2018年上半年【珠海】市房地产市场报告

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1、1珠海2018年上半年房地产市场报告 此处填写客户名称 此处填写项目标题文字 1 2018年上半年珠海市房地产报告珠海世联行 | 策略资源部 2018年7月6日 珠海 2018 年上半年房地产市场报告 2 年报阅读说明： 本报告一级市场、二级市场中网签监控范围为珠海全市（香洲区、斗门 区、金湾区） ； 本报告中区域划分：香洲区（新、老香洲、唐家湾、南湾、吉大、拱北 、前山） 、横琴新区、斗门区、金湾区、高栏港；本报告中出现的西区涵盖范围：斗门区、金湾区、高栏港； 项目销售数据来源：项目成交套数、面积为珠海预（销售）专网，销售 金额及均价均为预估；本报告数据来源：珠海市统计局、珠海市公共资源交易

2、中心、珠海预（ 销售）专网、世联行平台监控数据。 珠海 2018 年上半年房地产市场报告 3 年报导读： 土地市场分析 2018年上半年珠海土地出让共30宗，总面积为122.68万，住宅用地面积供应大幅下 滑。2018年上半年土地供应面积集中在横琴，斗门、金湾、高栏港分别有1宗住宅用 地供应。 2018年上半年珠海共成交32宗土地，成交面积为153.56万，成交金额大幅下滑约 %68。2018年上半年珠海成交住宅用地4宗，宗地面积19.2万，金湾和斗门各成交 两宗。 二级市场分析 2018年上半年珠海全市商品住宅预售面积约131.36万，同比下降9.40%，各月新增 供应维持平稳。2018年上

3、半年珠海全市商品住宅新增供应主要集中在斗门，典型90- 144的刚需、改善产品新增供应明显。2018年1-5月珠海商品住宅销售总面积约为68.32万，销售金额约为150.53亿元，均 价为22032.56元/，房地产市场销售量跌价升。 截止2018年上半年珠海总存量为43879套，同比上升% 30.28， 100-144产品面积段存量最高。 宏观市场分析 2018年第一季度珠海市呈现“稳中有升”的经济运行态势，一季度GDP总量达到 581.2亿元，同比增长13.85%。 珠海1-5月固定资产投资约649.12亿元，同比增长%17.9，第三产业对全市投资的拉动力 持续增强。其中，租赁和商务服务业

4、大幅增长364.1%。 珠海 2018 年上半年房地产市场报告 4 年报导读： 2018 年上半年金湾住宅销售业绩位列首位，其次为斗门和南湾，高栏港销售均价最低，拱北销售均价最高。 珠海中心城区上半年新项目入市较少，区域内可选择项目不多，项目之间竞争力较低，片区市场分析 价格持续上涨；横琴依托自贸区强势发展，综合体项目林立，以小面积的办公公寓成交为主，成交价格为全市之最；斗门为房地产销售最为激烈片区之一，市场“三高” 之最，供应量、消化量、库存量均位列第一，为在售项目数量最多区域；金湾是西区价格最高的片区，且各项目走量最快，大盘项目集中区域；高栏港土地资源丰富，众多品牌开发商陆续进入，未来房地

5、产市场增长点。 2018 年上半年珠海住宅网签量同比上升 36%，从数据可以看出，珠海楼市经历一年的政策消化期，市场成交逐渐升温。今年以来，新项目入市明显比上一年加快，主要以少珠海 2018 年上半年房地产市场报告 5 量多次加推为主，斗门与金湾为住宅成交重点区域。上半年，办公物业是珠海楼市一大亮点，供应与成交同比都有大幅度上涨，且新项目增量较大，从开盘成交来看，2018 年珠海购房者对办公物业热情明显高于住宅，办公物业成交主要集中在南湾的保税区和横琴。楼市展望 预计在下半年，受横琴楼市新政影响，珠海办公物业成交速度将有所放缓，商办类投资者将更加趋于理性。珠海“英才计划”实施、港珠澳大桥即将通

6、车利好、粤港澳大湾区规划即将出炉等众多利好推出，购房者置业热情也逐渐加大。随着高价地块逐步入市，高价楼盘集中推向市场， 但由于目前政策调整仍然然未有放松，因此房价依然以平稳上升为主。 珠海 2018 年上半年房地产市场报告 6 年报导读 2018年上半年房地产政策分析 2018年上半年珠海宏观市场分析 2018年上半年珠海一级市场分析2018年上半年珠海二级市场分析珠海各区域市场情况分析 2018年下半年楼市展望 珠海 2018 年上半年房地产市场报告 2018 年大事件 国土部：政府将不再垄断居住用地 1 月 15 日，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地

7、产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。 住房供地，政府将不再垄断 在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。所以，类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。 预计城市租赁市场受影响最大 政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升影响，其中，城市租赁市场影响最大，对商品房住宅市场也能起

8、到缓解供需的作用。预计，未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。 珠海 2018 年上半年房地产市场报告 宅基地将“三权分置” 姜大明还表示，中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置” ，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。 为增加租赁住房供应，构建购租并举的住房体系，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，按国土资源部、住房和城乡建设部部署，北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都 13 个城市正在开展利用集体建

9、设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。 珠海 2018 年上半年房地产市场报告 3月5日上午，十三届全国人民代表大会第一次会议在北京举行。李克强总理代表国务院在开幕会上作政府工作报告，在谈及房地产行业时，强调要支持自住购房需求，坚持差别化调控。政府工作报告：支持居民自住购房需求， 稳妥推进房地产税立法 2018年大事件 1报告提出，2018年要启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套，加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不

10、是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。2支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房 。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。报告还提到，要稳妥推进房地产税立法，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的 论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。34 珠海 2018 年上半年房地产市场报告 十三届全国人大一次会议记者会：严格执2018 年大事件 行住房贷款差别化定价 十三届全国人大一次会议新闻中心 3 月 9 日上午举行记者会，中国人民银行

11、行长周小川、副行长易纲、副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜就“金融改革与发展”的问题回答记者提问，在谈及房地产行业时，强调督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策。 虽然 2017 年和今年的 1 月份个人住房贷款的增长有所减少，但是它仍然是比较快的增长，可以满足市场的合理需要。个别的银行在个别的时段由于资产负债匹配方面的问题，有可能出现放款的时间有所延长的情况。 房贷利率略有上升，但从稍微长一点的周期来看，它住 仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利 房 人民银行长期以来一直坚持审慎的房地产信贷政策我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险，房率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利

12、率自主进地贷是可控的。银行业金融机构的房地产贷款不良率是不行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场 产珠海 2018 年上半年房地产市场报告 款到 1%，整体银行业的不良贷款是 1.85%（含政策性银利 化的要求和趋势。在这方面，人民银行会督促商业银 金 行的，除掉政策性银行是 1.74%） ，显然房地产贷款率 行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行 融 不良率的水平好于整体贷款的不良率水平，其中个人差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房贷款的不良率只有 0.3%。 的合理需求。 我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策，平均首付比在 33%以上，去年新发放贷

13、款的平均首付比在 37%，这在国际上是非常审慎的住房信贷政策。关注到个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快，个别的房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险，这些都在密切关注。 珠海 2018 年上半年房地产市场报告 2018年大事件 发改委全面放宽城市落户条件 实现进城 落户1300万人 3月份，国家发改委印发2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知，指出全面放宽城市落 户条件。其中，探索搭建区域间转积分和转户籍通道，探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口 落户，2018年实现进城落户1300万人。 对高校和职业院校毕业生、留 学归国人员及技术工人实行零 门槛落户，中小城市全面开放，

14、 超大城市差别落户。 实现居住证制度覆盖城镇全部 未落户常住人口，以居住证为 载体向未落户人口提供城镇基 本公共服务及办事便利。 实现公办学校普遍向随迁子女 开放，整合城乡居民基本医保 制度，将符合条件的常住人口 纳入公租房、公积金保障范围。 利用农村集体经营性建设用地 建设租赁住房试点，推动建立 多主体供应、多渠道保障、租 购并举的住房制度。 深化城乡土地制度改革。改进 耕地占补平衡管理办法，建立 高标准农田建设等新增耕地指 标和城乡建设用地增减挂钩节 余指标跨省域调剂机制。 提高资金使用效率。推进地方 融资平台公司市场化转型，支 持转型中的融资平台公司及转 型后的公益类国企承接政府公 益类

15、项目。 04 05 06 六 大 举 措 01 02 03 珠海 2018 年上半年房地产市场报告 广东自贸区改革开放方案发布 打造粤港2018 年大事件 澳大湾区合作示范区 5 月 24 日，国务院印发进一步深化中国（天津、福建、广东）自由贸易试验区改革开放方案的通知。建设自由贸易试验区是党中央、国务院在新形势下全面深化改革和扩大开放的战略举措。建设目标：2020 年对标国际先进规则，建设开放型经济新体制先行区对标国际先进规则，建设开放型经济新体制先行区的八大措施 及以上城市的省级管理权限下放至自贸试验区。 1 进一步转变政府职能，依法将下放至地级 进一步提升贸易便利化水平。 加快建设具有国

16、际先进水平的中国（广东）国际贸易“单一窗口” 。 3 实现与国家层面“单一窗口”准规范融合对接。 珠海 2018 年上半年房地产市场报告 探索在试点， 5 在依法合规的前提下，实施以合作监管与协调监管为支撑的综合监管。 民商事等重点领域和关键环节改革的配套立法。 7 建设公正廉洁的法治环境。进一步推动在 建立更加开放透明的市场准入管理模式。 提高自贸试验区外商投资负面清单开放度和透明度， 着力构建与负面清单管理方式相适应的事中事后监管制度。 创新贸易综合监管模式。研究将试点从物流仓储企业 扩大到符合条件的贸易、生产加工企业，具备条 件时，4在广东省其他符合条件的海关特殊监管区域推广实施。 完善知识产权保护和运用体系。推进知识产权综合执法； 探索互联网、电子商务、大数据等领域的知识产权保护规则。 推动人才管理改革。探索将有关境外人才省级管理权 限赋予自贸试验区。开展外国高层次人才服务“一卡通”试点，