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1、广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐房地产基础知识及投资开发流程知识培训广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐目录二、土地出让方式三、 房地产投资开发流程房地产知识系列培训一、 房地产基础知识广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐一、 房地产基础知识广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐一、基础知识全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。(如蚝岗新村、万江桃园又一居；在集体土地上建
2、造的房屋售价是商品房价格的1/51/3,无产权，国家征回土地时，业主风险大)一、中国现行土地制度全部土地都为 社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐一、中国现行土地制度国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市 场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有 权。国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用
3、地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年一、基础知识广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐二、相关专业术语类别 代号类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居 住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用 地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁
4、路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广 场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地1.城市用地一、基础知识广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐一、基础知识广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐2.建筑术语二、相关专业术语建筑用地面积总建筑面积建筑密度（建筑覆盖率 ）容积率建筑或建筑群实际占用的
5、土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建 筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 (如深圳、东莞的地下车库、地下建筑、首层架空层不计入容积率，鼓励建设) 建筑面积密度（容积率）： 容积率各类建筑的建筑面积（地上）/规划用地面积用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密 集程度。一、基础知识广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐2.建筑术语二
6、、相关专业术语用地红线道路红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界 线。道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行 道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满 足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑 红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道 路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。一、基础知识广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐2.建筑术语二、相关专业术语房屋层数层高建筑高度净高房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外
7、地坪以上的半地下室，其 室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假 层、附层（夹层） 、插层、阁楼（暗楼） 、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。 ； 住宅设计规范规定：普通住宅层高宜为2.80米，不超过米。不过层高包括楼板的厚度和房梁的高度， 并不是特指房屋的净高。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等 不计入建筑高度。建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙
8、之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全 等方面的因素综合考虑确定一、基础知识广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐日照间距日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的 满窗日照而保持的最小间隔距离实际应用中，常将D换算成其与H的比值，即日照间距系数（即日照系数=D/H） ，以便于根据不同建筑高度算出相同地区、相同条件下的建筑日照间距。广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐绿地率： 在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。 （与绿化率的区别）套总建筑面积 （即户型
9、的建筑面积 ） = 套内建筑面积+应分摊公共建筑面积套内使用面积（又名地毯面积）: 指室内实际能使用的面积,以使用空间的水平投影面积计算，不包括墙体、柱子等结构面积和阳台面积。套总建筑面积系数（实用率）=套内使用面积系数（使用率）=套内建筑面积（套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）套内使用面积（即地毯面积）（套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐2.建筑术语二、相关专业术语低层建筑多层建筑小高层建筑（非规范性）高层建筑高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度
10、大于24米的建筑。中高层住宅为11-16层，高层住宅为16-24层， 超高层住宅为大于24层 。介于多层及高层之间，一般指7-11层之间的建筑。点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与 短边之比小于2的建筑。是指由多个住宅单 元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、 电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的 楼梯、电梯。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边 与短边之比大于或等于2的建筑,并且短 边长度小于或等于16米。是指由多 个住宅单元组合而成，每单元均设有楼 梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元 用自己单独的楼梯、电梯。一、基础知识广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产
11、招聘小姐姐2.建筑术语二、相关专业术语跃式（跃层）复式错层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限 的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的 面积计算方法参照平面住宅面积计算。一、基础知识广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐二、土地出让方式广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐一、取得国有土地使用权国有土地使用权1
12、. 出让方式2. 划拔方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议. 3承租方式二、土地出让方式广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐招标招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。评标招标流程出让人 确定标的及标底投标人 投标出让人、投标人 开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。二、土地出让方式广东光大企业集团
13、投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐三、出让方式的适用范围出让方式划拔方式 招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争 要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只 有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，
14、实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制二、土地出让方式广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐三、投资开发流程广东光大企业集团投资开发中心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐投资开发中心决策评审流程广东光大企业集团投资开发中
15、心 欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐投资开发流程主要是从房地产开发前期的个阶段，来阐述各部门之间该 如何相互促进配合的工作说明：、宗地投资购买阶段（确定买不买，投资决策的核心是以低价获得优质地块）。、规划设计阶段（确定买后做什么，投资决策的核心是确定优质赢利模式，控制投资成本） 。、项目经营阶段（确定项目如何做，投资决策的核心是控制投资明细成本，确定实操阶段赢利模 式下的总体计划部署方案）。、开工准备阶段（施工前证照的办理、施工的招投标及图纸的准备等）欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐投资开发中心整体经营管理的 4 个阶段、工作流程以及部分配套表 格欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐1.收集
16、地块信息2.初步筛选地块3.初步可研（分公司/项目公司）. 4组织资料审核（重点-财务/法务)5.组织评审委员现场勘察6.组织项目评审7.董事长决策8.签订合同，开展购地与土地分类阶段一 宗地购买投资评审阶段二 规划设计方案评审阶段三 经营方案评审阶段四 施工前准备工作1.提报规划设计基础资料2.开发设计任务书3.设计任务书完备性审查4.规划设计方案编制5.规划设计方案评审6.董事长决策7.后续设计、开发计划、营销计划1.编制阶段性经营方案2.阶段性经营方案的综合评审3.阶段性经营方案评审会4.董事长决策5.编制开发经营计划（执行反馈）1.土地证/建设用地许可证2.规划许可证3.人防报批、环保报批、消防报批4.施工图审查与出图5.质监/安监/监理/施工报批6.施工图管理7.施工图会审与交底8.设计变更与签证9.五通一平欢迎关注微信公众号：地产招聘小姐姐阶段一宗地购买投资 评审欢迎关注微
