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1、沿 海 赛 洛 城 2007年整体营销方案,2006年住宅推广主题,2005年住宅推广主题,2007年住宅推广主题,2005年商业推广主题,2006年商业推广主题,住宅部分,回顾过去,展望未来,未来竞争,06年房地产市场回 顾,回顾过去,06年北京地产市场的“四字真言”,06年总体回顾,回顾06,06年北京房地产市场总体分析,北京地产市场政策盘点,国六条与国十五条,回顾06,国六条之后政策,北京地产市场政策盘点,重,06年北京房地产市场总体分析,回顾06,北京整体市场年度商品房供需状况,普通住宅，别墅公寓供应面积下降，和成交均价上涨导致其成交面积等比缩减。,普通住宅月均供应面积较05年减少28
2、.5%，别墅公寓月均供应面积减少38.9%。,供应锐减，成交受制；供求关系稳中有升,稳,06年北京房地产市场总体分析,回顾06,北京整体市场年度商品房供需状况,供应减少，需求呈现旺盛态势，并持续在07年逐步释放,2006年1-10月，全市商品房空置面积893.9万平方米，同比下降16.7%;住宅空置面积467.9万平方米，同比下降29.9%。空置面积继续减少。说明市场供应不足的情况下需求的相对旺盛。在过去的10个月里，有8个月新房成交量超过了供应量。,旺,06年北京房地产市场总体分析,回顾06,北京整体市场年度成交价格走势,06年,北京总体住宅成交均价同比上涨17.37%,北京房地产信息网(北
3、京房地产交易所组办)的数据显示，从2004年至2006年第三季度，北京普通住宅的销售价格上涨了2000元/平米。事实上，在城区多个热点区域，上涨空间已远远超过了这一水平。房价上涨成为06年北京房地产市场主旋律。,涨,06年北京房地产市场总体分析,回顾06,重,稳,旺,涨,06年北京房地产市场总体分析,行政金融手段频繁深入，将对未来较长一段时间的北京市场产生深远影响。对于06年而言，政策对地产带来的心理影响远超实际作用。关键，还要看07。,市场需求实实在在，政策虽然打击了投机投资、但确并未影响居住购买激情，唯一限制成交的因素就是供应的不足。,对于供应不足，需求自有出路大量消化空置房的现象充分说明
4、06年的市场需求表现得比以往任何一年都要旺盛。尚有部分需求遭遇短时冻结，亦会在07年绽放。,房价上涨成为06年度地产主旋律，表面上房价高企人人喊打，实际上成交却暗流涌动。主力置业人群的消费能力尚有潜力。客户受消费心理惯性影响将能继续承受涨价的预期。,回顾06,回顾过去,展望未来,未来竞争,市 场 回 顾,展望未来,虽然宏观调控仍将继续，但不会有太大举动，对整体京城地产而言，07的政策环境将相对平稳、大环境总体有利于已有各项目良性成长。 07年，来自的政策影响更多体现在06年主要政策的后续作用上 受别墅停建政策的影响，城区的中高端公寓产品将得到更多青睐，同时推升该类产品价格；城市公寓产品行情看涨
5、，还是主要体现在需求量和价格上。 一定程度上，东部区域豪宅产品受到“限外令”的影响最大，但由于外资购房比例一直较小，所以影响几乎可以忽略；西部区域高端产品更无影响。 封顶按揭的政策为所有开发商的前期资金运转带来压力，但对于购房者而言却无甚影响，只是在项目选择时，更为优先考虑品牌开发商的产品，对于品牌开发商而言，在保证资金充足的条件下，该政策反而是个利好项目在区域竞争拥有更多竞争力。 70%90平米政策，应该在08年正式开始显示作用。届时，那些在2006年6月之前以“招拍挂”方式取得的土地的在开发项目将因自由而获得更多机会。 土地清查与06年大批量土地的入市，为07年的地产市场带来大量新增供应。
6、新增供应相对集中的朝阳、海淀、丰台、通州、顺义、昌平在价格的涨幅上会受到一定程度冲击。,07年北京地产市场宏观环境预测,展望07,宏观政策的调控指向主要是对顶端产品的限制和对低端产品的扶持，因效果暂未展现，中端与中高端产品相比最为稳定，在未来较长时间内有较强的抗政策风险能力，长远来看，对于中大型项目而言，中高端的定位最为可靠。 临近08，因奥运而投入的硬件设施的完善兑现与心理因素加温影响的累积加力，将使京城地产环境真正出现全线飘红的现象，整体市场会呈现价格上扬的局面。该局面将有效冲抵07新房供应大增带来的涨幅放缓。 以奥运场馆为核心的主要区域北部四五环、西部四五环、以及东部二环小部分区域将成为
7、奥运绝对热点。价格涨势远超其它区域。 未来一年，奥运形势牵引整个市场。,07年北京地产市场宏观环境预测,展望07,回顾过去,展望未来,未来竞争,市 场 回 顾,未来竞争,竞争07,珠江帝景,金泰先锋,竞争07,推出新产品新户型,最后一期销售，追求利润最大化，均价增幅41%,竞争07,推出新产品新户型,上半年追求回款，加大销售速度；年后提高均价，速度放缓，增幅51.6%,竞争07,推出新产品新户型,一期房源有限，二期迟迟不拿销售证，导致销售速度与价格缓慢，增幅24.6%,竞争07,推出新产品新户型,缓慢消化后期产品，均价有所突破，价格上涨幅度较大，由于政策营销出现断档区。54.9%,竞争07,推
8、出新产品新户型,主动控制销售速度，准现房销售，达到利润最大。增幅44.3%,竞争07,推出新产品新户型,避过06年政策影响阶段，销售均价控制平稳，增幅61.5%,竞争07,06年签约套数保持区域市场领先地位,竞争07,06年签约均价与区域市场保持一致,竞争07 之 金泰 先锋,开发商:北京金泰恒业房地产开发有限责任公司 地理位置： 朝阳区百子湾石门村路一号 建筑设计：北京建筑设计研究院 景观设计：北京易原德安建筑环境科技有限公司 施工单位：北京建工一建有限公司 全案广告：北京达奇广告有限公司 营销代理:上古经纪 占地：8万 ，总建面：25万; 总套数：1124户; 楼层状况:项目住宅分为南、北
9、两区，由11栋楼 组成，其中北区为8栋板楼，9层18层；南区 为3栋塔楼，均为18层 容积率：2.2 绿化率：30%; 预计开盘均价:8000-10000元/平方米 物业费:待定,开盘时间:预计07年5月 最早入住时间:08年 全面入住时间:08年底 施工进度:南区地下二层结构已经完工，北区土方施工也将完成 北区土方施工也将完成。,项目以打造“CBD前沿的代表性生活环境”为目标，以不断创新的“先锋精神”为理念，以各项领先于时代和区域的产品技术标准为支撑，以”金泰”大品牌开发商的成熟形象和专业品质为保证，实现了新政后住宅产品的全面优越提升。 项目规划总建筑面积约为20万平方米，集住宅、商业、写字
10、楼于一体，在规划中分为南北两区，由11栋楼组成.北区8栋板楼,9层18层；南区3栋塔楼,均为18层，其中北区为自住型住宅区，由8栋低密度纯板式住宅组成，以90平米左右的两居和130平米左右的三居为主，正南北朝向、短进深、2.9米的层高以及大开间的设计实现了集合住宅中罕见的通透采光；南区由3栋塔式住宅楼，、配套商业及小学校构成，以90平米以下的一居和两居为主，具备小进深，多面采光、2.9米层高、宽敞的大堂等特点。,竞争07 之 金泰 先锋,金都 杭城,2005年9月28日正式开盘，2006年12月31日入住，户型面积为120平方米两居、150平方米三居，目前仅剩2套146平方米三居和1套248平
11、方米跃层，均价9000元/平方米。 目前仅剩1套146平方米三居，价格8700元/平方米，总价127万元/套。 二期7栋板楼，开盘时间未定，价格未定,金都 杭城,科技房产 科技的运用表现在箱式保暖、屋顶绿化、景观水处理技术、自然导流式烟道、燃气壁挂炉、地板采暖、断桥铝合金双层中空玻璃，平开内倒、小区安防、多媒体配线箱、停车管理、可视对讲管理与控制等十大科技的人文式关怀上。 现代科技的应用，大大提升了宜居指数，是杭城达到人居环境标准的保障。,金都 杭城,施工进度：地上3层，2005年12月31日封顶，西区已经达到地上7层。,金都杭城户型面积在78平方米一居至279平方米跃层，其中以98-120平
12、方米两居和120-160平方米三居为主要户型。,朗仕公馆（主力三居） 建筑面积：206960平方米，隐身于壹万平方米罕有绿地中的专属公馆建筑。20万平米薄板建筑群，重塑人与空间的舒适尺度。国际现行精装修标准。,三居面积区间在160平米200平米之间，纯正板式建筑单体组成，南北通透，两梯两户。 2006年10月1日正式开盘，2008年1月入住； 户型设计方正、南北通透、户户朝阳；大面宽，小进深，明厨明卫，外飘窗设计，通风采光俱佳；功能分区明确，居家舒适生活。,装修部分： 1、结构：剪力墙 外墙：面砖 地面：石材 顶：乳胶漆吊顶 电梯：奥迪斯 电梯服务总户数：1梯1户，1梯2户，2梯3户，2梯5户
13、等形式 门窗：窗：断桥铝合金 户内装修：海尔橱柜或同档次产品、TOTO洁具或同档次产品、冠军瓷砖或同档次产品、 圣象地板或同档次产品、曼特户门或同档次产品 户门：采用曼特钢制四防门或同档次产品 内门：采用木制复合门及门套或同档次产品 外窗：采用断桥隔热铝合金配中空玻璃平开窗，客开启部分设隐式纱窗 灯具：配普通照明灯泡 供电：双路供电 供水：市政变频，24小时热水 供气：天燃气 散热方式：散热器 热水：市政24小时 暖气：市政集中供暖 开关面板：采用奇胜或同档次产品 散热器：采用努奥罗钢散热器或同档产品 客厅及卧室：地面铺砌圣象强化复合木地板或同档次产品，樯面及顶棚部分刷多乐士高级乳胶漆或同档次
14、产品 门禁系统：门禁对讲 中水系统：有 通讯：宽带 智能化：红外监控、周界报警、闭路监控 电视系统：有线。,一期已经销售完毕，2006年12月15日已经陆续办理入住； 在售二期郎仕公馆的M、N、K三栋楼，预计2007年12月入住； 二期其它楼座预计2007年5月推向市场。,项目分期：三期 已售面积：51238.47平米 已售套数：386套 在售面积：31858.12平米 在售套数：240套 开盘均价：11000元/平米 成交均价：10575元/平米 现销售均价：12000元/平米 折扣：一次性99折,项目从10月至12月两居的销量大幅增加，11月达到销售71套的高峰 三居室的销售量在11月和1
15、2月也大幅增加，分别达到64套和78套 项目总体均价从12月至今上涨12 2007年3月1日推出J#楼，152套，主力户型4居160平米。,户型（一居） 已售面积：1030.88 已售套数：13套 在售套数： 6套 总套数：19套 最低售价：9287元/ 最高售价：11529元/ 成交均价：10660元/ 现销售均价：12000元/ 折扣：一次性99,户型（二居） 已售面积：14127.32 已售套数：133套 在售套数： 80套 总套数：213套 最低售价：9415元/ 最高售价：10919元/ 成交均价：9778元/ 现销售均价：12000元/ 折扣：一次性99,户型（三居） 已售面积：3
16、1044.43 已售套数：210套 在售套数： 128套 总套数：338套 最低售价：10311元/ 最高售价：11066元/ 成交均价：10828元/ 现销售均价：12000元/ 折扣：一次性99,户型（四居） 已售面积：3857.14 已售套数：19套 在售套数： 12套 总套数：31套 最低售价：11117元/ 最高售价：11986元/ 成交均价：11705元/ 现销售均价：12000元/ 折扣：一次性99,户型（四居） 已售面积：1178.7 已售套数：11套 在售套数： 14套 总套数：25套 最低售价：9537元/ 最高售价：9890元/ 成交均价：9681元/ 现销售均价：12000元/ 折扣：一次性99,书房,客卧,主卧,客厅,竞争07,小结：1. 区域内竞争项目07年均推出大户型产品，与本项目07年主力产品形成竞争；2. 金泰先锋低价入市对本项目住宅价格产生很大冲击；竞争项目大多进入开发中后期，处于追求利润最大化阶段，销售速度放缓，抬升区域均价，对项目07销售17亿创造良好的市场环境；竞争项目多是成熟社区，前期已进入入住阶段，本项目一期晚交房、工程质量、装修质量等信息对项目形象造成了负面影响，严重影响后期客户对本项目的购买信心。,
