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1、中国财税浪子 王骏 房地产开发经营业务企业所得税处理办法画龙点睛,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,中国财税浪子王骏,欢迎通过中国移动添加飞信好友进行交流,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,新旧政策的主要差异,一、适用范围 二、将预售收入和计税毛利率的概念 三、有条件允许了部分预提费用在税前扣除 四、对于计税成本的归集明确,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,一、开发业务与竣工时间,1、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 2、除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （1
2、）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 (2) 开发产品已开始投入使用 (3) 开发产品已取得了初始产权证明 与老31号文件相比，完工的三个条件基本相同，采用竣工、使用、产权孰早的原则。 再次重申：不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、收入的税务处理,1、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具
3、发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 2、企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现 未正式签订“合同”所取得的收入,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、收入的税务处理,按照销售方式不同，分别确认收入 一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现 继续执行原31号文的合同约定与实际收讫价款孰早原则,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、收入的税务处理,
4、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、收入的税务处理,采取委托方式销售开发产品 （无变化、且发生较少） 1、支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2、视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款
5、于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、收入的税务处理,3. 基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额
6、，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4.、包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、收入的税务处理,视同销售：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资
7、人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。 开发企业将开发产品转作固定资产不再视同销售国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）明确规定，自建转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产处理，不视同销售确认收入。,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、收入的税务处理,视同销售收入的确认 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 按开发产品的成
8、本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 上海规定专门规定为15%,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、收入的税务处理,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 1、年度汇缴时，调整表第52行反映 2、季度预缴时，通过第四行反映,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、收入的税务处理,销售未完工开发
9、产品的计税毛利率 ，由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局进行确定 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。位于其他地区的，不得低于5。三项各下调了5 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。增加了限价房和危改房两类,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、收入的税务处理,企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他
10、有形资产的使用权取得的收入。新税法实施条例：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、收入的税务处理,售后回购：销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。 以旧换新：销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。 买一赠一等方式组合销售：应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入，不属于捐赠。,管理资源吧（），提供海量管理资料
11、免费下载！,二、收入的税务处理,拆迁还建 卖房赠珠宝,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、收入的税务处理,商业折扣，企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入 现金折扣：债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。 销售折让：企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让 销售退回：企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。 已经确认销售收入的应当在发生当期冲减当期销售商品收入。,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下
12、载！,二、收入的税务处理,超过正常信用期的延期收款上 税法规定：以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现； 会计需要按实际利率法确认当期的一次性收入，并全额结转成本。,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,三、成本、费用扣除的税务处理,1、原则：企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,营业税金及附加、土地增值税如何扣除,虽然未明确按权责发生制还是按实际
13、支付扣除。但按照所得税法第八条“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除” 房地产开发企业按照销售未完工开发产品取得收入而缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以扣除。但由于会计核算中，由于未计入销售收入，所以这部分税金未计入营业税金及附加，只能通过当期利润总额的抵减项目在税前扣除。,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,操作实例,某开发商2003年开工A项目，04年已正常销售，实现销售收入1000万元，缴纳流转税金55万元，期间费用50万元，销售成本700万元；04年开工B项目
14、当年不具备完工条件实现预售收入200万元，缴纳流转税金11万元。 不考虑其它纳税调整，04年企业所得税计算如下： 利润=1000- 50-700-（55+11）=184万元 应纳税所得额= 184+20020%=224万元,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,操作实例,05年B项目具备完工条件，同期另对外销售实现收入2000万元，缴纳流转税金110万元，销售成本1500万元，另将04年预售收入确认为当期收入，结转销售成本150万元，05年期间费用60万元。 不考虑其它纳税调整，05年企业所得税计算如下： 利润=（2000+200）- 60-110-（1500+150）=380万元 应纳
15、税所得额= 380-20020%=340万元,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,已销开发产品的计税成本,已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,维修费用的扣除,企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金
16、按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,配套设施的扣除,企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施， 1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 3、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,
