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1、百协黄山路项目 商业配套研究,附件一：,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,黄山路项目商业规划的级别？黄山路项目商业配套总量？黄山路项目商业配套业态？规划建议 如何挖掘商业价值，同时有利于社区的可持续发展？,【问题】,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,黄山路项目商业规划的级别？黄山路项目商业配套总量？黄山路项目商业配套业态？规划建议 如何挖掘商业价值，同时有利于社区的可持续发展？,【问题】,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！, 现有商业中心在城市中心（步行街、长江路及美菱路沿线）及东北侧原火车站区域，城市四周没有形成区域性或集中的商
2、业中心。 由于城区规模不大，老城商业集中度高，人们习惯在成熟商业圈内消费。只有日常性的消费才选择居所周边商业，且选择步行可及范围内。 合肥消费比例显示日常性用品比例较高？，显示合肥整体消费能力偏弱。,合肥商业现状全市共享市区商业圈,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,目前商业分布, 人气不足、已售楼盘平时入住率低，成为制约商业发展的瓶颈。 西部目前多表现为零散的、满足局部区域日常生活的商业业态。 目前相对成熟的为杨振宁大道，但沿街商业设施分布间断、业态简单、档次偏低。 西部属于城市发展方向，但规划的商务中心区仍在老城区。,西部商业的发展人气不足，少而分散但区域发展和规划人口
3、看，有较大发展空间,那么，我们是否可能成为西部一个局域性的商业中心，首先，我们的商业是否可能面向小区之外：吸纳黄山路上游（学府区）和下游（高科技产业园）的人流？, 人口商业总是滞后于人口的增长 , 商业辐射距离距人口集中区域的距离步行的商业的辐射圈极限0.81KM , 商业的自然涉生因素来自于人气 居住区人口增长 车站、地铁出入口等人流聚积处 某种行业的长期积聚 所在道路的原生商业积聚, 可辐射区人气不足 / 缺乏原生商业氛围 / 缺乏聚积人气的内在因素 / 没有明显商业优势 短期内不俱备发展成为局域性商业的先天条件 商业的发展有待时，可预留一定的弹性空间,作为区域发展后，挖掘商业价值之用,高
4、新产业 开发区已入住人口约5-6万规划人口约10万,学府区入住师生、居民约6万,杨振宁大道,黄山路：快速干道隔离,长江路西段商业发展零碎、低档, 南侧:住宅区及未开发区自然隔离,西段：高校、未开发区，基本无商业,长江路及黄河路东段： 以断续的日常商业为主,3KM,2-3KM,商业辐射圈0.8-1KM,1KM,距成熟商业圈4KM,百协黄山路项目社区特点, 社区周边为未建成区及快速干道、铁道围合，相对隔离，自成一体，属内敛性社区，保障了内部商业人流消费的最大可能性。 社区内规划有三条市政干道通过，属自然的内部造街造坊，小区自然成为相对开放的街区，并可自然融入城市的繁华。,百协黄山路项目社区特点,结
5、论： 社区发展需要商业的发展， 短期内看，以解决社区内消费需求为目的的商业是合理的。 在规划中的道路沿线，预留弹性空间，将来根据区域发展情况设置商业。,黄山路项目商业规划的级别？黄山路项目商业配套总量？黄山路项目商业配套业态？规划建议如何挖掘商业价值，同时有利于社区可持续发展？,【问题】,市场容量合肥在售商业中，街铺求大于供,目前城区商业繁华处在售商业极少。其它区供给的商业呈现沿路发展、住宅小区自及自足、分散特征。 一层或二层面积较小的商铺，特别是可面向社区外街铺，整体销售情况好，市场承接能力强；社区内的商业街多空置；但当社区规模大，相对独立且周边无沿街铺面时，少量内铺也有一定的市场，如绿城的
6、内铺登记情况尚可。,城市规划指标对比参考 国际规划示范社区商业规模比参考 国内及合肥类比社区调查,社区容量商业规模是否适度,一般城市居住区商业设施指标,人均商业服务建筑面积,居 住 区,0.7-0.91M2/人,类 别,注：居住区：人口规模3万-5万人（就项目所在局部区域看）。,合理服务半径,800-1000M,城市社区规划标准,城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。,公共服务设施控制指标（平方米/千人） -居住规模 居住区 类 别 建筑面积 用地面积 总指标 16052700 20654680(21653620) (26555450) - 医疗卫生 6080 10019
7、0 （含医院） (160280) (260360)- 商业服务 700910 600940 - 其中 金融邮电 2030 2550 (含银行、邮电局) (6080) -,摘自城市居住区规划设计规范,百协黄山路项目社区发展阶段性指标,国际类比社区,社区建设理论邻里住区理论背景：以20年代佩里（A。C。PERRY）提出的邻里住区理论为基础建成，社区以交通干道 为边界，把居住建筑、公共建筑、绿地等予以综合解决，不仅是日常必需品的供应，一般生活服务都可以在社区内解决。该理论在欧洲一些城市的卫星城市规划设计中得以推广和运用。社区主要特征： 1、社区位于距城市中心约15分钟车程，即其属于城市内，其商业受城
8、市内已形成商圈的影响，消费者选择大型商业比较容易依赖城区，项目如果建设大型商业，与城区相比没有竞争力。 2、四周区域没有成型的集中商业区； 3、人口密度150人/HM2 。 4、周围有干线公路相连。,集合住宅一书内推荐规划成功的典型案例:日本光丘花园城社区 占地面积：18.6万M2 建筑面积：36.6万M2 公园6.07万M2 商业设施面积：约1万M2 （包括店铺、 百货、专卖店） 其地理位置与配套规划与百协黄山路项目较接近。,背景说明：该社区于1972年开发，位于离东京约1小时车程通勤圈内，90%以上是高层住宅(8层以上)。所有的住宅团组都有一所中学和两所小学，都带有运动场并位于边缘以便与外
9、界共享；所有的团组都设置近邻公园还要兼顾外围人群使用方便 经过多年发展，其商业满足了社区居民生活需求，经营状况良好。,商业规模比=1/36.6=0.027 商业分布形式： 成片集中布置于社区中心。,根据国外类比社区商业规划指标 商业规模比1：0.027,2004年底，黄山路项目已建成面积15万平米，类比商业规模4050平方米。 2005年底，百协黄山路项目预计建成25万平米，类比商业规模6700平米。 百协黄山路项目达到规划建筑面积40万平米，类比商业规模1.1万平米。,类比社区综合参考,权重确定的原则：1、社区规模相近2、社区功能相近3、发展阶段相近,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操
10、盘手随时交流！,黄山路项目商业规划的级别？黄山路项目商业配套总量？黄山路项目商业配套业态？规划建议如何挖掘商业价值，同时有利于社区可持续发展？,【问题】,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,类比社区沿街商业分析,日常购买和日常服务类是成熟社区商业的主要业态形式，其次是生活饮食。即社区商业主要业态是为社区群体提供便民性的生活类服务业。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,装饰类集中在30-50平米，五金集中在80-120平米，花艺与水族店集中在30-50平米，电器店集中在80-120平米,书店、乐器租用店集中在5-50平米，酒吧集中在60-200平米，网吧
11、集中在300平米,类比社区各业态店铺面积,日杂店、服装店、水果店、化妆品店、箱包皮具店与微型超市集中在30-60平米，医药店集中在30-60平米，眼镜店、通讯店集中在70-120平米。,类比社区各业态店铺面积,晒相馆、美容美发店、家电维修店、洗车店、单车摩托修理店、小门诊集中在25-60平米，干洗店、纯水店、缝纫修补、复印店集中在5-20平米，银行集中在150平米以上,二手楼地铺、售票点、驾照培训、足彩投注点、货运店集中在5-40平米，贸易公司集中在100-150平米,类比社区各业态店铺面积,1、社区商业的主要分布形式：沿街商铺与成片集中商业相结合。通常大型集中商业在一个社区发展到10-20年
12、后才进驻；较偏远的社区为解决基本生活需要，因而较早安排引进小型集中商业（600-6000平米）。 2、集中商业之间的距离在800米以内。 3、集中商业均为招商引进，业态以综合性百货为主，集中解决社区日常购买的需求。 4、社区沿街商业业态以家居服务类和购买类为主，新建社区的业态中，沿街商业的家居装饰类业态相对居多，随着社区的发展与成熟，逐渐被日常用品购买类、饮食业态替代。功能较复杂的社区（华侨城）各类业态相对均衡。 5、社区主题商业街较少，已有案例为美食街、服装街，其他较易形成集中分布的业态有：西餐酒吧文化类。 6、社区商业各业态店铺有相对集中的面积范围，对临街商业划铺有参考意义。 7、能接受在
13、二层的业态相对有限：酒楼、茶馆、咖啡馆、美容美发类。,社区商业特点,社区商业普遍具备的基本功能,购物功能,综合服务功能,修理服务功能,再生资源回收功能,家政服务功能,餐饮服务功能,购物功能提供主、副食品、生活日用品； 修理服务功能日常用品修理的需要； 餐饮服务功能提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐； 综合服务功能社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成； 家政服务功能社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等。,社区特点对商业业态、布局的影响,百协黄山路项目是一新建且尚未建成的社区，有着与新建社区共同的需求特征。,社区人群多为28-40岁，有一定经济实力和品味的3口家庭为主，倾向中档消费。,建材、家居装饰、窗帘布艺、五金、餐饮,儿童托管、家政服务、盆景店、宠物店、家教中心、餐厅,商业作为大社区的重要配套，商业的定位、布局需考虑社区包装与推广的需求,可标识性：业态相对集中，打造知名的“商业街”，营造配套卖点,
