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1、仲量联行工业部2012.08,中新广州知识城南起步区产业定位暨E1、E2地块,发展策略报告（第一阶段）,呈交：中新广州知识城投资开发有限公司,目录,2,目录,3,4,广州市房地产投资开发总额保持持续增长，其增长速度成U型。在金融危机的影响下，2008-2009年，市场投资变得谨慎，广州市的房地产投资额增速呈现明显回落；2010年后，随着经济复苏，市场投资热度升温，广州市房地产投资总额恢复较快的发展速度； 2011年，广州市房地产开发投资1306.74亿元，同比增长32.8%，占固定资产投资的38.28%。,近年来，广州市固定资产投资总额保持持续增长，但其增长速度呈现倒U型。在2009-2010
2、年因筹备亚运会而累积高基数的条件下，2011年基础设施建设放缓，固定资产投资增速在2010年后呈现大幅度回落。 2011年固定资产投资3413.58亿元，同比增长10.0%，增速低于全国（23.8%）和全省（17.6%）平均增速。,1.2 宏观经济数据分析 广州市投资结构,5,据城乡居民家庭抽样调查结果显示，广州市城镇居民可支配收入持续增加，平均的年增长率为11.66%。虽然2008-2009年受经济危机的影响，广州市城镇居民可支配收入增长速度出现一定程度的回落，但2010年后，随着经济环境的复苏，广州市城镇居民可支配收入呈现反弹趋势。 2011年，广州市城市居民家庭人均可支配收入34438元
3、，增长12.3%。农村居民家庭收入大幅增长，全年农村居民家庭人均纯收入14818元，增长16.9%。 受收入增长以及物价上涨的推动，广州市社会消费品零售总额持续快速增长，平均增长率为19.49%。但受经济环境的影响，广州市社会消费品零售总额的增长速度出现较大的波动；2011年，广州市社会消费品零售总额为5243.02亿元，同比增长17.10%。 在限额以上批发和零售业企业和个体户销售商品分类中，中西药品类零售额增长14.9 %，汽车类零售额增长18.3%，日用品类零售额增长46.5%，服装、鞋帽、针纺织品类零售额增长25.2%，金银珠宝类零售额增长43.5%，食品、饮料、烟酒类零售额增长21.
4、4 %。,1.2 宏观经济数据分析 广州市居民消费力,6,据广州市第六次全国人口普查结果显示，2010年末，广州市常住人口为1270.19万人。其中，外来常住人口为475.98万人。常住人口排在北京、上海、天津、重庆和成都之后，居全国第六位。 普查结果显示，广州人口增速同比上一个十年，增速有所放缓。2000年至2010年期间，广州市的人口年均增加27.60万人，年均增长率为2.48%，快于全国0.57%、全省1.90%的年平均增长水平，但低于珠三角的2.82%和上一个十年（19902000年）的4.67%。,1.2 宏观经济数据分析 广州市人口结构,根据广州市第六次人口普查结果显示，全市常住人
5、口中，0-14岁人口为1,456,396人，占11.47%；15-64岁人口为10,403,534人，占81.91%；65岁及以上人口为840,870人，占6.62%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降4.97个百分点，15-64岁人口的比重上升4.37个百分点，65岁及以上人口的比重上升0.6个百分点。,全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为2,442,075人；具有高中（含中专）程度的人口为2,911,417人；具有初中程度的人口为4,588,455人；具有小学程度的人口为1,997,102人同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度
6、的由9,309人上升为19,228人；具有高中程度的由20,443人上升为22,923人；具有初中程度的由37,068人下降为36,127人；具有小学程度的由23,968人下降为15,724人。,7,1.2 宏观经济数据分析 广州市人口结构,8,近年来，广州开发区房地产投资波动较大。受经济危机的影响，2008-2009年广州开发区房地产投资增速明显放缓；2010年，受限购政策的影响，以住宅为主要投资方向的广州开发区的市场明显萎缩，房地产投资出现大幅回落； 2011年，随着经济环境的改善，广州开发区的房地产市场出现一定的投资反弹，房地产投资额达19.42亿元，但其仍低于2009年的投资水平。,近
7、5年来，广州开发区固定资产投资总额保持快速增长，年均增长率为21.6%。但2008年后，广州开发区固定资产投资增长速度放缓，其主要原因包括经济危机影响，投资变得谨慎；累积的基数较大，增长速度放缓； 2011年，广州开发区固定资产投资365.48亿元，同比增长15.0%。,1.2 宏观经济数据分析 广州开发区投资结构,9,随着更多的生产型及服务型企业的引进，带动了片区经济的发展，广州开发区城镇居民可支配收入保持持续的增长，平均的年增长率为11.1%。 受经济危机的影响，2010广州开发区居民可支配收入增速放缓，但2010年后随着经济转好，广州开发区居民可支配收入增速回升。 2011年，广州开发区
8、城镇居民可支配收入为35241元，同比增长12.37%。随着片区经济发展及居民收入的增加，广州开发区居民消费力增长明显。2011年，广州开发区社会消费品零售总额为296.2亿元，同比2007年增长了211%，平均年增长率为33.7%。 2011年广州开发区全社会销售额居前三位的商品分别为金属材料类、石油及制品类、化工材料及制品类，分别占全区限上批发零售业商品销售总额的26.23%、25.73%和6.14%。销售额增长速度排前三位的商品分别为：中西药品类、金银珠宝类、种子饲类，分别增长79.07%、63.28%和41.23%。,1.2 宏观经济数据分析 广州开发区居民消费力,10,近5年来，随着
9、广州开发片区的生产条件与生活设施的持续完善，广州开发区的常住人口保持较快的增长，常住人口的年均增长4.11万人，年均增长率为14.2%，高于广州的年均增长水平（6.2%） 据广州开发区第六次全国人口普查结果显示，2010年末，广州开发区常住人口为37.37万人，占广州市常住人口的比重为2.94%。广州开发区常住人口中共有家庭户94431户，家庭户人口为25.89万人，平均每个家庭户的人口为2.74人，家庭户人口占广州市家庭户人口的比重为2.57%,1.2 宏观经济数据分析 广州开发区人口结构,据广州开发区第六次人口普查结果显示，广州开发区的常住人口中，0-14岁人口为39,734人，占10.6
10、3%，比广州市比重低0.84个百分点；15-64岁人口为319,932人，占85.62%，比广州市比重高3.71个百分点；65岁及以上人口为14,004人，占3.75%，比广州市比重低2.87个百分点。,广州开发区的常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为51334人；具有高中（含中专）程度的人口为112858人；具有初中程度的人口为137675人；具有小学程度的人口为50534人。 每10万人中具有大学程度的为13738人，比广州市水平低5490人；具有高中程度的为30203人，比广州市水平高7280人；具有初中程度的为36844人，比广州市水平高717人；具有小学程度的为13524人
11、，比广州市水平低2200人,11,1.2 宏观经济数据分析 广州开发区人口结构,12,经济发展快，经济地位提升 中国经济保持稳定快速增长。近5年来，中国GDP保持10.2%的年增长率发展。同时中国的经济地位也不断提高。自2010年开始，中国开始成为全球第二大经济体，对世界经济增长的贡献率超过20%； 固定资产投资与房地产投资增速快，市场投资信心充足 从投资结构来看，近年中国固定资产投资增长显著，平均每年以25.6%的速度增长，说明了投资者看好中国市场；受投资与刚需的带动，中国房地产市场发展迅速，近年以每年25.7%的速度增长，其中以商业住宅为主要投资方向； 未来发展预测 预测未来几年，中国经济
12、发展以“稳定”为主要基调，在稳步发展的前提下，注重人居、环境等方面质量方面的提升。,1.3 宏观经济分析结论 中国,经济发展领跑全省 从经济发展来看，作为省会城市，广州市经济发展一直位于广东省的前列，2011年广州市GDP增速快于全省及全国水平。 固定资产投资、房地产投资增速放缓，外围影响大 从投资结构来看，近5年，广州市固定资产投资年均增长率为15.5%，房地产投资市场年均增长率为19.03%，均低于全国的增速，其主要原因有，原始积累基数较大，增速放缓；广州市为外向型经济，受外围经济影响较大；广州投资市场发展成熟，增速放缓，二三线城市处于起步阶段，发展速度较快； 居民生活以舒适型、享受型消费
13、为主 从消费力来看，2011年广州城镇居民广州市城市居民家庭人均可支配收入34438元，高于全国水平（21810元），但增速低于全国水平。广州市社会消费品零售总额为5243.02亿元，增速高于全国水平；消费品结构方面，广州消费以日用品以及高档耐用品的消费增长最快，说明广州居民生活水平以舒适型及享受型消费为主。 人口增速放缓，老龄趋势明显 从人口结构来看，2010年末广州市常住人口为1270.19万人，近年常住人口呈现增速放缓的趋势；年龄方面，广州常住人口中15-64岁的占81.90%，近年中青年人口以及老龄人口的比重加大；在学历方面，广州常住人口以初中、高中学历为主，约占62%； 未来发展预测
14、 预测未来几年，广州市经济以“调结构，加快转型”为主要基调。未来广州的产业将面临新一轮调整与升级,13,1.3 宏观经济分析结论 广州,经济发展迅速 近年，随着科学城的快速建设，为广州开发区引进较多的企业、人才与消费力，直接带动广州开发区的经济发展。 固定资产投资较快，房地产投资市场处于起步阶段 从投资结构来看，近5年，广州开发区的固定资产投资年均增长率为21.6%，增速高于广州市的水平（15.5%）；但广州开发区的房地产投资额年均增长率为12.6%，增速低于广州市水平，其主要原因为目前广州开发区发展暂未成熟，基础建设仍未完善，但预计未来随着更多企业的进驻以及基础设施的完善，该区域的房地产市场
15、发展前景良好； 居民消费潜力大，但居民消费力外力严重 从居民消费力来看，2011年广州开发区城镇居民可支配收入为35241元，高于广州市的平均水平，说明广州开发区居民消费潜力大；近年广州开发区居民消费力增长明显，但目前社会消费仍以生产型材料为主，其主要原因是广州开发区的配套设施不完善，居民消费力外流严重。 人口增长迅速，人口年龄及学历较高 从人口结构来看，广州开发区的常住人口保持较快的增长，年均增长率为14.2%，高于广州的年均增长水平（6.2%）；年龄方面，广州开发区常住人口以15-64岁人口为为主，占85.62%，比广州市比重高3.71个百分点；学历方面，广州开发区以初中高中学历为主，其学
16、历的平均水平高于全市的平均水平； 未来发展预测 预测未来，政府将在基础建设层面、企业招商引资层面、园区优惠政策层面给予广州开发区较大的扶持力度；随着片区的基础建设以及配套设施的完善，优质企业将迁移到此，居民消费力将重新回笼；该片区的发展前景良好。,14,1.3 宏观经济分析结论 广州开发区,目录,15,2 房地产市场分析及政策解读,2.1 宏观房地产市场发展分析 2.2 房地产政策解读 2.3 城市规划及基础设施分析 2.4 房地产市场分析2.4.1 相关住宅市场分析2.4.2 相关写字楼物业市场分析2.4.3 相关酒店市场分析 2.5 小结,16,中心城区,中心城区 包括越秀、荔湾、天河、海珠、白云、黄埔 发展成熟区域，住宅用地供应有限，住宅价格在全市较高水平 一手价格区间：20,000-50,000元/m2,东部片区,东部片区 以萝岗区为主 原来工业区，未来，萝岗区重点发展高新产业，发展定位“适宜创业、适宜居住”的城市副中心，有较大的升值空间 一手价格区间：6,000-18,000元/m2,增城片区,增城片区 未来以先进制造业为主，当前该板块都以大盘开发为主导，住宅产品供应丰富 一手价格区间：6,200-18,000元/m2,
