《2012年河南新郑华润名都商业中心项目整体营销策略方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年河南新郑华润名都商业中心项目整体营销策略方案（57页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、新郑市华润名都项目 整体营销策略方案,总体定位,华润名都项目规划有13326.39的商业，而住宅部分（小户型约220套、两室两厅77套、三室两厅77套）共25102万；从总体规划来看，1.3万的商业体量可以作为新郑本土区域性的商业中心。因此，本项目应定位为一个以商业为主导的项目，应通过对本项目商业部分的经营业态、商业规划并结合周边配套成为区域性商业中心；同时结合住宅部分的产品特性，在打造区域性商业中心的同时，促进住宅部分的商务办公价值，综合提升本项目的核心价值；因此商业部分的定位尤为重要。,打造区域性商业中心！,总体定位,确定定位为区域性商业中心，那么我们先来思考影响商业价值的六大因素,影响商
2、业价值的因素之1-周边环境,周边的环境:周边的环境直接影响商铺的价值，比如：如果商铺所在的繁华地段交通便利，道路很宽，车流量很大，但不方便消费者停留，直接影响租金标准；路面有障碍物会影响路两边经营需求的相互渗透，也会影响租金；周边有没有垃圾转运站、公厕也会影响租金；周边经营业态是否与所投商铺一致也会影响租金； 等等,影响商业价值的因素之2-设施配备,定位高档、设备完善，有良好的通风、空调和环保设施，是有效的留住顾客的基础； 电梯的数量足够，是客流充分流动的保证；同时电梯的质量与电梯位置安排也同样重要； 配有背景音乐、完善导视系统等现代化配备； 若定位有餐饮业铺位内，还需设计有的上下水、排烟设施
3、、电源、燃气等条件； 独立经营铺位需通讯、互联网等基础条件；,影响商铺价值的因素之3-规划布局,合理的布局: 合理的布局可以使客流有效流动，合理、人性化的布局可保证铺位的均好性，没有客流死角，户户都是旺铺；,影响商铺价值的因素之4-户型设计,科学的户型配比: 面积设计：从投资者的角度出发，面积太大租金单价低不划算，面积太小商户将不便独立经营，难以出租； 进深设计：进深超过面宽的2倍, 会影响货品展示，进深少于面宽使货品一览无余，影响进店率; 层高设计；层高太低会影响经营,一般一层经营用房应不低于3.8米(住宅要求层2.8米),影响商铺价值的因素之5-停车位,充足车位保证高消费人群有效消费人群的
4、到达； 停车场出入口设计合理车辆出入方便,使客流有效流动；,影响商铺价值的因素之6-售价,商铺的定价若高于合理价格，等于开发商已透支了该商铺的升值空间和盈利价值；高于合理价格的商铺不适合投资;购买商铺前，应估算出该铺位的合理定价；估算定价的关键词:同类地段,同类商铺的当前租金标准。,本项目所在地位于新郑市人民路与中华路交会处，位于市中心核心地段，紧邻市政府，人民路商业比较集中，本项目对面即有美联商场、通达名品等成熟商业，直径千米内有各类街铺、专卖店、量贩超市、生活广场等；商业氛围较为浓厚；目前区域市场内的土地供应不足。通过对商业的科学规划和合理定价，本项目具有成为区域性商业中心的绝对潜质。,本
5、项目商业小结 ：,营销思路,通过我们对本案周边商业市场的分析，建议本案商业可采取两种模式： 1、树立商业部分的高端形象，对业态定位进行相对模糊的包装宣传，形成客户的高度关注和绝对认同直接销售；此模式有利于快速回款，无后期运营风险；一旦启动销售价格即难以拉升，项目价值难以最大化；2、对商业进行系统的招商规划，对业态定位进行明确的分配和价值梳理，在招商率达到60%以上后启动销售先招商后销售；先招商后销售有利于项目的传播和价值提升需承担后期运营风险。,营销思路,根据开发商意愿和本项目实际情况，我们建议本项目采取第一种模式直接销售,营销策略,营销策略,我们先从案名入手,华润.名都,能否更好的支撑起项目
6、的核心推广价值？能否更好的支撑起项目的品质形象？能否形成市场追捧的购买风潮？能否满足商业、住宅两种业态的需求？,经过我们的思考和研讨，我们认为应在营销推广时将住宅、商业分为两个案名，根据项目不同阶段和特性进行侧重传播，同时更能有机结合相互促进，将更有利于项目的整体影响实现,商业案名？,住宅案名？,周边项目分布,华润.名都,住宅案名建议,营销策略定位,建议一：华润大观,从项目原有的积累中进行沉淀和提升，用“大观”来寓意本案在新郑市区的核心地位和非凡视野，强化位于市中心、市府隔壁的绝对优势；满足市场受众的尊崇感。,建议二：庆都中央首府,借助庆都首府既往的品牌影响力，强化项目自身品质和开发实力，同时
7、用“中央”来诠释项目的核心价值和市场地位，凸显市府隔壁的绝对优势，更有利于市场传播。,商业案名建议,营销策略定位,建议一：中华新天地,强化本案得天独厚的地理优势， 大气磅礴的向市场传递高调声音， 对后期商业经营的品牌建立和口碑传承形成稳定基础， 快速建立知名度,建议二：庆都人民广场,借助庆都既往的品牌影响力， 强化项目自身品质和开发实力； 强化本案得天独厚的地理优势人民路，并以广场形象迅速建立知名度； 同时可暗喻堪比上海的人民广场。,推广策略,形象策略大气，气势磅礴；易记，跳出市场 渠道策略精准，目标准确；务实，切实有效,1、中华新天地与华润大观结合运用； 2、庆都人民广场与庆都中央首府结合运
8、用。,推广运用,区域价值：市中心核心地段，毗邻新郑市政府，黄帝故里财富引擎，随政府方向，钱景无限量商业价值：成熟商业区点石成金，60万新郑人集中消费区，高端人群聚集地， 创新型商业模式区投资价值：地处中华第一古都、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、省级对外开放重点试点地龙头地段，一铺难求，财源井喷品牌价值：田润置业14年积累沉淀，庆都系列作品引领新郑地产，专业服务，不断超越，倾力铸造新郑一流品牌,项目价值梳理,属性定位1,城中央 市府旁 繁华综合体,属性定位2,扼守市中心门户， 新郑地标型建筑,住宅主推广语,城市中心，精尚生活样本,商业主推广语,我是中心，定义财富未来,一座城市，只有一个中心,整
9、体主推广语,一座城的荣耀，新郑人的骄傲,整体主推广语,销售测算,总体经济效益估算分析：,住宅整体销售均价按5300元/ 商业按1、2层连体销售均价按28000元/ 商业3层暂按实现均价6000元/ 测算 住宅实现总销售额约为：1.33亿 商业1、2层实现总销售额约为：2.47亿 商业3层实现总销售额约为：0.26亿 则商业整体均价约为20500元/ 本项目总体销售额约为：4.06亿 则本项目整体销售均价为10565元/ ,注：以上价格未经市场研究，非最终实际销售价格，仅供参考。,商业分割,商业分割原则,原则1：高楼层商业划分大面积，利用单价优势吸引客户购买， 若后期持有则可引进大型主力店，带动
10、商业人气；,原则2：1-2层商业以一拖二销售为主，带动2楼销售,原则3：1楼黄金位置划分小铺散售，纯一层销售提高商业溢价,原则4：一楼醒目位置设置部分展示通道，导入二楼人气，保证 二楼商业昭示性和可达性，消化二楼大面积商铺,商业价值研判,综合自然人流、昭示性、商业集中度、道路繁华度4各方面，整体商业的临街价值氛围4个等级：ABCD商业铺位面积的划分需要结合整体商业价值，利用总价和单价双重杠杆实现商业价值最大化,商业分割 1F,73.2m,69m,整体进深较大，单靠街铺无法完全吃面积，因此在内部借助柱体做双开门内街。 蓝色区域内街以品牌服饰为主，单铺面积控制在30-80之间 临路位置设置出入口，
11、导入外部人流 红色区域拐角位置设置餐饮及服装主力店，单店面积控制在300-1000，其1层面积控制在150-200，一拖二销售 部分一楼纯一层销售面积控制在70-100，提高溢价 绿色区域设置服装店及二楼餐饮门厅，重点导入二楼人流，消化二楼面积，整体二楼以大型餐饮为主，大型餐饮面积不小于800 灰色区域降低单铺面积，面积控制在30-70,商业分割 3F,3楼建议进行大面积划分，凸显主题性，增强吸引力参考一：教育主题。早教、大山外语、儿童游艺参考二：娱乐主题。酒吧、KTV、西式快餐、咖啡厅参考三：休闲主题。健身房、美容SPA、会所参考四：购物主题。大型超市,商业分割 2F,二楼主要为餐饮及服装主
12、力店，主力面积为300-800利用一楼展示面，树立主力店形象，重点面积布局在二楼考虑到客户购买面积的最大化利用，二楼不设置人流通路,餐饮主力店约800,服饰主力店约600,服饰 次主力店 约300,纯二楼面积控制在50-150，与一楼一拖二销售,服饰 次主力店 约300,餐饮次主力店约400,餐饮次主力店约400,参考案例郑州名门盛世,项目名称：名门盛世 位置：城市繁华区，金水路与玉凤路交叉口 建筑形式：4层底商上盖高层公寓 建筑规模：约10万，其中商业约2.5万 商业布局： 1楼三面临街布置中小面积商铺，优质地段采用一拖二销售，一楼设置小面积门厅，加强昭示性，大面面积在二楼。由于进深太大，一
13、楼设置内街，消化一楼非临街面积，餐饮业消化二楼大量面积。一楼临街业态：手机通讯、餐饮、精品烟酒、精品茶业店；一楼内街：服饰、电器2楼餐饮3楼家乐福超市4楼KTV,推盘节奏,核心举措：推售/展示/活动/价格,推盘核心思路,10月,11月,2013年2月,2012年9月,认筹蓄客,形象导入,开盘热销,形象导入：9月-10月，通过两个月系统的形象导入，让项目的位置、案名、产品、价值全城皆知，形成强有力的市场口碑和绝对地位；吸引更多的市民关注本案； 认筹蓄客：11月份启动住宅和商业的分开认筹，为项目积累准客户；同时推广宣传进入热炒期，形成更强大的市场影响力； 开盘热销：2013年2月份底，农历正月新年
14、期间正式开盘，提前释放开盘时间和意向价格，吸引回城人员对项目的关注和认可，进入持续销售期,2013年11月,前期准备,意向登记及 团购蓄客,售楼部新包装,确定认筹方案,销售第一阶段,销售第二阶段,销售第三阶段,10月,11月,12月,2月,推盘节奏思路,2012年9月,项目形象出街,大型公关活动,产品说明会,强化住宅产品价值，确定商业运营模式,关键节点,认筹蓄客,形象导入,开盘热销,2013年1月,确定价格和开盘方案,户外广告、DM单派发、纸媒,营销要素,下阶段的工作重点： 1、进行系统的市场研究； 2、确定商铺的具体分割出售方案； 3、确定项目目标客户群体和精准销售价格； 4、优化各项平面表现； 5、确定项目的推广渠道； 6、确定项目现场的包装方案； 7、跟进项目的客户积累情况，深入挖掘； 8、强化销售培训，促进销售执行； 9、确定各阶段的销售目标和回款计划。,平面表现,Thanks 2012.9,
