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1、目目 录录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况51.3 结论与建议7第二章 项目建设必要性分析92.1 项目规划的相关性.92.2 项目建设的必要性.13第三章 建设选址及建设条件153.1 项目选址153.2 资源条件153.3 外部配套条件16第四章 项目定位及规划184.1 项目客源市场分析184.2 定位与功能.194.3 项目规划及总体布局20第五章 建设内容与工程建设方案255.1 项目建设内容.255.2 工程建设方案.25第六章 环境保护486.1 环境现状486.2 环境保护设计原则486.3 主要污染源、污染物及对环境影响的预测486.4 环境污染治理506.
2、5 项目建设期.506.6 项目运营期.516.7 环境影响评价53第七章 节能减排54II7.1 节能减排的设计主要依据.547.2 主要的能源消费的种类、来源及消费量.557.3 建筑节能.567.4 给排水节能.577.5 电气节能587.6 暖通空调、动力节能587.7 太阳能热水系统利用.617.8 结论.61第八章 项目进度安排与实施管理628.1 项目的组织及建设管理628.2 项目实施进度建议.63第九章 投资估算、资金筹措659.1 估算的范围和依据659.2 建设投资估算.669.3 建设资金筹措66第十章 项目财务评价6710.1 评价依据.6710.2 财务评价指标.6
3、710.3 财务评价结论.68第十一章 社会效益分析69第十二章 结论与建议7012.1 结论.7012.2 建议.70附 1：项目建设单位简介附 2：相关表格：1、项目总投资估算表2、项目财务现金流量表3、项目损益表1第一章第一章 总总 论论1.1 项目背景项目背景1.1.1 项目名称项目名称项目名称：海南博大三江生态休闲旅游区。1.1.2 项目建设单位（简介附后）项目建设单位（简介附后）本项目由海南盛然生态农业有限公司开发建设。1.1.3 项目编制依据项目编制依据1、 海南国际旅游岛建设发展规划纲要 ；2、 海口市土地利用总体规划（2006-2020 年） ；3、 海口市城市总体规划（20
4、11-2020） ；4、 三江镇土地利用总体规划（2006-2020 年） 5、 海口市美兰区三江镇总体规划修编（2009-2020 年） 6、 丁荣湖生态旅游度假区总体规划（2011-2012 年） 7、国家相关规范标准；8、建设单位提供的意见、资料等；21.1.4 项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程1.1.4.1 转变经济增长方式是国家转变经济增长方式是国家“十二五十二五”发展规划既定的政策发展规划既定的政策随着 2007 年底国际金融危机的爆发，世界经济增长速度明显减缓，全球需求结构出现明显变化，国内目前粗放式、大量消耗资源的经济增长方式已逐渐被淘汰，在国家十二五发展规划中，将转变
5、经济增长方式，减少资源消耗、制造业转型升级、加快新农村建设、发展现代服务业、提振国内消费已经成为国家既定的方针。在国家“十二五”发展规划中体现了对 “三农”问题的高度重视，提出“强农惠农，加快社会主义新农村建设” ，就发展现代农业、拓宽农民增收渠道、改善农村生产、生活条件、完善农村发展机制提出了具体要求。同时，低碳经济在国家产业发展中的作用加大，提出“必须增强危机意识，树立绿色、低碳发展理念，以节能减排为重点，健全激励与约束机制，加快构建资源节约型、环境友好型的生产方式和消费模式” 。1.1.4.2 海南国际旅游岛建设正加速实施海南国际旅游岛建设正加速实施2010 年 1 月 4 日，国务院正
6、式颁布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 ，标志海南国际旅游岛建设正式拉开了序幕，并指出将在 2020 年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。2011 年，海南省经济实现了持续较快增长，城镇居民人均可支3配收入达 18369 元，增幅位居全国第一；农村居民人均纯收入 6446元，增幅居全国第四位。海南极大地改善了民生问题，具备了加快发展的基础。在经济快速发展的同时，海南提出不能饥不择食地谋发展，不能片面追求 GDP，要更加理性和冷静地谋划科学发展，走全面协调、绿色低碳、以人为本的可持续发展道路。海南已明确提出，坚持将建设生态文明、
7、保护生态环境放在经济社会发展的首要位置，把良好的生态环境作为科学发展的核心要素，努力做到在保护中发展，在发展中保护。海南省首创的生态文明村建设，在“十二五”开局之年更上一层楼。2011 年，海南省共投入 5 亿多元，建成1261 个文明生态村。目前，全省已建成文明生态村约 1.22 万个，占自然村总数的 52.47%。海南的传统农村，正向融合绿色农业、生态保护和乡村生活体验为一体的休闲度假天堂转型。海南在建设国际性旅游度假目的地的战略目标下，全省经济工作会议提出将 2012 年作为“项目建设年” ，从政策导向及发展方向可以看出，未来海南将会集中在以下几方面着力发展： 旅游业的升级转型：从发展观
8、光旅游向度假型旅游的转变； 全岛旅游产品的丰富完善：通过各种旅游产品的开发来增强全岛休闲度假旅游目的地的吸引力； 软件配套服务设施的改善：从营销招商到旅游服务等各个方面的提升； 对旅游地产的支持与拉动； 吸引投资力度增加；4 基础设施的全面建设完善：进出岛交通及岛内县市交通路网衔接的建设。1.1.4.3 三江镇发展的新形势促进项目建设三江镇发展的新形势促进项目建设三江镇位于海口市东部，地处北纬 1953、东径 11036；地势较平坦，少许属半丘陵地。三江镇东望国营三江农场，南邻大致坡镇，西与琼山区的红旗、云龙镇交界，北与演丰镇接壤。镇府所在地距海口市中心区 28 公里，有琼文干线公路和海文高速
9、公路穿镇而过，交通十分便捷。全镇有 102 个自然村庄，设有辖三江、江源、眼镜塘、苏寻三、上云、茄南、茄丙、道学 8 个村委会，1 个居委会，111 个经济社。三江墟是镇政府所在地，面积 2 平方公里，常驻人口 4500 人，驻有机关单位 25 个。全镇有 24 个党支部。此外，镇辖区内有三江农场、罗牛山监狱、罗牛山农场、红牛饮料厂、缤纷三江花卉木场、江岛化肥厂、美顿猪场等单位和外引内联企业 47 家。乡镇企业有176 家。目前，三江镇正在规划形成以旅游业为主导的农旅相融带动区域经济发展的特色产业结构，实施乡村旅游富民工程、抓好乡村风情旅馆、特色农家乐等。本项目正是在这样的大背景环境下提出建设
10、的。51.2 项目概况项目概况1.2.1 项目建设地点项目建设地点项目拟建地点：拟建在海口市美兰区三江镇丁荣水库周边，总用地面积约为 1150 亩。1.2.2 项目建设内容项目建设内容（1）以绿色、田园、乡村为主生态休闲产品簇群主要建设内容包括：绿色农业、温室农业、生产性景观产业、农产品展销平台、名贵花木品种的引进和培育种植等。（2）以农业为主题的绿色旅游度假产品簇群发展农业旅游度假模式，建设休闲度假酒店、休闲餐饮、养生度假公寓等产品；面向旅游度假群体，建设全新回归自然的生活方式。（3）以方便、快捷为主的旅游服务簇群建设齐全的旅游信息系统，方便游客的查询选择，建设内容包括：旅游信息咨询区、景区
11、风光展示区、售票区、旅游商品销售区、餐饮住宿区、酒吧区、导游服务区、其它服务区（包括失物招领、物品寄存、医疗服务、邮政服务、残疾人设施提供投诉管理等） 。6项目产品构成项目产品构成产品簇群产品簇群产品类型产品类型产品构成产品构成生态休闲产品簇群生态观光体验旅游产品热带花卉园、热带果蔬园、鱼类观赏园、百草园、特色农产品展示区等。休闲度假旅游产品生态庄园、度假酒店。度假产品簇群 康体运动旅游产品水上舞台、水上娱乐区、滨水公园、游船码头等。旅游服务簇群游客服务产品旅游信息咨询区、景区风光展示区、售票区、旅游商品销售区、餐饮住宿区、酒吧去、导游服务区、其它服务区（包括失物招领、物品寄存、医疗服务、邮政
12、服务、残疾人设施提供投诉管理等） 。1.2.3 项目建设周期项目建设周期预计整个项目的建设周期为 4 年。项目分二期建设，一期建设周期预计为 2 年，二期建设周期预计为 2 年。1.2.4 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措建设投资总额为人民币 97540 万元（项目一期投资 29270 万元，7二期投资 68270 万元） 。项目建设的资金来源为：企业自筹 50%，融资 50%。1.2.5 主要技术经济指标主要技术经济指标表表 1-1 项目主要技术经济指标表项目主要技术经济指标表序号序号项目名称项目名称单位单位数量数量备注备注1建设用地规模亩2502土地租赁亩9003基础设施及配套 100
13、004旅游综合服务区 600004.1农家乐 350004.2综合服务 50004.3滨水公园 100004.4休闲娱乐 100005庄园及酒店800006养殖、种植区及特色果园 区亩9001.3 结论与建议结论与建议1.3.1 结论结论本项目建设符合海南国际旅游岛建设发展规划纲要 、 海口市土地利用总体规划（2006-2020 年） ；海口市城市总体规划（2011-2020） ；三江镇土地利用总体规划（2006-2020 年） 海口市美兰区三江镇总体规划修编（2011-2020） 等相关政策的要求；8从项目工程技术方案角度分析，其工程技术方案成熟可靠，项目的建设是稳妥的、可行的、适时的；本项
14、目基础设施及配套的建设不仅可以使项目区农业开发有一个良好的基础，使区域内的土地得到较好的利用，促进该地区农业经济和旅游经济发展，产生良好的经济效益；同时可以对当地农业的升级产生巨大的推动作用，因此项目具有良好的社会效益。1.3.2 建议建议1、项目风险主要来自筹资风险和社会风险。建设单位应加强管理，积极宣传，严格按规划要求办事，务求通过有效管理和积极的宣传避免风险。2、建设单位应建设一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一协调指挥，把项目作为一个系统来认真筹划和研究。3、制定详细可行的施工组织计划，尽量避免建设期间对景观和环境的破坏。4、本项目除具有良好的经济效益外，社会效益
15、显著。项目的建设，对当地的建设与发展具有重要的意义。为此建议有关部门在项目立项、土地等方面给予大力扶持，以使项目早日上马，发挥作用。9第二章第二章 项目建设必要性分析项目建设必要性分析2.1 项目规划的相关性项目规划的相关性2.1.1海南省旅游发展总体规划海南省旅游发展总体规划1、产业发展战略：“一省两地”的产业发展战略，把海南建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游胜地。2、要求开发一些低密度、高档次的旅游度假区，并且要具有一定规模。提出了“莽原旅游”的概念，并设计了热带雨林、滨海莽原旅游产品。把生态旅游划分为绿色生态旅游和蓝色生态旅游。3、海南是唯一具备条件建成热带海岛海滨旅游度假胜地的地区，
16、提出度假休闲旅游产品的比重逐步加大，观光旅游产品逐步减小的要求和目标。2.1.2海口市城市总体规划（海口市城市总体规划（2006-2020） 1、城市性质：海南省省会，热带海岛旅游度假胜地和宜居城市，南海海洋生态产业基地，国家历史文化名城。2、城乡协调发展策略：促进主城区向带状组团式结构发展；促进市域城镇向集约化、生态型城镇发展；划定空间管制分区并加强其管理。3、社会经济发展战略：落实海南省“一省两地”经济发展战略，强化工业主导地位；依托海南热带海岛风光资源和良好的生态环境，大力发展以休闲度假、健康疗养、商务会展、购物娱乐、体育健身10等为主要内容的旅游业，积极发展面向岛外市场的房地产业；加强农村生态环境建设、发展热带特色生态农业的支持力度，加速农业产业化进程，加大热带资源的高附加值开发，促进生产型农服务型农业转变。4、旅游发展规划：海口的旅游发展体系从空间上可以概括为“三带、一轴、一中心”的规划结构。三带
