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1、第四章 房地产供求关系,第一节 房地产市场的需求,房地产需求是指房地产需求者在特定的时间内、在一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品的数量。形成房地产需求有两个必要条件：一是购买房地产的欲望；二是购买房地产的能力。房地产需求的特点: 1需求的区域性 2需求的层次性 3需求的连续性和间断性,房地产需求的影响因素: （一）房地产价格 （二）居民收入水平和消费结构 （三）国民经济发展水平与城市化水平 （四）国家有关经济政策 （五）投资者对未来的预期 （六）城市人口数量和家庭结构 （七）生活方式的变化 （八）其他因素,房地产需求函数表示房地产需求量和房地产价格之间存在着逻辑上的一一对应关系
2、，当房地产价格下降时，房地产需求量就会增加，而当其价格上升时，房地产需求量就会下降。把这种关系表现在直角坐标系上，就是房地产需求曲线,房地产需求的价格弹性是指在一定时期内，房地产需求量的相对变动对于房地产价格相对变动的反应程度，它是房地产商品需求量变动率与房地产价格变动率之比。用公式表示为：,房地产需求量Q与居民人均可支配收入M呈正相关关系，人均可支配收入的变动对房地产需求量变动的影响程度可以用房地产需求的收入弹性来表示。 房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它反映了房地产需求量变动对收入变动的程度。用公式表示为：,第二节 房地产市场的供给,房地产供给是指房地
3、产商品生产者在特定的时间内、在一定的价格水平上，愿意提供而且能够提供的房地产商品的数量。形成房地产供给有两个必要条件：一是供给房地产的欲望；二是供给房地产的能力。房地产供给的特点: 1房地产的一级市场具有高度的垄断性 2土地供给呈刚性 3房地产投资具有较大的风险性 4供给的短期价格弹性不充分,房地产供给的影响因素 （一）房地产价格 （二）房地产开发成本 （三）城市土地的供给数量 （四）房地产开发资金的供应量和利率 （五）国家的相关政策 （六）房地产开发商的理性预期,房地产供给函数表示房地产的供给量和和价格之间存在着正相关的关系，当房地产价格下降时，供给量就会下降，而当其价格上升时，供给量就会上
4、升，把这种关系表现在直角坐标系上，就是供给曲线,P2,房地产供给弹性是指在一定时期内，房地产供给量的相对变动对于房地产价格相对变动的反应程度，它是房地产商品供给量变动率与房地产价格变动率之比。用公式表示为：,第三节 房地产市场的供求均衡,所谓房地产市场的供求均衡，即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。,房地产市场的供求非均衡状态表现为总量性供不应求、总量性供过于求和结构性失衡三种状态: （一）总量性供不应求的状态 （二）总量供过于求的状态 （三）结构性供求失衡的状态,实现中国房地产市场的供求均衡的基本思路是：一是必须
5、把住房保障问题同房地产市场运行与调控区分开；二是对市场问题要尽量采用经济手段调控，短期内要灵活调控需求和供应，长期则要适当增加供应，适当抑制需求；三是政府要引导舆论正确认识当前较高房价的成因，不要简单地与国外水平相比，并在此基础上制订科学的调控目标；四是要让群众意识到政府进行房地产市场的调控是必需的，调控既是社会保障与尊重人权的需要，也是房地产业可持续发展的需要，,增加住宅，尤其是小户型住宅及其用地的供应的具体措施：1.一级市场土地供应要变机械控制为动态控制 2.调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保住宅用地指标 3调整规划思路，对新批住宅项目要提高容积率 4加快旧城尤其是“城中村”改造，增
6、加住宅供应 5划小出让地块面积，减少千亩大盘，从而提高土地出让的竞争性,加大对改善性需求、投资需求和投机需求的调节力度：1通过行政立法抑制房地产的过度需求 2通过房地产税按面积梯度进行调控，以正确引导房地产需求 3通过贷款首付的按面积梯度调控来抑制房地产需求的膨胀 4通过贷款利率的灵活调控来影响房地产市场的需求 5通过对贷款期限的按面积梯度调控来调节房地产市场需求,综合练习,一、本章基本概念房地产需求；房地产需求弹性；房地产供给；房地产供给弹性；房地产供求均衡 二、本章基本思考题1房地产需求的特点有哪些？2影响房地产需求的因素包括哪些？3分析说明房地产需求的价格弹性与收入弹性。4房地产供给的特点有哪些？5影响房地产供给的因素包括哪些？6分析说明房地产的供给弹性。7分析说明房地产的供求均衡。8. 试讨论目前中国房地产市场的供求关系处于怎样一种境况。,
