《房地产开发成本收入会计ppt培训课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发成本收入会计ppt培训课件（133页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产开发成本、收入会计,南通苏瑞税务师事务所,2005年9月10日，国家税务总局和中国税务杂志社联合推出2004年度中国纳税500强排行榜，除了烟草和石油行业占据最显赫位置，300名内没有一家房地产企业的名字出现，而在2002年、2003年、2004年，房地产蝉联“中国十大暴利行业”之首。房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒”，房地产行业是否存在偷漏税现象？ 2006年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第五次把房地产列为专项检查的范围，这说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。作为税务人员应该深入研究这个行业的特点和税务违法行为的规律。,财政部2006年度会计
2、信息质量检查，会计信息质量检查的重点是国有企业、上市公司、外商投资企业、房地产企业等 。房地产行业存在很多税务问题，这些问题与房地产行业的复杂性（如开发环节多）、特殊性有关。因此，税务人员了解一些房地产行业 知识和房地产企业会计很有必要。,目 录,第一部分房地产开发企业会计核算基础会计规范第二部分 房地产开发企业经营特点与投资估算第三部分 房地产开发成本核算第四部分 房地产开发收入核算第五部分房地产开发企业涉税与会计处理,第一部分 会计规范一、我国会计规范体系的现行框架,二、会计法,会计法是会计规范体系的最高层次，是其他会计规范的制定依据。会计法的立法宗旨是规范会计行为，保证会计资料真实、完整
3、。 我国在1985年首次公布会计法，1993年进行局部修改，1999年进行了重大修改。现行的会计法，包括总则、会计核算、公司企业会计核算的特别规定、会计监督、会计机构和会计人员、法律责任和附则等七章，共52条。,（1985年）第四条 各地方、各部门、各单位的行政领导人领导会计机构、会计人员和其他人员执行本法，保障会计人员的职权不受侵犯。（1993年）第四条 单位领导人领导会计机构、会计人员和其他人员执行本法，保证会计资料合法、真实、准确、完整，保障会计人员的职权不受侵犯。（1999年）第四条 单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。结论：责任主体的变迁经历了由1985年的会
4、计人员、单位领导人和上级单位领导人到1993年的会计人员和单位领导人再到1999年单位领导人为主、会计人员为辅的变化 。,1997年中华人民共和国刑法（修正）第一百六十一条 公司向股东和社会公众提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，严重损害股东或者其他人利益的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。2002年因提供虚假财会报告罪,原郑州百文股份有限公司董事长、法人代表李福乾日前被判处有期徒刑三年,缓刑五年,并处罚金人民币五万元2003年原“东方电子”董事长兼总经理隋元柏因提供虚假财会报告罪，被判处有期徒刑2年,并处罚金
5、5万元。,三 、国家统一的会计制度 （一）企业会计准则体系,我国财政部于1992年11月30日发布了企业会计准则,1997年至2006年陆续颁布38项具体准则，,2006年底已颁布实施的企业会计准则（1个基本准则、38个具体准则）,38项具体会计准则实施范围,2006年2 月财政部重新修订发布了一个基本准则，38个具体准则。自2007年1月1日起在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。 目前我国企业会计准则体系基本形成。它分成三个层次： 第一层次为基本准则。 第二层次为具体会计准则，分为： 一般业务准则主要规范各类企业普遍适用的一般经济业务的确认和计量，如存货、固定资产、投资、无形资产、资产减
6、值、借款费用、收入、外币折算等准则项目。 特殊行业的特定业务准则主要规范特殊行业中特定业务的确认和计量，如石油 天然气开采、农业、金融工具和保险合同等准则项目。 报告准则主要规范普遍适用于各类企业通用的报告类的准则，如现金流量表、合并财务报表、中期财务报告、分部报告等准则项目。,第三层次为企业会计准则应用指南。分为 两部分， 会计准则解释， 会计科目和主要账务处理。,（二）企业会计制度体系 1.会计制度,企业会计制度 特殊行业会计核算办法 证券投资基金会计核算办法 电信企业会计核算办法民航企业会计核算办法从事银行卡跨行信息转接业务的企业会计核算办法施工企业会计核算办法新闻出版业会计核算办法 铁
7、路运输企业会计核算办法农业企业会计核算办法保险中介公司会计核算办法投资公司会计核算办法电影企业会计核算办法水运企业会计核算办法暂行规定及问题解答 合并会计报表暂行规定 关联方之间出售资产等有关业务会计处理的暂行规定企业所得税会计处理的暂行规定关于企业与银行等金融机构有关业务会计处理的暂行规定企业兼并有关会计处理问题的暂行规定关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（一）关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（二）关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（三） 关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）金融企业会计制度 信托业务会计核算办法 金融企业实施有关问题的解
8、答小企业会计制度 小型工业企业执行小企业会计制度衔接规定 行业会计制度,2.特殊行业会计核算办法 （根据中华人民共和国会计法、企业财务会计报告条例、企业会计制度以及国家有关法律、法规，在已执行企业会计制度的该行业企业执行。）,二、国家统一的会计制度 （二）企业会计制度体系 3 暂行规定及问题解答,（三）非企业会计制度体系,会计基础工作规范 内部会计控制基本规范（试行） 内部会计控制规范担保（试行） 内部会计控制规范对外投资（试行） 内部会计控制规范成本费用（试行）会计法 总会计师条例 内部会计控制规范预算（试行） 内部会计控制规范工程项目（试行） 内部会计控制规范货币资金（试行） 会计从业资格
9、管理办法 会计人员继续教育暂行规定 会计档案管理办法,四、会计管理规范体系,五、与房地产会计有关的规范,上市公司：企业会计准则 2006 自2007年1月1日起在上市公司范围内施行。执行38项具体准则的企业不再执行现行准则、企业会计制度 特别关注：建造合同 （代建房地产）、投资性房地产（出租）、租赁（租金收入和售后租回 ）、存货（用于出售）、固定资产（采用成本模式计量的建筑物的后续计量 ）、无形资产（采用成本模式计量的土地使用权的后续计量 ）,非上市公司： 企业会计制度（2001）房地产开发企业会计制度（1993）施工、房地产开发企业财务制度（1993） 关于企业房地产开发与交易 若干财务处理
10、问题的通知（1995） 房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定（1999）,第二部分 房地产开发企业经营特点与投资估算,一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。,2房屋的开发与经营房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋
11、，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。3城市基础设施和公共配套设施的开发。4代建工程的开发代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程，必须符合三个条件：江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知（二）规定，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本通知第三条中“其他代理服务”条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按“销售不动产”计征营业税。其他代
12、理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算(原票转交)，只向委托方收取手续费的业务。,二、房地产开发企业的经营特点,房地产开发企业的生产经营特点： 1开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。,3开发经营业务的复杂性 (1
13、)经营业务内容复杂。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，经济往来对象多。涉及设备、材料物资供应单位、设计单位、施工单位，委托单位和承租单位等。4开发建设周期长，投资数额大 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。,5经营风险大开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转
14、不灵，导致企业陷入困境。,三、房地产开发项目投资费用估算 （预计费用）,经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决 策房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。,(一)开发成本 共有八项： 1土地使用权出让金 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者依法支付土地出让金获得土地使用权。 2土地征用及拆迁安置补偿费 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有包括 土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。,
