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1、目录 团队介绍,3 第一章项目背景 1、 杭州市总体概况,4 2、 相关经济状况,6 3、 项目市场定位下的具有导向作用的经济指标,7 4、 杭州房地产市场形势分析,9 第二章项目规划设计 1、规划设计理念,19 2、总体规 划 ,21 3、建筑风格定位及设计,29 4、住宅户型设计及其它平面设计,32 5、空间布局设计,45 6、环境规划及艺术风格设计,46 7、灯光设计及背景音乐,47 第三章项目形象策划营销 1、项目视觉识别系统核心部分,48 2、营销中心设计,49 3、延展及运用部分,50 第四章项目营销推广策划 1、项目 SWOT 分析 ,53 2、目标客户定位,54 3、价格定位,
2、54 4、促销策略分析和制定,55 5、广告策略,60 6、营销推广效果监控、评估和修正,67 第五章项目销售管理 1、专案销售组配置,68 2、人事设置,69 第六章项目服务策划营销 1、物业管理目标,70 2、项目销售过程所需物业管理资料,70 3、物业管理内容,70 4、物业管理组织及人员构架,71 5、物业管理培训,71 6、物业管理规章制度,71 7、物业管理操作规程,72 8、物业服务内容,72 9、智能化小区物业管理,73 10、节能设备与节材的建议,73 11、其它 ,73 第七章品牌战略 1、品牌建设意义,74 2、品牌战略制定,74 3、品牌战略阶段划分,76 4、发展商可
3、持续经营战略,76 附录 1各阶段预计销售率 ,77 附录 2广告费用预算 ,78 附录 3项目总投资估算表 ,79 团队介绍 团队名称：浙江省杭州市K.O.房地产策划团队 策划楼盘：工信风雅乐府 博客名称：中华房产 （http:/ 参赛口号：五贤出品，必属精品 第一章项目背景 一、杭州市总体概况 杭州概况 杭州位于中国东南沿海，浙江省省会，副省级城市，长三角的副中心城市。浙江省政治、经 济、文化中心，中国东南重要交通枢钮。杭州经济发达，有“钱塘自古繁华“之称。 2008 年 GDP 为 4781.16 亿，居全国省会城市第二位，经济综合实力跻身全国大中城市前十位。全市 面积 16596 平方
4、千米，其中市辖区3068 平方千米。 2008 年末全市常住人口达796.6 万人， 其中户籍人口6 77.64 万人。在户籍人口中， 农业人口336.88 万人，非农业人口340.76 万人。 辖 8 个市辖区、 2 个县，代管3 个县级市，共有57 个街道、 110 个镇、 39 个乡（包括1 个 民族乡），678 个社区、 65 个居民区、 3666 个行政村；其中市辖区共有44 个街道、 49 个镇、 3 个乡， 597 个社区、 4 个居民区、 807 个行政村。 辖上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区8 个区，临安、富 阳、建德3 个县级市，桐庐、淳安2
5、个县。 旅游资源 杭州拥有两个国家级风景名胜区-西湖风景名胜区、“两江一湖 “（富春江 -新安江 -千岛湖）风 景名胜区； 两个国家级自然保护区-天目山、 清凉峰自然保护区；五个国家森林公园-千岛湖、 大奇山、午潮山、富春江和青山湖森林公园；一个国家级旅游度假区-之江国家旅游度假区； 全国首个国家级湿地-西溪国家湿地公园。杭州还有全国重点文物保护单位14 个、国家级博 物馆 5 个。全市拥有年接待1 万人次以上的各类旅游景区、景点 120 余处。 目前杭州正在以 “三江四湖一山一河一溪三址“为重点发展观光游，以把西博会打造成世界级会展品牌为目标 发展会展游，以举办2006 年世界休闲博览会为契
6、机发展休闲游，形成观光游、会展游、休 闲游 “三位一体 “的新格局，合力打响“游在杭州 “品牌。 地理和气候 杭州位于浙江省西北部，东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，北与湖州、嘉兴两市毗邻，西 与安徽省交界。 杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。 杭州市西部属浙西 丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低平，河网密布。具有典型的“江南 水乡 “特征。省内最大河流钱塘江由西南向东北，流经全市大部分地区。东苕溪通过临安、 余杭等地汇入太湖。 杭州处于亚热带季风区，四季分明， 夏季气候炎热， 湿润， 有小火炉之称， 相反， 冬季寒冷， 干燥。春秋两季气候宜人，是观光旅游的黄金季
7、节。 城市荣誉 2008 年，杭州在瞭望东方周刊“中国最具幸福感城市“评比中名列第一。这是自 2004 起，连续五年蝉联“中国最具幸福感城市“。其颁奖词为：这是一座让南来北往的游子们，可 以诗意地栖居的地方。它从善如流，不拒绝一切进步的文明。它精致宁静，温文尔雅，如同 西湖水那样浑然天成。它大气开放、自强不息，如同钱塘乐奔赴海洋之约。 2007 年，杭州获 “国际旅游联合会“颁给的 “国际旅游金星奖“，成为获此殊荣的第一个也 是唯一一个中国城市。 2004 年至 2008 年，杭州市连续五次在福布斯“中国大陆最佳商业城市榜“中荣登榜 首。 2006 年，杭州被 “世界休闲组织 “授予 “东方休
8、闲之都 “称号。 2006 年，杭州被 “国家旅游局 “与“世界旅游组织“联合授予当年“中国最佳旅游城市“称号。 天堂硅谷 杭州是国家信息化试点城市、电子商务试点城市、电子政务试点城市、数字电视试点城市和 国家软件产业化基地、集成电路设计产业化基地。近年来，杭州致力于打造“天堂硅谷 “，以 信息和新型医药、环保、 新材料为主导的高新技术产业发展势头良好，已成为杭州的一大特 色和优势。通讯、软件、集成电路、数字电视、动漫、网络游戏等六条“产业链 “正在做大做 强，有 12 家企业进入全国“百强软件企业“行列， 15 家企业进入国家重点软件企业行列，14 家 IT 企业在境内外上市。今年6 月杭州
9、成功举办了首届中国国际动漫节，并陆续出台了一 系列重大举措打造“动漫之都 “。杭州还有先进的IP 宽带网， 2006 年底将在全省范围内全面 开通数字电视，率先实现“模转数 “。 文化设施 加强文化名城建设，文化事业进一步繁荣。至2006 年末，全市拥有公共图书馆13 个， 总藏量 903 万册，文化馆14 个，博物馆（纪念馆）51 个，剧场 16 个，群艺馆3 个，音乐 厅 2 个，全国重点文物保护单位24 处（群） 。新增国家级文化产业示范基地2 个，有 5 家画 廊被命名为 “中国诚信画廊 “，有 5 个广场被命名为“全国特色文化广场“。 文化艺术 文化艺术取得新成就。2006 年，全市
10、文艺作品创作获国际级奖项3 个、国家级奖项65 个、省级奖项135 个;市属广播、电视作品获国家级奖项21 个，省级奖项59 个。成功举办 和承办四届中国国际动漫节、第十五届金鸡百花电影节等重大文化活动。努力拓展对外文化 交流领域， 全年引进和输出文化交流项目88 批次、1552 人次； 2006 年末全市拥有各类专业 艺术表演团体19 个。全市有8 个项目被列为国家首批非物质文化遗产保护项目。 广播电视 广播电视节目丰富多彩,更具特色。至2006 年末，杭州拥有电视台2 座 22 套节目，广 播电台 9 座 18 套节目，全市电视覆盖率和广播覆盖率分别达到99.59和 99.77。全市有 线
11、电视入户数达177.08 万户，增长9.6。其中数字电视在全国率先实现整体转换覆盖百万 用户的目标。有线电视“村村通 “工程继续推进，全市有3543 个行政村和13980 个自然村开 通有线电视，有线电视覆盖率达到95.14。 新闻出版 新闻出版事业不断发展。2006 年，全市共出版报纸17.98 亿份、杂志0.78 亿册、图书2.68 亿册。 环境保护 继续实施 “蓝天、碧水、绿色和清静“工程，不断加大环境保护和污染治理力度，整体生态环 境继续改善。 2006 年，全市用于环保的资金投入达65 亿元，相当于杭州市生产总值的1.9。 二氧化硫排放达标率、工业废水综合排放达标率分别达到94.0和
12、 92.0。主要水系监测断 面水质三类以上比例达50.0。市区空气质量优良天数为299 天，优良比例达81.9。市区 全年扩绿地面积468 公顷。至年末，市区人均园林绿地面积达45.16 平方米，人均公共绿地 面积 11.75 平方米，分别比上年末增长2.3、 15.3。市民的生活环境得到改善。 旅游名胜 西湖新十景 云栖竹径、满陇桂雨、虎跑梦泉、龙井问茶、九溪烟树、吴山天风、阮墩环碧、黄龙吐 翠、玉皇飞云、宝石流霞 西湖 西湖位于杭州市中心，旧称武林水、钱塘湖、西子湖，宋代始称西湖。湖面南北长3.3 公里，东西宽2.8 公里，水面原面积5.66 平方公里，包括湖中岛屿为6.3 平方公里，湖岸
13、周 长 15 公里。水的平均深度在2.27 米左右，最泞处有5 米多，最浅处不到1 米。如今伴随着 “西湖西进 “扩大为 6.5 平方公里，基本达到了300 年前西湖的面积。苏堤和白堤将湖面分成 里湖、外湖、岳湖、西里湖和小南湖五个部分。西湖与钱塘江沟通后，每天引入钱塘江水约 30 万立方米，西湖水由原来的一年一换变成每月一换，透明度由原来的不足60 厘米提升到 120 厘米。 中国古代以西湖命名的湖有36 个之多，其中以杭州西湖最著名，如单称西湖通常指的 就是杭州西湖。西湖是一个历史悠久、世界著名的风景游览胜地，古迹遍布，山水秀丽，景 色宜人。 西湖处处有胜景，历史上除有 “钱塘十景 “、“
14、西湖十八景 “之外， 最著名的是南宋定名的“西湖 十景 “和 1985 年评出的 “新西湖十景 “。在以西湖为中心的60 平方公理的园林风景区内，分 布着主在风景名胜40 多处，重点文物古迹30 多处。概括起来西湖风景主要以一湖、二峰、 三泉、四寺、五山、六园、七洞、八墓、九溪、十景为胜。1982 年西湖被确定为国家风景 名胜区，1985 年被评为 “中国十大风景名胜“之一。 2007 年 5 月 8 日，杭州市西湖风景名胜 区经国家旅游局正式批准为国家5A 级旅游景区。 二、相关经济状况 2008 年末，全市共有房地产业法人单位2039 个,就业人员4.57 万人（详见表）;房地产业个 体经营户0.02 万户 , 就业人员0.05
