《正商幸福港湾营销提案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《正商幸福港湾营销提案（76页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,正商之道,市 场 宏观市场 / 微观市场,产 品 产品定位 / 产品分析,客 层 客层构成 / 客层分析,企 划 广告总精 / 推广案名,营 销 营销精神 / 营销策略,CONTENTS,开发商 正商品牌 / 公司战略,PART ONE,审 正商品牌/公司战略,审 品牌历程,十年磨一剑：铸剑篇,云鹤/北云鹤花园，在中原率先倡导“地产与教育联姻”的运作模式。,1998年,审 品牌历程,十年磨一剑：磨剑篇,以金色港湾、四月天为代表的楼盘走纯大众化路线，低价亲民，深受追捧。,2002年,审 品牌历程,十年磨一剑：亮剑篇,2006年,蓝钻作为高端精品，异军突起，全面提升正商的品牌形象！,审 品牌历程
2、,十年磨一剑：提升篇,2007年至今,以多港湾系列向东南西北四面全面展开,延续蓝钻道路，继续向高端物业形象塑造,怎奈遭市场冷流影响,审 战略规划,6.4亿成功竞得芦邢庄345.42亩,何去何从？,1、所有项目服从正商的企业长远战略； 2、转变正商的高端品牌形象回归亲民路线； 3、高端项目掩护，中端突出重围； 4、芦邢庄快速完成销售，带动旗下项目销售； 5、抢在对手的前面吸纳区域客户； 6、把芦邢庄打造成中原的亲民社区典范；,易居观点,PART TWO,窥 宏观市场/微观市场,观 大势房产,政府宏观调控后的市场局面 楼市整体入冬 楼市拐点已勿庸质疑 楼盘销售速度大大放缓 投资客明显锐减 自住客增
3、加但绝大部分持币观望 市场开发量仍在增加,观 大势房产,观 郑州市场,郑州目前的楼市况状 非政府重点控制城市，但消费者同样持币不帐； 政府“北扩东移”规划影响深远，但东南区版块仍受青睐； 08年同时期房地产交易成交量逐月下降趋势; 消费者消费习惯普遍落后，性价比是第一考虑要素； 户型面积需求多样性，但过小户型因投资客的退出而前景黯淡； 大量城中村改造项目即将上市，郑州市场雪上加霜.,观 郑州市场,与07年相比,观 郑州市场,买房子的少了一半！,卖的房子多了一倍！,位于城市边缘,东南版块的核心地段竞争图,区域即将入市竞争项目,区域年底将入市竞争项目,一边是“冷冰冰”的宏观市场，一边是“危机与希望
4、并存”的区域市场,我们的核心突破点究竟在哪？,易居观点,钱,地盘,时间,抢,以区域中最高品质产品作为标榜; 以区域中最低价格作为核心竞争力; 以区域中一场空前的营销战役席卷整个板块！,易居观点,我们的突围策略就是： 快,立 产品定位/产品比例,PART THREE,产品-户型,A地块,产品-户型,A地块,产品-户型,A地块户型分析,两房主力户型面积在84-93之间占整个比例的42%； 一房户型面积在56-60之间占比例为30%； 两房总价控制在40万以下； 三房四房总价控制在60万以内；,户型特色及配比,用一句话来概括我们的产品,大众精品,用金色港湾的价钱买蓝钻的品质,易居观点：,怎么卖?,实
5、现企业的整体战略及下半年销售目标 严酷的市场，合理的产品 芦邢庄单个项目回款最多 芦邢庄项目将给港湾系列品牌注入新的内 涵，成为真正的大众精品。,原则,PART FOUR,控 客层构成/客层分析,卖给谁?,金色港湾+蓝钻的客户群体,知道了产品 知道了产品所针对的核心消费群 而接下来,我们的企划包装如何去迎合并引导他们？,PART FIVE,扮 广告总精/推广案名,我们的企划原则,靠拢群众 回归亲民,我们希望包装手段来提升产品的价值形象；亲民不仅可以提高产品在消费者心中的价值期许，也为开发商争取到了更广的客户和可浮动价格空间。,核心卖点,核心卖点一：复合型大型社区、成熟的高尚生活区域。核心卖点二
6、：区位潜力，未来大道航海路出行便利。核心卖点三：亲民产品，品质升级，价格降低。核心卖点四：归属感，正商品牌的亲民形象。,我们包装的产品形象,航海路，正商的起源地，经过7年之后正商将在这里再继辉煌。 正商肩负着对社会的责任，政府的信任，百姓的期待。本着感恩的心态回报社会，推出亲民的楼盘芦邢庄,用思想 洞察购房群体的深层动机,买房 究竟为什么,?,幸福,幸福是什么？,晓波说：安居乐业。,琳琳说：有吃有喝有玩有住的地儿。,王馨说：在自己喜欢的地方生活。,佳丽说：有爱人有爱房在有爱的地方住下来。,小喻说：平平安安的生活！,明明说：一家人的天伦之乐。,伟强说：身体健康、美好心情。,媛媛说：想要什么有什么
7、。,臧总说：没事偷着乐。,幸 福 港 湾,芦邢庄案名非他莫属,产品关键词,推广总精的诞生,核心受众关键词,感恩、亲民、责任、品质,事业创造、品质不打折、幸福生活,在两者的融汇中去发现推广的总精神,推广精神的诞生,人民利益高于一切！,攻占。市场高地。,产品的品牌内涵确定，只是销售执行的前奏基础，产品 的实质、品牌文化如何去得到核心受众的认可？如何实 现价值最大化回报？营销策略的制定及开展起到决定性 的作用。,PART SIX,攻 营销精神/营销策略,营销的精神要点,资源互动借用各行业的客户数据，以双赢的模式展开营销攻略，最 简化、最大化的实现产品去化；,产品主导如今市场的需求，多以自住为主，在营
8、销上以产品的理性 信息、细节品质为核心更容易打动他们；,主动出击不单纯依赖于媒体信息所带来的客户上访，主动进行定向 推广，主动抢抓核心客户；,通路创新在通路上全力实现创新，避开与竞争对手的同渠道传播， 同时尽力保证传播对销售的影响最优。,如何引爆市场,文武双做,广告,公关活动,幸福在那里？ 人民利益高于一切！ 三个代表！,寻找幸福家庭,营销策略的展开,营销铺垫,营销高势,营销沿续,产品形象公示，意向客户有效积累并沟通维持。营销各环节工作前期准备。,营销动作全力展开，各方通路紧密配合，掀起产品去化高峰势态。,针对前期销售状况进行总结，对滞留产品进行针对性去化促售。,营销通路的配合,寻找幸福家庭,
9、意 义：1、回馈老业主，增进感情。发掘新的目标客户。2、在区域市场迅速传播项目形象，达到较高的知名度，聚拢人气， 促进来访量。 执 行：和区政府、电视台、报社等 单位合作共同举办。为了便于操作参赛资格 仅限管城区、正商所有开发项目业主。 1、在售楼部门前广场举行。 2、活动内容包括：小型文艺演出、才艺比拼等，邀请意向客户参加，活动期间进行产品信息的发布； 3、进行购房VIP卡认购，可获和等比的购房优惠。,战 销售目标/销售节点,15万平米 2000多套房源 将拉开本年度的战役,2个月蓄水 2个月强销,1000套,3.5亿,8.15形象入市,9.1售楼部开放,10.10日认筹,11.8开盘,PART FOUR,秀 回归亲民/视觉沟通,视觉沟通 方案一,视觉沟通 方案二,炫 强强联合/实现双赢,易居（中国）郑州分公司,易居希望与正商达成战略合作关系。,如何服务,成立正商事业部组织优秀干部全方位服务。,由总经理臧俊兼任事业部总监全面负责正商项目。,附加值, 为正商提供在全国范围内拓展提供信息咨询服务。, 易居研究院可为正商员工提供专业的培训与深造机 会，高级干部可以获得国家认可的职业经理证书。,THANKS!,
