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1、莱芜名嘉广场营销推广执行方案,目 录,第一章 市场分析 第二章 项目卖点提炼 第三章 项目整体定位 第四章 项目营销策略 第五章 项目推广计划及费用预算 第六章 销售队伍架构及佣金提成方案 第七章 销售物料准备,第一章 市场简析,一、地理位置及人口、收入等,莱芜市地处山东省中部，处于环渤海经济圈内，周边公路交通极其便利，对内未来一小时内达济南、滨州、东营、莱阳等地，对外辐射朝、韩、日等国家，具有极其优越的地理位置。,莱芜市辖莱城、钢城两个区和三个省级开发区，总面积2246平方公里，人口125万，2008年全市实现生产总值455.79亿元，同比增长12.3%。到2020年，全市生产总值达到120
2、0亿元以上，人均生产总值超过10000美元。城镇居民人均可支配收入超过万元，达到14362元，比去年同期增长9.87%，扣除物价上涨因素，实际增长9.06%，位居全省第五位。,二、项目所处区位,政府新规划，财富制高点,东北板块商业空白点,极其发达的交通网络,三、莱芜市商业现状,四、莱芜商业市场发展趋势,莱芜市人均商业面积已达1.9平米，大大超过了国家人均水平（0.98平米/人），竞争较为激烈。但同时，莱芜商业发展局限在传统商业经营模式下，缺乏新的经营模式和业态规划，国内大型商业集团不多，不久的未来，银座、沃尔玛等国内外大额相继进驻莱芜，将对当地的商业市场发展格局产生重要影响，而高新区的整体规划
3、和市政府的迁移将带动莱芜商业新核心发展，本项目也将迎来难得的发展机遇。,市场结论,莱芜市拥有较为完善的高速交通网络，辐射范围较广。 莱芜莱钢、泰钢、华能、泰丰等大型企业提供经济发展的基础、消费释放空间巨大 莱芜商业市场供应量相对较大，人均商业面积达到1.9平方米，市场竞争相对激烈，但新概念商业相对缺乏，引导娱乐消费成为有利的着眼点； 老城区商业成熟，高新区商业配套设施缺乏，二者之间存在直接竞争关心，高新区商业发展需要较长培育期； 莱芜汽车零售额猛增，大型商业MALL迎来发展机遇 项目60万平方米商业旗舰，形成商业航母，以规模优势和齐全业态取得竞争优势。,第二章 项目卖点提炼,卖点提炼,1、商业
4、建筑体量为世界前列； 2、放眼全球，打造最全业态的购物中心； 3、名嘉集团的实力和背景； 4、超前的商业规划设计理念 5、极具投资价值的招商优惠政策； 6、配套齐全，设施完善的商业服务设施；,本项目定位方向思路,根据以上卖点分析提炼，定位思路方向为：寻找区域空白点，借助超前规划、全业态、配套设施拔高产品定位，打造当地没有的超大体量、世界形象的、全业态的、超豪华的、游乐主题的集休闲购物、特色餐饮、时尚娱乐、周末度假、主题文化等为一体的世界级综合大型休闲购物娱乐中心。,1、打造中国的“迪拜购物中心（Dubai Mall）” 2、吃、喝、玩、乐多位一体，世界风采； 3、全方位一站式环球购物新体验；
5、4、世界的品牌，品牌的名嘉广场； 5、名嘉购物，一网打尽时尚名牌； 6、名嘉集团倾力打造世界级一站式娱乐购物中心 7、世界顶级规模餐饮、美食、娱乐、购物基地 8、全业态，一站式买到所需 9、黄金商业，聚天下财富,商业形象推广语,莱芜名嘉广场项目（简介）,莱芜名嘉广场是由山东名嘉集团有限公司投资，莱芜名嘉置业有限公司开发的一个大型商业综合项目。项目位于莱芜市经济开发区，南至龙潭大街，东至马鞍山路，西至原山路，与市政府隔路相望。项目占地面积36.28万平方米，总建筑面积91万平方米，其中商业区建筑面积67万平方米，酒店商务区4.1万平方米，住宅建筑面积17.89万平方米，仓储区2.2万平方米。 项
6、目计划总投资22亿元人民币，建设周期三年，分两期建设。一期建设商业区，建筑面积约67万平方米，包括购物中心、招商大厅、写字楼、停车楼等，分二阶段建设，一阶段建筑面积约34万平方米，包括两栋高层和购物中心一部分,总投资8.1亿元人民币，二阶段建筑面积约33万平方米,包括一栋高层和购物中心一部分，总投资8亿元人民币；二期建设酒店商务区，住宅区和仓储区，总建筑面积约24万平方米，包括住宅、酒店、写字楼、商务会所、仓储等，总投资5.9亿元人民币。 莱芜名嘉连锁MALL是世界最大规模的集购物、娱乐、休闲、健身、餐饮、旅游、宾馆为一体、建筑面积约为56万平方米的全功能综合性大型商业体，满足居民的一站式购物
7、消费和一站式文化享受，容纳了世界上的零售业、娱乐业、餐饮业、家居博览展销、汽车博览展销业，是世界面积最大、种类最多、业态最全、集全球商品的购物中心；设施最先进、娱乐项目最齐全、装修最高档的娱乐休闲健身中心；涵盖全球各大菜系的国际美食中心；汇集国内外各种家居品牌的世界最大家居博览展销中心；全球最大的汽车博览展销中心；莱芜市新的旅游中心。 名嘉MALL（购物中心）设计独特，气势宏伟，内部配套设施齐全，有上百部品牌客、货梯；一流的中央空调及排风系统，一百多部手扶扶梯，几十部观光垂直电梯，十几个中庭大厅，宽阔舒适的人流通道；一流的电子商务网络系统，一流的智能化控制系统。同时名嘉集团有专业的经营管理公司
8、全程打理，将采取统一经营、统一管理、统一配送、统一收银，统一发行购物卡，统一形象，统一推广，与各商家采取免收租金入驻，商品销售后进行提点、产品代销等多种经营方式及自购商品出售等多种经营方法，保障各项目预期开业、有序经营，免除投资经营的后顾之忧,势必成为当地商业的新沸点。 莱芜名嘉广场建成运营后，每天会吸引当地及周边地区几十万以上的人流前来购物，迅速聚拢该地区的人气，通过聚升人流、物流、资金流，抬高项目所在区域的土地及房产价格，对项目周边的第三产业服务业产生巨大的龙头带动作用，间接拉动各地客商来此投资兴业，对当地经济及社会各项事业发展将会起到巨大的推动作用。 莱芜名嘉广场建成营业后，年营业额达7
9、0亿元人民币，年缴纳税收2.8亿元，商场可解决就业人口2万余人。项目开业后能拉动大量本地消费和内需，且辐射半径可达200公里。它将是项目所在地的一个重要的标志性建筑及巨型商业航母，大大提升城市形象和国际知名度。从拉动旅游业方面讲，一个囊括国内外百万种商品、聚集全世界各类娱乐业态的购物广场，会促成大量的游客慕名而来休闲、商务、购物、游乐、留宿，循环往复的流动人口、滞留人口，将迅速拉动当地旅游业乃至整个第三产业的发展。它的建成将为加快该城市成为旅游购物新城增添浓墨重彩的一笔。,主要业态有：大型百货、大卖场、国际风情特色餐饮、咖啡西餐厅、特色小吃广场、儿童文化娱乐城、会所健身、星级电影院、剧院、电玩
10、城、网吧、大型室内游乐场、洗浴、KTV包房、婚纱摄影城、商务酒店等。 一层：百货、超市、电器、室内娱乐场、流行前线、箱包皮具、流行饰品、家电、数码手机、家具生活馆、装饰材料等 二层：百货、超市、洗浴中心、餐厅、剧院、商铺、流行前线、旅游工艺品、土特产、家电、数码城、家具生活馆、装饰材料等。 三层：百货、电玩、洗浴中心、餐厅、儿童城、商铺、服饰、内衣、鞋业、文化用品、古玩、美食城、家具生活馆、装饰材料等。 四层：百货、影视 、美食广场、家具广场、洗浴中心、餐厅、商铺、运动服饰、户外用品、运动器械、购物中心、参茸批发、眼镜城、美容护理、SPA健身等。,莱芜名嘉广场业态描述,第三章 项目定位,一、项
11、目市场定位,市场定位“世界规模综合性大型一站式全天候购物中心”诠释：1、体量大；2、集合多种服务产品；3、上百种经营业态，百万种商品；4、封闭式室内购物广场。,二、项目产品定位,产品定位购物中心/商贸市场/精品街/星级酒店/5A办公楼/酒店式公寓/配套住宅/别墅等多种产品的集合。,三、项目功能、业态定位,流行前线,箱包皮具 流行饰品,百 货,品牌店,花鸟鱼虫,苏宁电器,大型室内游乐场,轮滑场,超 市,装饰材料,家居生活馆,家电数码,流行前线,土特产,百 货,品牌店,家具饰品,影音电子广场,大型室内游乐场,轮滑场,超 市,装饰材料,家居生活馆,家电数码,茶 城,旅游工艺品,服饰鞋帽,文化用品,百
12、 货,网 吧,婚 宴,家电、数码,装饰材料,儿童城,家居生活馆,快餐厅,电 玩,KTV,剧 场,影 院,户外用品,影像超市,百 货,家具饰品,影音电子广场,快餐厅,装饰材料,家居生活馆,家电数码,购书中心,运动器械,真冰溜冰场,洗浴中心,户外用品,影像超市,车 展,装饰材料,家居生活馆,家电数码,购书中心,运动器械,车 展,车 展,四、项目形象主题定位,形象定位中国第一大型连锁MALL全球同步，打造世界级“超级娱乐购物商业航母”,本项目地处莱芜市高新区，属于新规划区域，目前没有商圈氛围，是典型的非商圈商业模式，按照一般经验应比照本区域商业的价格制定销售价格，但考虑到本公司产品的高度，结合直销和
13、分销的特点，每个商铺是作为一个投资产品销售的，价格应略高于核心商圈，高于本区域附近商业，同时投资产品总价不宜过高，因此应采取以下定价策略1、一、二层应比照核心商圈的市场价格制定销售价格，按主力面积20平米计算，对外报价30万/套（或者更高）返租后主力总价控制在20万左右； 2、三、四、五层应比照本区域周边和一般投资者比较容易承受的价格，按主力面积20平米计算，对外总价控制在15万左右。（或者更高）返租后主力总价控制在10万左右；,五、项目价格定位,致力于确立物超所值性价比优势，即同等区域比质素，同等质素比价位，同等价位比创新。 莱芜名嘉广场销售策略的各楼层售（租）价表：(按6%回报计),一期商
14、业市场对外理论均价11093元/平方米,莱芜名嘉广场采用返租策略的各楼层售价表：,虽然莱芜现有商业圈平均租金价格（我司按年8%汇报率月租金均值为73元，而莱芜商圈平均租金则为44.244元，甚至高于传统高端商业贵和50元的租金）制约了项目开盘时期的对外价格，但是依托莱芜名嘉广场的业态高度、以及在直销和分销上的优势可以弥补。,第四章 项目营销策略,一、项目推售策略,1、为制定推售计划，卖区暂按1#、2#、3#、4#、5#次序进行排布楼号 2、2#、8#楼三五层和公寓2#、3#作为一期销售。2#、8#一二层、9#三五层为二期销售。 1#、10#三五层、9#一二层为三期销售。 1#、10#一二层销售
15、。,商业推售策略,将销售主要分为售卡期、开盘期、强档期和持续期三个阶段来进行；售卡期主要吸纳各分公司已有的直销客户，开盘期主要依托低开高走的策略，利用价格优势打开当地市场；强档期利用前期的媒介及位置优势强档开销。控制一、二层价格，主推三、四、五层达到均价水平,一期商业返租后均价7000元/平方米,三、四、五返租后均价4922元/平方米,三、四、五返租主力20平方后均价98440万元/套 （注，此核算价格以建筑面积核算，具体需使用率提供后核算）,营销阶段,蓄客吸筹期,2010.10.1开工开盘,开盘期,强销期,3个月,15天,45天,12个月,12个月,第一持续期,第二持续期,10.15,11.
16、15,2011.11.15,2012.11.15,12个月,第三持续期,2010.7.03奠基开筹,2013.11.15,建议开盘主推2、8号楼的一、二层为主，鉴于市场认可首层商铺的市场情况下作出的安排，一是易于实现开门红；二是容易在多人争同一铺位的情况下拉升价格；三是由于考虑到到客户的经济能力的差次不齐，为了实现每一个成交的可能在销售的时候会采用暗推的手法不知不觉把五层的铺位消化。以4900元/平方米，20平主力铺位98000元/套的低价位迅速撬开市场、迅速走量，并迅速提升名嘉品牌形象，为强档期和持续期的销售及价格提升打好基础。并未住宅高价位入市创造锲机。,开盘期销售,强档期销售,持续期销售,具体建筑面积和铺位数待确定报审通过后，确定,一期共推出1、2、8、9、10号楼：推出建筑面积约290925平方米， 约11905个铺位；,具体建筑面积和铺位数待确定报审通过后，确定,商业价格制定考虑因素： 1、本项目所处的位置； 2、本项目规划的超前性； 3、本项目商铺直销的投资理财特点 结合这三点，我们项目价格应略低于中心商圈价格，而远高于周边可比商业价格建议项目商业对外销售均价：一层销售均价：17000元/；二层销售均价：14600元/；三层销售均价：10200元/；四层销售均价：6800元/；五层销售均价：6000元/ 整体实际均价为：10920元/,
