盐城实施江苏城规划管理技术规定细则试行盐城实施

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1、 盐盐城市城市实实施施江江苏苏省城市省城市规规划管理技划管理技术规术规定定细则细则(试试行行)盐城市实施江苏省城市规划管理技术规定细则(试行)1、总 则1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发 展目标，依据中华人民共和国城乡规划法、江苏省城乡规划条例 、江苏省城市规划管理技术规定（2011版）(以下简称省技术规定 )等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合盐城市实际 情况，制定本实施细则(以下简称细则)。 1.2本细则是与省技术规定相配套的规范性文件。在盐城市城市规 划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省技术规定和本 细则。详细规划编制、城市设计

2、、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建 筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，也应符合本规定。 1.3盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区（含城南新区、盐城经济技 术开发区）全部行政范围。主城区旧区是指黄海路、串场河、小洋河围合 的范围，新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。城市规划区范 围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。城市规划区内乡镇可参照 执行。2 城市土地使用管理2.1 城市用地分类 2.1.1 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照城市用地分类与规划 建设用地标准(GB50137 2011)和江苏省控制性详细规划编制导则执行。 2.1.2 与城市规划建设用地相连的风景

3、名胜区、旅游度假区，其向公众开放、并 有一定游憩设施的用地(包括用地范围内水域)，可以计入公园绿地，其余 不计入城市规划建设用地。 2.2 建设用地的兼容性规定 2.2.1 各类建设用地的划分和使用应符合经批准的详细规划的规定。2.2.2 在满足安全、环境等要求和相关标准、规范的前提下，提倡同一地块内不 同使用功能的混合。建设用地的兼容原则按照江苏省控制性详细规划编 制导则执行，用地兼容要求应当在详细规划中规定，并在市城乡规划主 管部门出具的规划条件中具体明确。 2.2.3 制定和实施新建居住区的规划，应按照城乡规划法律法规、国家和省城乡 规划相关标准、规范的规定，同步安排教育、医疗卫生、文化

4、体育、商业 服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理和其他公共服务设施用 地以及户外公共活动空间。 2.2.3.1公共服务设施在布置上应相对集中，可按嵌入街坊式布局，宜 独立布置于居住小区主入口处。开发项目分期实施的，配套公建设施的配 建原则及实施时序需在规划条件中具体明确。 2.2.3.2公共服务设施的配套水平，应符合城市居住区规划设计规范 (2002版)(GB50180- 93)的规定。在实施过程中应根据规划布局和规划用地四周的设施条件，对 配建项目进行合理的归并、调整，但不应少于与其居住人口规模相对应的 千人总指标；对应配建的公共服务设施如由于周边已规划建成，且能够满 足该项目配套要

5、求的，则该项目可不配建(如综合性幼儿园、综合性菜场等 )。 2.2.3.3居住用地的公共活动空间(含公共绿地、硬质铺装)，应根据居 住用地不同的规划布局形式设置相应的居民休闲娱乐、文化健身、人员集 散的公共活动空间，每个组团不少于一个公共活动空间，并在总平面图中 明确标注公共活动空间的面积。其用地总面积组团级：按不得少于人均0.3 平方米核算；小区级：按不得少于人均0.5平方米核算。 2.2.3.4为居住用地配套的商业规模不应大于住宅总建筑面积的5%。住 宅底层原则上不得设置商业用房，按规范配套的商业用房宜内置独立布局 。距各级商业中心较远的小区，不宜小于总建筑面积的3%。 2.2.3.5社区

6、公共管理与服务配套用房按关于加强市区社区用房规划 建设管理的实施意见执行。 2.3 建筑基地控制指标 2.3.1新出让居住小区建筑基地面积不宜小于50000平方米。城市旧区 范围内建筑基地面积6500平方米以下的用地不宜单独出让，应安排公共绿 地或者配套公共设施用地。 2.3.2 建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实 施的，城市规划行政主管部门可以核准建设： (1)邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无 法调整、合并的。 (2)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合 并的。 (3)社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵

7、房、公厕等涉 及社会公益性的建设项目。(4)未纳入近期改造范围，经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，需 进行翻建的项目。2.3.3 城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.3的规定。 2.3.4 建筑基地原有的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、 加层。 2.3.5 建筑物之间因公共交通需要，架设跨越城市道路的人行通道且符合下列规 定的，其建筑面积可不计人建筑容积率控制指标范围：(1)通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放； (2)通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公 交车辆的城市支路通道下的净空高度可不小于 4.5米。 2.4 容积率计

8、算和管理 2.4.1容积率计算按盐城市市区容积率规划管理办法执行。对容积 率计算规则，相关技术规范和规定未作明确规定的，可在规划条件中予以 明确。 2.4.2住宅建筑的层高不宜超过3米，使用集中空调、新风或地暖系统的 不宜超过3.3米。公共建筑等其他类型建筑的层高，应与其功能相适应。 2.4.3 在鼓励利用地下空间的同时，不应随便改变原有自然地形地貌。除控制性 详细规划有明确规定外，不得在项目建设中通过覆土方式抬高地平面来计 算地下空间开发利用面积。建设项目利用地形高差或者改变地平面高度的 形式，形成下沉空间建设地面建筑的，应参照地上建筑计算建筑面积和容 积率。2.4.4城市各类建筑的建筑密度

9、、容积率应严格执行控制性详细规划。 2.4.5国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅 自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整： (1)。因城乡规划修改造成地块开发条件变化的； (2)。因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已 出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的； (3)。国家和省、市的有关政策发生变化的； (4)。法律、法规规定的其他条件。2.5建筑层数的计算 建筑的地下室、半地下室的顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m ，建筑底部设置的高度不超过2.2m的自行车库、储藏室、敞开空间，以及 建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼

10、梯间等，可不计入建筑层数 内。住宅顶部为2层一套的跃层，可按1层计，其他部位的跃层以及顶部多 于2层一套的跃层，应计入层数。3 建筑管理3.1 建筑布局 3.1.1 建筑布局、朝向、形态等，应有利于自然采光、通风，减少建筑能耗。 3.2 建筑间距 3.2.1 建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风 、环保、视觉卫生、工程管线敷设和文物保护等方面的要求。 3.2.2 住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。如需 通过其他方向满足其日照要求的，相关控制指标和要求应当与相邻地块的 开发利用统筹考虑。现状住宅建筑的日照时间低于国家现行标准的，周边 用地的开

11、发建设不应减少其现有日照时间。 3.2.3 城市规划区范围内正南北向低、多层(含小高层)住宅建筑日照间距系数低 限值为1.39。旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅自身的日照间 距系数酌情降低，但日照间距系数低限值不应低于1.36。高层建筑与本地 块内北侧新建高层、多层、低层住宅之间应进行日照分析，住宅建筑不应 低于大寒日2小时的日照标准；与周边有日照影响的相邻地块现状住宅建筑 之间也应不低于大寒日2小时标准。住宅建筑所有南向居住空间必须要全部 获得规定的冬季日照时间。 3.2.3.1 住宅建筑的建筑间距按下列公式计算(图示见附录二)： LL1L2 L建筑间距 L1日照间距 L2遮挡建筑遮

12、阳点至该建筑背阳面外墙的距离 3.2.3.2 住宅建筑的日照间距按下列公式计算(图示见附录二)： L1iH L1日照间距 i日照间距系数 H建筑的计算高度 3.2.3.3 住宅建筑日照间距可按表3.2.3.3不同方位日照间距折减系数换算。 3.2.4 住宅建筑间距非平行布置，当相互夹角小于等于60时，其最窄处建筑间 距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60时，其最窄处建 筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制 (图示见附录三)。 3.2.5 低层、多层、小高层住宅建筑日照间距 3.2.5.1 低层、多层、小高层住宅建筑日照间距，条式建筑按 3.2.3条计算确定；点式建筑根据具体情况参照3

13、.2.5.2条规定执行。 3.2.5.2 在南北向住宅建筑南侧垂直(夹角60)布置或东西向住宅建筑东西侧垂直 (夹角60)布置的低层、多层、小高层住宅建筑，其建筑日照间距按表3. 2.3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上(含3幢)垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制(图示见附录三 ) 3.2.5.3 低层、多层、小高层住宅建筑地面层为休闲、健身、绿化等用于公益活动 的底层架空层，或为车库、商业等非住宅用房，可以不考虑地面层的日照 要求。 沿城市道路的多层、小高层住宅建筑地面层起为非住宅用房时，从最 低住宅层起算日照间距。 3.2.6 高层住宅建筑日照间

14、距 3.2.6.1 高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照影响分析 ，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间 符合住宅建筑日照标准的规定。日照影响分析的具体要求见附录四。 3.2.6.2 高层住宅建筑之间以及高层住宅建筑与低层、多层、小高层住宅建筑之间 的日照间距可按3.2.3条计算确定。 3.2.6.3 高层住宅建筑地面层起为非住宅用房的，从最低住宅层起算日照间距。 3.2.7 住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。 沿城市道路住宅之间，相邻两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消 防等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。 3.2.

15、8 住宅建筑的间距在满足日照要求的前提下，最小间距应符合表3.2.8.1、表 3.2.8.2的规定(图示见附录三)。 注：1“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南 北向垂直布置和东西向垂直布置。 2“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无” 是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门(下同)。 3“ ”表示按消防和施工安全等控制(下同)。如山墙之间有公共道路的，在 符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。 4住宅建筑之间存在相互遮挡的，应分别计算最小间距，并按照其中 较大的值确定其建筑最小间距。3.2.9 非住宅建筑与住宅建筑的间距 3.2.

16、9.1 非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其与住宅建筑的间距按住宅建 筑间距的相关规定控制。 3.2.9.2 非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表3.2.9.2规定。3.2.9.3 独立设置的单层传达室、配电房等附属建(构)筑物，在符合日照、环保、 消防等要求的前提下，其与住宅建筑的最小间距可酌情减少。3.2.9.4 低层非住宅建筑与住宅建筑山墙相邻时，在符合日照、环保、施工、安全 、消防和交通等要求的前提下，如住宅建筑山墙无门、窗、阳台，其间距 可酌情缩小。在统一规划的前提下，沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山 墙毗邻建造。 3.2.10 非住宅建筑之间的间距 3.2.10.1 非住宅建筑之间的最小间距应符合表3.2.10.1的规定。 3.2.11 工业建筑、仓储建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控制。 3.2.1