房地产项目工程管理 房地产企业工程管理讲座

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2、商、代理商、广告公司）,卢卫东简介,大学讲师，工学硕士 。 1992年1996年，在高校建筑设计研究院从事工程结构设计和教学工作，担任结构室副主任。 1997年1999年，在高校从事国家交通部研究课题“湖北龙潭河大桥260米跨度钢管微膨胀混凝土结构”的研究工作，课题成果经专家组评定，认为达到了国际一流、国内领先水平。 2000年2002年，在中海地产先后担任深圳地区项目技术负责、质量部经理、集团公司工程部副总，全面主管过工程技术、工程质量监控、工程进度监控、工程档案、工程报建与验收、工程售后维修等工程管理方面的工作，参与或负责了80多万平方米项目的工程管理工作，负责了50多万平方米项目的选材用

3、料工作。 2003年，担任朗钜地产工程中心总经理，全面负责公司工程管理工作 ，提出了房地产工程管理六大体系六个流程四个延伸的管理思路。 2004年，深圳市诚则成企业管理顾问公司房地产工程管理顾问。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,讲座提纲,房地产工程管理“三要素” 探讨房地产企业工程管理模式 暨从我国建筑总承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向 房地产工程管理方法即六大体系六个流程四个延伸 各管理体系的操作理念 如何理顺房地产工程管理流程 案例分析,房地

4、产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,房地产工程管理“三要素”,公司的工程管理资源环境 房地产企业内部工程管理思路是否统一 房地产工程管理方法,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,探讨房地产企业工程管理模式 暨从我国建筑总承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向,探讨房地产工程管理模式的背景 国际工程总承包管理模式及其特点（不详介

5、绍） 我国工程总承包管理的发展情况（重点介绍工程总承包的基本情况及优点） 工程总承包这么好，为什么在我国推行不了？ 建筑施工总承包裂变分析 近期我国房地产工程管理的发展方向 影响房地产工程管理模式改变的几种可能,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,房地产工程管理方法,房地产工程管理六大体系：工程计划管理体系、工程技术管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化 。 房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程技术管理

6、流程、工程质量控制流程、合同管理与现场签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品质量缺陷维修 、员工与供应商培训 。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,房地产工程管理方法工程计划管理体系,工程计划管理是我们房地产工程管理最重要的部分 。 工程计划管理体系主要是通过一系列的预控计划，使得参与工程管理的主要管理人员先在自己的脑子里把楼盖起来，做到心中有数，同时把各部门的工作

7、有机地衔接起来，保证公司的工作步调协调 。 工程计划管理体系的主要内容：工程范围划分及相互搭接关系分析；（重点）工程实施过程中组织架构及人员的安排；工程时间计划管理，包括：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、施工图出图计划、承建商分判计划、甲供材料进场计划、样板确认计划；（重点）工程质量规划；工程投资（成本）规划；信息沟通与传递规划；工程风险的应对措施；产品交接及运行规划。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,房地产工程管理方法工程技术管理体系,

8、工程技术管理体系是房地产工程管理的基础和底盘。没有技术底盘，工程成本控制不住或者说控制得不科学（举门窗配件的例子）；没有技术底盘，工程质量控制将是随机，设计图纸好一点、施工单位强一点、地盘经理敬业一点，质量就好一点，而不能保证公司所开发楼盘质量的稳定性 。 工程技术管理体系的主要内容：工程技术管理平台的搭接与跟踪完善；（重点）工程选材用料标准的制订 ；（重点）各项分部工程技术标准的制定 ；招标技术标的评审与确定； 重要分项分部工程施工技术标准的制订或确定；工程技术交底与培训； 现场技术管理工作的指导与监督。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计

9、、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,房地产工程管理方法工程成本管理体系,工程成本管理体系是公司经营最关心的，也是公司老板所关心的。成本管理体系主要是通过项目定位、工程成本测算、控制设计阶段、工程招标动态控制、现场签证等一系列的环节进行控制 。 工程成本管理体系的主要内容：项目工程成本测算与现金流安排，确定付款原则 ；（重点）工程成本数据库的建立与跟踪完善 ；工程供方资源管理 ；项目工程成本目标的制定 ； （重点）工程招标管理（包括采购） ；工程合同交底与工程合同管理； 工程成本动态评估与管理；（重点）预付款与进度款支付管理；工程竣工结算管理；

10、保固金支付管理。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,房地产工程管理方法工程质量与安全管理体系,质量是企业的生命。虽然现在社会上，特别是房地产行业中，非常注重营销，编制各种各样的营销概念，但是我相信房地产的竞争最终是产品的竞争，是产品技术与质量的营销，而工程质量是建筑产品质量的重要的、核心的组成部分。在房地产市场上，对于工程质量，很大一部分公司平时不是很关心的，认为那是施工单位的事情，但是一旦出了问题，面对业主的维权，面对舆论的压力，下至普通工程师，上至公司

11、老板，都很紧张，所以，防微杜渐，未雨绸缪，建立工程质量保证体系是非常有必要的 。 工程质量管理体系的主要内容：工程质量标准的定位分析；（重点）重要分项分部工程施工质量标准的制定或确认；承建单位和监理机构工程质量与安全体系的检查与监督；（重点）工程实体质量与现场安全系统性偏差的控制； 重大工程质量与安全处理的应急措施。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,房地产工程管理方法工程风险管理体系,工程风险管理。做任何工作都存在风险，工程管理同样存在风险，所以我们那要

12、对工程风险进行识别、预警和采取应急措施 。 工程风险管理体系的主要内容：工程风险识别一览表；工程风险可能出现的概率和损失估算；工程风险管理重点；工程风险防范对策； 工程风险管理责任划分。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,房地产工程管理方法现场管理标准化,有了严谨的计划管理体系，有了工程技术底盘，有了工程成本动态控制的套路，有了完善的工程质量监控系统，有了工程风险的防范措施，现场管理就会变得很轻松，现场管理就可以做“麦当劳”，做现场管理标准化，这样就可以降

13、低我们对现场管理人员的要求，避免房地产工程管理对项目部的依赖。现场管理标准化通过6个流程来实现 。 现场管理标准化的主要内容：计划管理流程；（重点）现场工程技术管理流程；工程质量控制流程；合同管理与现场签证管理流程； 甲供材料管理流程；文件管理流程。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,房地产工程管理建筑产品人性化功能开发,建筑产品与其它工业产品，比如冰箱、彩电，都是为消费者生产的消费品，都是一种产品，从这个意义上讲，建筑产品与其它工业产品来说，没有什么区别

14、。 建筑产品人性化的考虑或者精致程度，就远远不如工业产品 。 著名的房地产公司，万科、中海等品牌公司，已经开始致力于建筑产品人性化功能研究，2003年是万科的建筑无限生活空间年，就是深化建筑产品的细部推敲。 建筑设计市场目前的实际现状，要求房地产企业自己要研究建筑产品的人性化功能。 举例说明建筑产品人性化功能开发。建筑篇。园林篇。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,房地产工程管理建筑产品高新技术应用,盖房子，秦砖汉瓦几千年，行外人士总觉得我们这些盖房子的是

15、“老土”，在目前高新技术发展迅猛的时期，我们有必要引进成熟的高新技术，提升产品的方便性和舒适度。 在建筑高新技术方面，是技术领先了，应用落后了，我们这些房地产专业人士没有真正起到沟通高新技术与客户之间桥梁的作用。 那些能够给客户带来安全、生活便利方面的高新技术，我们非常有必要尽快推荐给客户，远程控制空调、洗衣机等。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,房地产工程管理建筑产品质量缺陷的维修,建筑市场的客观情况，建筑产品质量缺陷在所难免，这是一个客观的事实。 业

16、主的维权意识越来越强，房地产企业面临着较大的维修压力。 建筑产品质量缺陷维修是我们服务的一个延伸，在建筑产品后期服务方面，应该说，房地产企业落后于部分工业产品企业，象海尔、美的等等。搞好产品的后期服务，是提升企业品牌、培养回头客的重要环节。这也是我所提倡的真正做好客户服务的意图。 一个优秀的工程师，不一定是一个优秀的维修工程师，建筑产品质量缺陷维修对维修人员除了专业知识要求外还有特殊的要求，比如：善于与业主沟通、有耐心，所以专业维修队伍将会应运而生。 在深圳，地产公司有专门的客户服务部负责维修，维修工作有了一定的深度。举例：中海地产的维修简报、维修总结。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,