房地产开发管理-2

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1、房地产开发与管理,第十节,本节课内容安排,案例分析1：二八法则 上节课回顾 3.2 房地产市场供求分析 3.3 房地产价格分析和评估 案例分析2：价格弹性,案例1：二八法则,什么是二八法则？ 帕累托效应，社会上20%的人占有80%的社会财富，社会上 80%的人只占有20%的财富。 延伸：一个公司里80%的利润 都是20%的人创造的。 例子：腾讯公司的年终分红制度总结：企业经营和管理中要抓住关键的少数。要找出那些 能给企业带来80%利润、总量却仅占20%的关键客户，加强服 务，达到事半功倍的效果；企业领导人要对工作认真分类分 析，要把主要精力花在解决主要问题、抓主要项目上。,上节课回顾,房地产开

2、发可行性报告的内容,成本，利润 和收益率分析,市场分析,1. 环境分析,环境的分析 分析什么？如下,环境 分析,宏观环境,微观环境,PETS,企业,竞争者,辅助性渠道企业,顾客,公众,2. 竞争环境分析,波特五力分析模型,3.2 房地产市场供求分析,什么是市场？ 是购买者的人数 ，是人不是传统意义上的地点。3.2.1 房地产市场供给影响因素 房地产供给是一定时期内，人们为社会提供的房 地产产品。（实物产品和无形的服务）,3.2 房地产市场供求分析,3.2.1 影响房地产供给的因素（在卖方角度） 什么会影响房地产商提供产品的数量？ 价格因素 房地产产品的供给随着房地产价格的下降而减 少（卖家觉得

3、无利可图），随着价格的上升而增 多供给。例子, 农产品销售,3.2 房地产市场供求分析,（2）生产成本 生产要素的成本直接决定了开发成本的高低，在 均价一定的情况下，成本的高低又直接影响开发 商的利润。成本降低，开发商会增加商品的供给。（3）建筑技术 建筑技术直接影响到物资利用率和消耗率，降低 成本，促进供给增加。,3.2 房地产市场供求分析,建筑新技术节约成本 例子：重庆“川道拐” 的旧城改造,3.2 房地产市场供求分析,（4）可供开发土地量 （5）房地产开发建设能力 建材供应情况、劳动效率、竣工情况。 （6）房地产开发资金来源及数量 房地产具有投资达，建设周期长的特点，如果没 有多渠道，大

4、量的资金支持，房地产开发是难以 进行的。提供融资的金融市场很重要，钱直接决 定了房地产开发建设的规模。,3.2 房地产市场供求分析,房地产开发趋势：大资金开发 （1）现代人生活水平的要求逐步提高，对房屋的要求提高. 房屋在中国人心中的地位。迫使设计成本，装饰成本，绿化 成本等上升。 （2）建筑材料要求的提高，比如保温材料，节能材料。成 本会上升。 （3）对配套设施的要求提高。 （4）房地产商竞争激烈 （5）经济环境的影响。,3.2 房地产市场供求分析,（6）房地产开发资金来源及数量（续） 房地产开发建设资金来源有：抵押贷款，预收定 金，房地产股票债券等等。 （7）国家宏观调控,3.2 房地产市

5、场供求分析,3.2.2 房地产需求影响因素 （消费者） 1. 人口数量和结构的变化 我国人口基数，家庭平均人口等等2. 房地产价格 价格是影响消费者购买的主要因素。,案例2：价格弹性,需求弹性来确定是否提价：需求价格的弹性= - 需求量变动的百分比/ 价格变动百分比E= - (Q2-Q1)/ (Q1+Q2)(P2-P1)/ (P1+P2)E1,需求弹性大，E1, 价格只要稍微上升或者下降,需求量都会大幅下降或者上 升.E1,价格的变化对商品的需求量影响不大.商品的用途,必有轻重缓急,越是迫切需要,越是生活必需品,则 价格弹性很小,什么价格,消费者都可以接受, 不是生活必需品, 比如奢侈品,则价

6、格弹性大. 注意：环境和个体差异的影响也很大,3.2 房地产市场供求分析,3.2.2 房地产需求影响因素 （消费者） 3. 家庭收入 家庭收入直接决定了居民的购买力，而购买力水 平又决定了能否把潜在需求化为有效需求。 居民的住房需求与其家庭收入成正比关系例子，国家统计局的人均每月平均住房支出111元，出了什 么问题？,3.2 房地产市场供求分析,4. 宏观调控 5. 消费者预期 消费者对未来经济形势的预测，会直接影响对房地 产的需求。如果对未来经济形势的预期是下滑的， 居民及时有购买能力，也不会花掉自己的钱，而采 取“观望”。 例子，网络言论的可信度,定价步骤,1. 选择定价目标,2. 确定市

7、场需求量,3. 估算成本,4. 分析竞争者的产品成本、 价格和质量,6. 确定最终售价,5. 均价估算，利润目标,3.3 房地产价格分析和评估,经济因素 社会因素 行政因素 （1）城市规划，土地利用规划，城市发展战略这 些因素决定了一个城市的性质、发展方向和发展规 模，还决定了城市的用地结构，城市景观等等，对 土地影响价格很大。,3.3 房地产价格分析和评估,（2）行政隶属关系的变化 一个地区的行政隶属关系发生变更，也会影响其 房地产价格水平。例如，彭山，海南 （3）交通管制 例如，珠港澳大桥的修建带动房价上涨 （4）税收,3.3 房地产价格分析和评估,4. 区域因素 （1）商业繁华因素 指的

8、是所在地区的商业，服务也繁华状况及各级商 业服务中心的位置关系。繁华度越高，价格越高。 （2）城市设施状况因素 基础设施：供水，排水，供电，供暖，通讯等 生活设施：学校，医院，农贸市场，银行，邮政等 文体娱乐设施：电影院，图书馆，博物馆，文化馆,3.3 房地产价格分析和评估,4. 区域因素（续） （3）环境因素 绿地公园，噪音，污染等等5. 个别因素 （1）形状因素 不规则的土地，影响土地的利用率，会降低使用 率，影响价格,3.3 房地产价格分析和评估,（2）容积率 容积率大，地价越高；反之，容积率越小，地价 越低 （3）用途因素 土地的用途决定了其价格，划分的用途不同，价 格也会不同，商业用地，住宅用地，工业用地 中，价格是递减的。,