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1、,组员：王吉彬 刘彬彬 刘大伟 田松,目 录,背景资料,2009年调控政策,2010,新政,小组风云各自观点,反思与展望,自06年以来，央行收紧信贷的势头日益明显，不断提高存款准备金率、加息次数迅速增加。06年3次上调存款准备金率，2次上调利率；07年又经历了10次上调存款准备金率，6次加息。 2008年上半年金融政策依然定调“从紧”，存款准备金率再创新高，年内先后五次上调存款准备金率，每次上调幅度维持在0.5个百分点，6月份达到17.5%的历史高位。此后：2008年一至三季度，中国房地产行业指数第一次连续三个季度下跌。2008年中国房地产市场走势完全呈现下行的状态。2008年房地产企业第一次
2、真正意义上体验到市场下行的苦楚。房地产企业为适应市场环境不得不调整原有的战略，企业不约而同地将扩张战略调整为收缩战略。08年全球经济形势异常恶化，发端于07年的美国次级贷危机终于演变成为全球经济危机，主要经济体相继进入衰退或已处衰退边缘。国际需求大幅萎缩，对我国出口产业造成了重大的冲击，并相继传导到其他产业部门中，国内经济增长速度面临巨大的压力。,背景资料,2008年前三季度房地产政策环境较为平静，较少有影响较大的调控政策出台。随着宏观经济的急剧恶化，房地产由调控转向扶持，大量救市性政策在10月份之后纷纷出台。经济危机的影响 受宏观经济形势恶化的影响，中央政策开始发生变化，7月开始货币政策已略
3、有放松。9月货币政策全面转向，4年来首次下调人民币贷款基准利率，紧接着连续四次降息、降低存款准备金率，并于10月22日央行发布房地产“救市新政”扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房，预示着宏观调控拐点的到来。一个月以后，在11月26日央行再次下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，降息为央行11年以来(1997年以来)一年期人民币贷款基准利率最大降幅。 2008年，中国房地产业是一个跌宕起伏的重要年份。年初，房地产业宏观调控政策的目标还是预防过热；岁末，政策目标已经转为如何企稳。在这一背景之下，房地产市场在调整，房地产行业在转型，房地产企业面临着前所未有的严峻考
4、验。,在2009年中，中国政府应对金融危机的各项政策正在有序推进，有望在新的一年中发挥出对整个经济社会的有力推动作用；中国房地产业作为重要的支柱产业定位已再次明确，房地产市场有望在新的一年中得到稳定的发展；房地产从业人员面对新的形势积极应对， 整个行业有望在转型中取得持续发展。自2008年9月次贷危机演变成全球金融、经济危机以来，国际经济环境的恶化导致我国“三驾马车”之中的出口和消费持续疲软，“保增长”成为2009年宏观经济调控的重心。在“保增长”的基调下，国家实施积极的财政政策和宽松的货币政策，并下发“4万亿元”投资计划，提出“十大产业”振兴计划等一系列经济刺激措施，投资成为拉动经济增长的重
5、要推动力。在一系列经济刺激措施和房地产救市政策的激励下，房地产市场2009年初开始发力，随后成交大幅放量，市场快速回暖，其回升速度超出预期。与此同时，国内宏观经济也出现了企稳回升之势，并逐渐得以巩固，在全球经济中表现突出。在世界经济危机的大背景下，政府为了保增长，出台了一系列的政策，在各地楼市繁华与稳定的背后，政策这只无形的手一直发挥着其无可替代的作用。,政策实效,2009年，政府积极应对国际金融危机，实行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持经济平稳较快地发展。在“保八”无虞，宏观经济复苏的背景下，房地产市场也经历了繁荣的一年。房屋销售面积和销售额均创下历史新高；住房保障体系不断加强和完
6、善，廉租房、经济适用房等保障性安居工程建设进展迅速。延续2008年年底出台的救市政策，2009年一季度，各地救市力度再度加大，使2008年被压抑的购房需求逐渐释放出来。华南区域房地产市场率先复苏，随之而来的第二、三季度，一线城市在土地成交、商品房销售上一路走高，也带动了多个房企战略扩张至二、三线城市，可见，众多地方优惠政策的推出，为促进房地产市场重新启动起到了不可忽视的积极作用。峰回路转，随着房价的日益走高，全国掀起的“泡沫论”之辩不绝于耳。2009年在“保增长”的宏观调控的基调下，在一系列经济刺激政策的扶持下，房地产行业再次完成了“凤凰涅槃，浴火重生”转身。全年房地产市场成交量放量明显，市场
7、价格快速上涨，各房地产企业业绩也随之快速增长。,政策实效,回眸2009年房地产政策变化，上半年积极救市，下半年随市维稳。各地政府在落实房产政策上各显神通，紧紧跟随在中央积极的财政和货币政策身后，成为保八的中坚力量，这些颇具地方特色的政策集体塑造了2009年房地产市场的繁荣。总体来看，多个重点城市的房地产调控政策在信贷、土地等方面均以宽松为主，把保障合理的购房需求、推动市场发展当作首要任务。2009年电视剧蜗居的热播使得越来越多的人探讨着应该做“蜗牛”还是“候鸟”，高额的房价面前，人们热切盼望着自己的“楼市乐土”和“诺亚方舟”，期待楼市回归理性、期待楼市健康发展！,漫画一瞥,曾经以为“在北京苦两
8、年可能就差不多了”的人，很快就接受了住房梦想仍很遥远的现实，房子是目标，但并不是压力我认为这是大多数人人生的一个必经阶段。,房子比男人可靠，房子不会背叛不会朝三暮四；房子能全天候庇护女人，能随时从它那得到温暖；房子就其保值增值方面，值得去追求；房子比男人诚实，从来不会花言巧语地欺骗女人，不会伪装，对它不用像对男人那样需要费心琢磨，等等等等。,买房者不知他所云,房价暴涨，谁之过？,小鸟都会思考了，不是说房子都没空着吗？作为人类的我们应该思考的远一些。,2010之初，房价还是居高不上,中国国务院称,对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付;明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款
9、业务的监督管理和窗口指导;加强监控跨境投融资活动,防境外热钱冲击中国市场. 1月10日,国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导. 1月21日,国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%. 3月9日,温家宝总理所做的政府工作报告中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。其中,提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨
10、。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。 3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容.,4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。并要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%
11、。4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.,4月17日,国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,提出十条举措,被称为房地产“新国十条”。4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.,新国四条:1、坚决抑制不合理住房需求;2、增加住房有效供给;3、加
12、快保障性安居工程建设;4、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。,新国十条: 1、统一思想,提高认识; 2、建立考核问责机制; 3、实行更为严格的差别化住房信贷政策; 4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用; 5、增加居住用地有效供应; 6、调整住房供应结构; 7、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务; 8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管; 9、加大交易秩序监管力度; 10、完善房地产市场信息披露制度;,二手房价格暗松 交易量首现降幅迹象 根据中国指数研究院发布的最近一周房地产市场交易情况，4月19日到25日，在监测的35个城市中，
13、21个城市成交量环比下跌。在调控政策影响下，一线城市市场观望气氛日益浓厚，而部分二线城市的交易仍然保持活跃。 从目前的情况看，多个城市成交面积回落幅度较大，成交均价依旧相对平稳，甚至有些还有所上升。量减价不减的情况标志着市场观望和相持的状态基本成型。,政策实效,国家宏观经济和房地产市场联动性较强，房地产下滑时国家宏观经济保持上升趋势的可能性不大。金融危机后，美国的房价和销售量的下降对经济的冲击非常大，目前的房价调控仍然是以中国经济的下滑为代价。房价暴跌后，“既不会让更多已拥有房产、已用贷款购买了住房的民众更高兴，也不会让那些对房价过高而恨得咬牙切齿的一群自认为买不起住房的民众高兴。”因为房价下
14、跌会带动经济下滑、失业率增加。历次调控使得房价越调越涨，越涨越调，已经形成怪圈。财税体制的僵化让土地财政成为了地方政府的金饭碗；垄断土地供给条件下的招拍挂给了地方政府发财的机会所有这些制度与体制的改革滞后让保障体系的建立与市场化的发展混成了一锅粥。每次的争论都以房价的再次高涨而告终，于是又开始了下一轮更重拳的打击，成了多次往返的签证规律了。但愿这次的失败教训会让社会和管理层从中学到些什么，不要没完没了的在迷宫中捉迷藏。”,小组风云,田松：最近各地救市政策频出，但个人认为房价还是偏高，政府救市可能起到搅局的作用，目前看来可能还会有更多的地方更多的救市政策出台，但除非近期经济环境和证券市场出现进一
15、步恶化或者京沪房价大跌的情况，否则调整二套房贷款政策、购房入户等强力救市政策出台的可能性不大。目前的救市政策无法改变两个事实：1、房价大幅上涨之后的确超越了购买力的承受范围；2、全球危机下，购房者信心消失所带来的负面影响。因此，部分城市调整的趋势在短期内还无法改变，政策出台的背景下，调整的周期可能被拉长。 刘大伟：房地产市场就像是一个大蛋糕，每一个房地产商就是那拿着蛋糕刀的人，而蛋糕师傅就是那每天随时更新房地产政策的政府要员，而吃蛋糕的人却不是所有的买房人蛋糕越做越大，师傅们的手艺已慢慢的不能满足吃蛋糕的人的要求，而切蛋糕的人却还在不停地分割着蛋糕，所以蛋糕便出现了泡沫，出现了让人无法下嘴的“
16、天价”。,小组风云,刘大伟：所以我觉得房地产市场是否能够满足社会大多数人们的需求，不仅仅是房价不再涨和如何涨的问题，还应该是如何提高消费者的购买力！房地产政策的真正落实则要求政府具有更高的市场敏感力和完善的市场策划能力。泡沫的出现对于我们是一个警钟，每一次泡沫的出现与破没都会牵连广大人民的切身利益。对此房地产商追求利益，政府追求完善，而最终受利的却总不是人民大众。房地产的现有政策虽然对房地产市场起到了相应的作用，但是其理论价值远远高于了其实际价值，正所谓“上有政策，下有对策”，政府真正的想把房地产政策的实际价值提上去，还需要做很多的工作和努力。房子的真正目的现在已经慢慢的被人们所忽略，建房子的
17、真正目的是什么？所谓政策究竟又是为了什么？古语有云：安居而乐业，古往今来，房子的地位就在于此，而现在呢？经济上去了，房子又在哪里呢？,刘彬彬:就本人认为，现在房价高有很多方面的原因，不只是政府调控政策的影响，还有多方面的因素。比如，各个阶层收入的差距、财富分配不均。让房产市场健康稳定的发展不是一天两天能办到的，要的是各个部门政府、房产商、购房者、银行等的一致努力。虽然我们现在还是学生，还没有真正体会到“蜗居”苦楚，但是我当我们真正踏入社会的时候，也许真的能体会到那种寄人篱下的感觉，所以我们唯一能做的是学好知识，比如房地产开发这门课程，会对以后的发展有帮助的。最后希望的，政府的政策不是“雷声大、雨点小”,
