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1、1金海湾康帝度假酒店可行性研究报告目目 录录第一章第一章 总论总论一、项目概况二、项目提出的背景及建设必要性第二章第二章 项目评价、发展规划项目评价、发展规划一、项目评价 二、发展规划 三、小结第三章第三章 项目综述及技术措施项目综述及技术措施 一、项目规模二、项目建设依据三、专业技术措施第四章第四章 节能节水措施节能节水措施 一、建筑节能技术二、节水措施三、节能措施第五章第五章 环境影响分析及环境环境影响分析及环境保护措施一、施工期环境影响分析二、施工期主要环保措施三、营运期间环境影响措施 第六章第六章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措一、投资估算范围二、估算依据 三、投资概况估算四、效
2、益分析五、资金筹备第七章第七章 风险分析风险分析一、定性分析二、投资风险的控制第八章第八章 研究结论与建议研究结论与建议一、推荐方案的总体描述二、推荐方案的优缺点描述三、结论与建议 - 2 -第一章第一章 总总 论论一、项目概况一、项目概况（一）项目名称：金海湾康帝度假酒店（二）项目业主：惠州市康帝金海湾度假酒店有限公司（三）法人代表：方贺维（四）拟建地点：惠州市惠东县稔平半岛巽寮滨海旅游度假区（五）建设内容：以酒店宾馆为主，兼有娱乐、餐饮、会议和商务的综合性建筑及其相关的配套设施。（六）建设规模：项目占地 89973，折合 135 亩，设有 500 套豪华客房及可容纳 500 人的多功能宴会
3、厅和多间中小型会议室。（七）项目总投资约：19400.0 万元。二、项目提出的背景及建设必要性二、项目提出的背景及建设必要性在过去的十几年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。项目所在地惠东县的旅游产业的发展更是蒸蒸日上，其主要优势如下：海洋优势：惠东是广东省“海洋大县”之一，海岸线长达 172 公里，海域面积达 3000 平方公里，滩涂面积 17 万亩。这为惠东发展
4、临港工业、海水养殖业和滨海旅游业奠定了良好的基础。旅游优势：惠东旅游资源得天独厚。厚重的历史文化，秀丽的山水风光，宜人的生态环境，淳朴的民俗风情，造就了惠东独具特色的“四色”旅游优势。 红色旅游：在革命战争时代，惠东的高潭镇成为我国第一个区级苏维埃政权的所在地，被称为“广东井冈山”，中洞村更有“东江红都”之称。另外平山镇百坵田革命老区、安墩粤赣湘边纵队纪念公园等也为惠东县“红色旅游”增色不少。 蓝色旅游：惠东县拥有绵长的海岸线，滨海旅游资源十分丰富。享有“东方夏威夷”之美誉的巽寮海湾海景旖旎、岩礁神奇，令人留连忘返。港口有全国迄今唯一的海龟自然保护区，港口的双月湾平海湾绵延十几公里，沙白水蓝、
5、波平浪柔，也是观海听潮、休闲旅游的绝好去处。 - 3 -古色旅游：惠东县历史悠久，名胜古迹众多。建于明朝的平海古城是广东省历史文化名城，也是岭南地区唯一现存最大的古建筑群，现保存有古城墙、十字街等古迹。多祝镇黄狮古围村始建于明末清初，具有浓厚的岭南客家风情，还保存有御赐牌匾、圣旨等珍贵文物。九龙峰的谭公祖庙、新庵的西来古刹、增光的龙岩寺、吉隆的石庵、稔山的雷鸣庵等民间宗教寺庙，构成了惠东县古色古香的文化景观。 绿色旅游：惠东县境内森林覆盖率高，山恋叠嶂、泉涌瀑飞，既有被誉为“北回归线上的绿洲”的古田自然保护区，也有栽种着奇珍异果的惠东永记生态园，新开发的新庵生态游、梁化森林公园及南山漂流等项目
6、也极富情趣，让游客在绿色大自然中乐而忘返。旅游业的发展离不开基础设施的配套和建设，而宾馆酒店就是其中极为重要的一部分。此外，随着惠东县旅游产业和社会经济的快速发展，其各类商务往来十分频繁、规模档次也愈来愈高，对城市基础服务设施的建设提出了更新更高的要求。而惠东县现有的中高档次旅游和商务接待设施建设相- 4 -对滞后，总体接待能力较弱，服务水平也较为有限，不能满足当地的社会经济和旅游商务发展的基本要求。因此，为了适应惠东县旅游产业发展的需要，填补其中高档旅游度假宾馆酒店的空白，提升惠东县旅游大县整体形象和综合品质，惠州市康帝金海湾度假酒店有限公司具有前瞻性的战略眼光和顺应市场的发展，投资兴建金海
7、湾康帝度假酒店项目是切实可行的。第二章第二章 项目评价、发展规划项目评价、发展规划一、项目评价一、项目评价 1.1. 项目地理位置项目地理位置项目地块位于巽寮金融街滨海旅游度假生活区的主要发展地带，西临大亚湾，沿海交通相对发达，具备建设五星级度假酒店的优异条件。下图显示了项目用地的地理位置：2.2. 项目项目用地概况用地概况项目的地块总面积 8.9973 万 m2，为商业金融用地，拟建一座建筑面积约 9.7837 万、500套豪华客房规模的五星级海景度假酒店，也是本报告所究研的项目内容。3.3. 交通条件交通条件巽寮位于惠州市惠东县稔平半岛西南角，西临大亚湾，海岸线长 27 公里，总面积 10
8、5 平方公里，总人口 1 万人，海滨公路贯穿全城，连接广汕、深汕公路，陆距深圳 139 公里，广州 227 公里，海路距香港 43 海里，距深圳 41海里，与大亚湾经济技术开发区隔海相望，交通十分便利。正在建设的广惠高速东延工程落成后，深圳、惠州等珠三角区的旅客就可以全程高速到达巽寮旅游度假区，即方便又能缩短路程和时间。4.4. 气候条件气候条件惠东县属南来热带海洋性季气候。雨量充沛、阳光充足、气候温和，年平均降雨量 1805 毫米，年日 照总数 2076 小时，年平均气温 22 度，全年无霜期达 350 天左右，2004 年最高温度为 37.3 度，最低温度为 3.2 度。二、发展规划二、发
9、展规划1 1市场形势分析市场形势分析（一）客观区域市场分析惠州市惠东县巽寮金海湾康帝度假酒店的定位是：五星级度假酒店。酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。惠州市是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。惠州市旅游总收入在广东省的排名上升较快，游客接待量增长快速，其旅游发展由缓慢趋向显著增长之态势。具体表现如下：从游客接待总量和游客结构判断，惠州游客总量增加迅速，旅游发展速度加快（见图）。- 5 -0500100015002000游客总量（万人） 269.2 443.5 413.1 458.4605520.8750841.8 12171567
10、国内游客（万人）176.9 191.3 430.4 574.7 498.2 718.2 756.7 11161446 境外游客（万人）22.92328.07 30.36 22.88 31.83 85.07 100.9 121.31998199920002001200220032004200520062007惠州市 19982007 年接待游客总量变化图从旅游产品多样化和质量判断，惠州旅游处于快速发展的前期阶段。惠州市已经开发了多种产品，并拥有一些代表性的精品。从旅游资源判断，惠州市旅游发展前景十分广阔。综合而言，惠州市旅游发展总体呈现以下几个主要特点：虽然惠州旅游业起步较晚，但增长快速，提前达
11、到预期目标，成为广东省主要旅游城市之一；国内外游客接待人数增速显著，目的地吸引力和影响力逐渐扩大；国内游客数量占据绝对比重，珠三角地区为主要客源地，境外游客则倚重于港澳地区；旅游产品开发总体有待提升，产品体系有待深化；各种旅游配套设施不断完善，其规模、档次和结构处于调整和提升阶段；惠州具有良好的资源禀赋和区位优势，其旅游发展前景看好；投资商开始积极介入旅游业发展，正着手建设一批上档次，高质量与其旅游配套的产品。2地区环境：巽寮湾属南亚热带温湿型海洋气候，年平均气温 21.7，总面积 105 平方公里。巽寮处于北回归线以南，依山傍海，山海相嵌，海天交融。总长 20多公里的海岸线内有 8 个海湾，
12、海面隐隐约约分布着大大小小数 10 个洲。那洁白的沙滩，宽在 30-60 米之间变化，海水清澈透明。巽寮湾的山、海滩、- 6 -海岛巨石遍布，海湾一带有摩崖石刻 30 多处，早在咸丰二年就有大书法家写了“日暖风池”四个大字刻在凤池小岛悬崖上。巽寮湾是粤东数百公里海岸线中海水最洁净的海湾之一。除了干净的海滩外，海滩上软细洁白的海沙含硅量高达 99%.三、小结：三、小结： 综上所述，惠州市目前旅游业正处于快速发展的阶段，各种旅游发展条件日趋成熟，政府的大力支持和科学合理的规划将促进旅游业的全面发展。发展建设星级度假酒店也是大势所趋，适应市场需求、完善旅游条件、提高竞争力量。而巽寮滨海旅游有着天生丽
13、质的自然美。阳光、海水、沙滩、绿山是这个地区最为骄人的资源。巽寮金海湾康帝度假酒店项目则是位于自然条件最好的巽寮滨海度假区最完美地段。自然环境完好，水质好，是少见较好的适宜游泳的海水浴场，这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。第三章第三章 项目综述及技术措施项目综述及技术措施 一、项目规模一、项目规模项目占地 89973，折合 135 亩，规划建筑面积约 97836.77，设有约500 套豪华客房及可容纳 500 人的多功能宴会厅和多间中小型会议室。总平面规划图见下图：(1)项目建议书及其批复文件(2)国土证：惠东国用（2008）第 210046 号(3)惠东县巽寮滨海旅游度假区总体规划修编（2
14、0072020 年）(4)其他有关依据资料二、项目建设依据二、项目建设依据工程概述：工程概述：该项目是 1 座约 500 套豪华客房规模的五星级度假酒店，建筑规划为群体布局、院落围合，层数为 36 层，总建筑面积为 97836.77 平方米。酒店大堂置于山丘最高点，面向大海一侧是开敞的水上酒吧,品酒、谈笑、超大的中央园林，尽可享受凭海临风那份难得的惬意与清凉。客房楼围绕庭院展开布局，向两翼及大海的方向延伸，形成了不同高度的观海楼台，时刻享受人与大海之间的感官互动，给人们带来温馨浪漫而又充满诗意的度假体验。总体鸟瞰效果见下图：总体鸟瞰效果见下图：- 7 -三、专业技术措施三、专业技术措施建筑结构
15、：建筑结构：（一）设计依据国家现行规范及规程。建筑地基基础设计规范(GB50007-2002）建筑结构荷载规范(GB50009-2001) (2006 年版)混凝土结构设计规范(GB50010-2002)建筑抗震设计规范(GB50011-2001) (2008 年版)钢筋机械连接通用技术规程(JGJ107-2003)建筑地基处理技术规范(JGJ79-2002)建筑桩基技术规范(JGJ 94-2008)全国民用建筑工程设计技术措施（结构）(二）自然条件1）抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度为 0.05g，地震设计分组为第一组，抗震设防类别为丙类。（最后以岩土工程勘察报告内容为准）2）结构
16、设计基准期和结构设计合理使用年限均为 50 年。3）基本风压为 0.70kN/。(三）地基及基础选型本工程基础拟采用桩基或其它类型，具体形式待正式详勘报告后确定。(四）上部结构选型根据建筑物的使用性质结合建筑方案，酒店拟采用框架结构,因平面超长，中间设有变形缝，多功能宴会厅等大垮结构拟采用钢桁架梁或型钢混凝土梁；楼屋面采用现浇钢筋混凝土梁板结构。竖向荷载由楼板、梁、柱或墙等构件传递至基础。(五）结构材料（1）钢材钢材标准依照钢结构设计规范GB50017-2003 中提供的标准选用,钢材的强度设计值（N/mm2）详下表： 钢 材厚度或直径 （mm）抗拉、抗压和 抗弯，f抗剪 fv端面承压（刨 平顶紧）fce1621512516402051204060 200115Q235B60100 19011032516 3101801640 2951704060 265155Q345B60100 2501
