一次。,4、工作步骤 （1）确定测算范围； （2）划定区片； （3）测算区片综合地价； （4）对区片综合地价进行验证和调整； （5）测算结果听证和修改； （6）确定征地区片价； （7）整理与编制成果。,5、区片的划定 （1）有农用地定级成果市（县）的区片划定 已经根据农用地定级规程完成农用地定级工作的市（县），在农用地级别的基础上，按照关于完善征地补偿安置制度的指导意见国土资发2004238号的精神，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，对农用地级别进行修正和调整

13、，划分区片。 （2）没有农用地定级成果市（县）的区片划定 没有开展农用地定级工作的市（县），可以行政村为基本单元，根据地类、人均耕地数量、土地区位等因素对基本单元进行综合评价和调整，划定区片。,6、测算方法 （1）农地价格因素修正测算法 征地区片价以农地价格为基础，同时考虑人均耕地数量和城镇居民最低生活保障水平等因素进行修正。 （2）征地案例比较测算法 根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准，进行比较确定征地区片价。 （3）年产值倍数测算法 根据年产值倍数分别计算土地补偿费和安置补助费确定征地区片价。,7、验证和调整 征地区片价初步结果必须与现行征地补偿水平和被征地农民现有生活水平进行

14、比较和验证，测算的征地区片价低于现行征地补偿水平和农民现有生活水平的，不足以支付失地农民社会保障费用的， 需要进行调整。 8、听证和验收 根据国土资源听证规定，征地区片价必须依法组织听证，并根据听证情况进行修改，报省级国土资源部门综合平衡，评审验收。,五、关于被征地农民安置途径,1、农业生产安置。 2、重新择业安置。 3、入股分红安置。 4、异地移民安置。,第四节 土地征收方案的编制、审批及批后实施,一、土地征收方案的编制 二、土地征收方案批后实施,一、土地征收方案的编制,(一)征收土地方案编制的主体 征收土地方案一般由县级人民政府土地行政主管部门负责编制。 (二)征收土地方案的内容 征收土地

15、方案要说明被征土地的数量、位置、权属以及土地补偿标准、安置途径等内容，以表格的形式填写，同时另附以下材料： 建设拟征(占)地土地权属情况汇总表。 耕地以外的其他土地的有关补偿标准的规定。 用地单位对本方案的意见。 1：500至1：1000征地红线图，能反映征地范围、面积、利用现状及权属关系。,（三）征地方案的编制程序,1、确定征地范围 2、告知征地情况 3、现场调查 4、确定征地补偿费、需要安置的人数和安置途径 5、拟定征收土地方案 6、征求意见 7、签字上报审批,（四）土地征收方案的审核,拟定的土地征收方案经修改和具体经办人员及分管领导签字上报至有批准权的人民政府审查批准。,二、土地征收方案

16、批后实施,（一）批后实施的工作程序 1、土地征收方案公告 2、制订补偿登记方案 3、征地补偿登记 4、拟定征地补偿安置方案，并公告、听取意见 5、征地补偿安置方案批准后实施,（二）批后实施的目的与特点,1、增加了办事的透明度。 2、征地补偿登记制度是有期限的,不是无期限的. 3、安置方案批准后由市县土地管理局会同有关部门研究落实. 4、广泛征求被征地村民小组群众的意见。 5、体现征地的强制性。 6、是征地方案改革的主要途径（防止腐败）。 7、公告的主要内容是补偿。 8、市县政府从收到征地批准文件到公告是有时间限制的，群众兑现也有时间限制.,（三）批后实施的注意事项,1、土地征收方案公告的内容要准确 2、对登记补偿的复核结果，要征得土地使用权者的认可并签字。 3、法律、法规不明确的，又是群众关心的，要慎重决策。,复习思考题,1.土地征收补偿费用包括哪些？征收耕地如何补偿？ 2.什么是征地统一年产值，它的作用是什么？ 3.什么是征地区片价？ 4.安置被征地农民的途径有哪些？ 5.简述土地征收方案的内容及方案拟定的程序。,