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1、总体发展情况,燕郊住宅市场调研报告,市场各项目情况分析,与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里，距空港首都机场25公里。 京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。 规划面积80平方公里，规划人口6080万。,根据功能定位，主要划分为科研文化服务区、金融商贸区、高科技工业区以及依托潮白河资源的旅游度假区。 日前，河北省已经和北京市政府签订协议，北京亦庄L2线将延伸至廊坊市区、北京八通线延伸至廊坊燕郊，这两大项目均已进入前期论证，预计将在2010年正式动工。,区域规划版图,借助交通利好，承接北京多项功能,区域市场版图,沿潮
2、白河及老城区，呈集中分布,在售项目主要沿潮白河及东部老城区分布，交通便利性成为本区域重要的平台质素； 各楼盘规模均在20万平米以上，产品线丰富，整体供应量巨大，但短期内配套缺乏是多数项目面临的问题,2008年，楼市历经拐点，燕郊也再难续演楼市神话，楼市价格跌到了3700元/平米左右，三个月时间普降千元 目前燕郊在售楼盘楼盘近20个，后期存量供应约上千万平米，造成了燕郊房地产市场竞争的加剧，燕郊最大优势是价格便宜，劣势是生活成本较高，开车每天需要30元的高速费，坐车也至少需要30分钟，同时手机也处于漫游状态,存量压头，燕郊腹背受敌,配套欠缺，通州倒挂普遍,区域市场走势,受淡市影响严重，存量压头,
3、通州向来是燕郊房价的风向标，在通州房价步步下跌的同时，燕郊房价也将被一直压制 在售项目中仍具优势的均为地铁沿线项目，房价开始回落的同时，靠近地铁沿线的优质二手房价格却依然保持强劲态势，造成通州新盘和二手房价格普遍倒挂的现象,总体发展情况,市场各项目情况分析,燕郊住宅市场调研报告,规模：183万平米 ； 类型/栋数： 44栋，1835层； 容积率：2.94 开盘时间：一期08年6月，二期09年2月； 在售产品：40平米一居至130平米三居，7090平米为主力供应； 销售均价：3600元/平米； 总价区间：1540万左右； 精装修：毛坯。,一期08年6月开盘价格为38004000元/平米，09年1
4、2月入住，已售罄； 二期09年2月14日开盘24#、26#共420套，3580元/平米起，两天销售330套，月末加推25#，3月推出21#、22#，月消化700套。,项目基础指标：,项目卖点大盘、风情园林、配建大型商业,目前项目销售实现热销。,天洋城,中加合作，低价策略,天洋城,一期为1#至9#楼，均为33层，共3500户，已售罄；,二期在售为18层的21#、22#以及35层的24#26#楼，约1100户，目前仅剩余少量房源；,预计推出二期南区24层的43#、44#楼，约650户，目前放号中；,预计后期整体存量约120万平米，供应量巨大,大盘项目 产品供应持续释放,优越户型，细节凸显品质,纯南
5、户型，明厨明卫 阳台通过推拉门连接客厅，节省空间浪费，增加采光面积厨房面积较大，存在一定浪费 卫生间洗手池外置，干湿分区不明确,87.8两居,128.6三居,南北通透，明厨及双明卫 通过折线阳台连通客厅与卧室，增加空间感及采光面积交通空间存在浪费 缺少玄关设置，公共卫生间正对大门,天洋城,二期在售户型,附加值高，方正框架结构,东向户型，明厨明卫 三面观景阳台，增加采光及空间互动无餐厅设计，客厅使用功能混杂 缺少玄关设置,58.6一居,81.6两居,东西通透，明厨明卫 西侧设置书房并带阳台，区分工作与休息空间入门仓促，紧邻厨房，且餐厅空间设计不足 洗衣间相对封闭，干湿分区不明确,天洋城,二期南区
6、预开楼栋户型,核心商业，优秀教育配套,四季温哥华，主题园林 春夏秋冬四季主题分别以温哥华四个著名公园为原型设计而成,天洋城,枫叶大道 25万平米，综合购物、餐饮、商务活动、休闲娱乐、文化服务等业态的核心商业区,沙龙双会所 小区北区和南区各设有一所会所，设有游泳池、健身房、棋牌室、书吧等娱乐健身设施,北大幼儿园 结合北大附中的教育实践及管理过程，形成“未名幼教”全艺术与全科学融合课程的幼儿教育新模式,首次置业，居住需求 看重价格及未来规划,销售现场,现场售楼处约60位销售人员，平均周一至周五每人接访量约23组，周末为平时的23倍,主要推广渠道为网络、路牌、报广、短信及雇人发放传单等，其中以网络及
7、传单较为有效，发放传单人员雇佣底薪在9001000元/月，并根据业绩有相应提成,客户来源：主要来自北京，占80%左右，其中以北京东部工作的外地人为主； 年龄结构：30岁左右居多，两口之家为主，部分三口之家； 置业目的：自住客占到80%以上，多购买中小户型居多； 置业经历：以首次置业为主，部分投资客购买小户型，周边区域升级客户购买三居户型； 置业关注点：产品价格，社区配套及整体的未来规划；,天洋城,目前周边无公交车，据开发商承诺，今年年底，小区周边将通930，社区为燕郊除上上城之外的最大楼盘，价格较低，体量较大，劣势为生活配套极为匮乏，需行至102国道等相对繁华地带,规模：114万平米 ； 类型
8、/栋数： 40栋，1633层； 容积率：2.99 开盘时间：一期7B号楼09年3月； 在售产品：55平米一居至160平米三居，73、79、87平米为目前供应； 销售均价：3680元/平米； 总价区间：30万左右； 精装修：精装，800元/平米。,目前对外销售的仅为7B座，2梯6户，33层共198套，73、79、87平米两居各66套； 目前价格在3680元/平米，送800元/平米的精装修，开盘一周销售约100套。,项目基础指标：,项目卖点大盘、精装品质、商业及园林,目前项目开盘销售实现较快。,燕京航城,航空品质，精装大盘,目前对外销售为7B号楼，2梯6户，33层共198套，73、79、87平米两
9、居各66套；,一期二期整体产品面积在55160平米，二期预计年底入市；,预计后期整体存量约90万平米，供应量巨大,大盘项目前期 后续供应缓慢释放,燕京航城,一期,二期,优越户型打造，高附加值,纯南户型，明厨设计 大面积阳台，主卧飘窗入门餐厅设计局促，客厅位于中部，与阳台连接脱离,87两居,73两居,一期在售户型,燕京航城,79两居,西向户型，明厨设明卫 双卧室飘窗设计厨房空间狭长 无阳台生活空间,西北户型，明厨设计 主卧连接西向阳台入门餐厅设计局促，且与厨房相隔较远,中央商业，主题园林 精装品质入住,3万平米中央商业街 综合主题商业街区，集合中型超市、青年时尚卖场、娱乐活动中心、运动健身中心、
10、特色餐饮于一体,5万平米主题公园 68亩专属业主的健身休闲公园，开设篮球场、羽毛球场、网球场等体育运动空间，铺设公园式景观,燕京航城,全精装入住体系 采用知名品牌装修，现代简约装饰风格，拎包即可入住,首次置业，居住需求 看重价格及精装品质,客户结构,销售现场,13位销售人员，平均周一至周五每日来访量约30组，周末为平时的3倍,主要推广渠道为网络、报广、短信等，其中以网络较为有效,燕京航城,客户来源：主要来自北京，占70%左右，以北京东部及北部工作的客户为主；前期主要为民航员工及社科院人士团购； 年龄结构：集中在3040岁，多数为三口之家； 置业目的：以自住为主，占80%左右，极少数来自其他区域
11、的投资客户，主要用于资产处置； 置业经历：两居产品多为首次置业客群； 支付能力：客户支付能力有限，对价格存在一定敏感性，贷款购买居多； 置业关注点：总价，精装品质，社区园林及配套；,规模：50万平米 ； 类型/栋数：58栋，1834层； 容积率：1.97 开盘时间：07年5月； 在售产品：50平米一居至120平米三居，8090平米为主力供应； 销售均价：3680元/平米起，均价4100元/平米； 总价区间：2050万左右； 精装修：毛坯。,整体存量约1000套，在售产品主要剩余北向两居，后期以三居至跃层户型为主； 3月开盘新楼栋实现月均600套左右，预计4月12日推出46#，约110套，以89
12、平米两居为主。,项目基础指标：,项目卖点大盘、风情园林、各项配套齐全,目前项目持续热销中。,美林湾,潮白河畔，观景大盘,大盘后期 产品供应多次释放,南北通透三居，明厨设计 动静干湿分区，阳光客厅，阳台及飘窗提高附加值双卫生间均为暗卫,美林湾,纯南向两居，明厨设计 三房采光，格局方正，多角度阳台及飘窗设计入门餐厅设计局促，走廊空间浪费较大,会所前置，商业跟进 总价控制，开盘热销,1万平米步行商街 内街：风格精品街，汇集各类精品专卖店 外街：2栋23层独立商业，汇集风味餐饮等,美林湾,山水生态会馆 5000平米，集室内运动、休闲娱乐、图书馆等功能于一体 目前作为售楼处，也是燕郊首个先做会所后开盘的
13、项目,控制总价，开盘热销 从3月7日54#开盘至3月15日57#开盘，一周内共计销售285套 主力户型为80平米以内的小两居，相比燕郊区域市场内占绝对多数的90平米左右两居，总价低15%左右，却能在保证居住舒适度的基础上，实现相同的居住功能,首次及改善置业，居住需求 看重产品、园林及配套,客户结构,销售现场,现场售楼处约60位销售人员，平均周一至周五每人接访量约23组，周末为平时的3倍,主要推广渠道为报广、车体广告、网络以及在各售楼处、燕郊酒厂等地发放传单等，同时市内设有售楼处，代理公司销售员每周轮一次岗,客户来源：主要来自北京，占70%左右，多为在北京东部地区工作，部分周边外省市的客户购买作
14、为资产处置，以购买两居三居为主； 年龄结构：3040岁左右居多，三口之家为主； 置业目的：自住客占到80%以上； 置业经历：前期花园洋房产品多为以改善型或养老型，后期中小户型以首次置业为主； 置业关注点：产品品质，园林绿化及成熟配套；,美林湾,规模：92万平米 ； 类型/栋数：1128层； 容积率：2.1 开盘时间：一期05年5月，三期09年3月； 在售产品：60平米一居至180平米跃层，80100平米为主力供应； 销售均价：4000元/平米； 总价区间：2070万左右； 精装修：毛坯。,一期二期81栋已入住，三期目前在售为P组团以北的楼栋，剩余货量约2000套； 3月开盘新楼栋实现月均700
15、套左右。,项目基础指标：,项目卖点大盘、园林设计、成熟配套,目前项目尾盘热销中。,星河皓月,大盘项目，产品呈现梯度感,大盘项目收官之作， 品质延续,60平米西北向一居，北侧明厨设计 阳光房及大面积露台提升生活氛围餐厅空间狭小，同时客厅布局夹在卫生间与餐厅之间,星河皓月,87平米西南向两居，明厨设计 客厅连接阳光房，主卧设置转角观景空间入门紧邻卫生间，餐厅空间紧凑,成熟社区，良好居住氛围 各类配套完善,成熟居住氛围及园林绿化 120亩体育休闲公园，6000平米商业文化广场，5000平米天鹅湖，3500平米星河皓月双语幼儿园，800平米商务娱乐中心，占地50亩的930公交总站 京客隆燕顺路店于08
16、年5月开业，在增加商业配套的同时，也带动了社区周边底商的入驻,星河皓月,社区入口,社区水系,社区内实景,京客隆超市,首次及改善置业，居住需求 看重品质及成熟社区,销售现场,现场售楼处约30位销售人员，平均周一至周五每人接访量约23组，周末为平时的23倍,推广渠道主要依靠报广、短信、网络、传单等，其中雇人发放传单及老业主介绍较有效,客户来源：主要来自北京，占80%左右，在北京东部地区工作，多乘坐私家车，燕郊本地人多选择老城区项目，购买本项目较少； 年龄结构：3040岁居多，两口之家及子女与父母共同居住，部分三口之家； 置业目的：自住客占到60%以上，一期二期以花园洋房及小高层产品为主，中大户型多作为居住，三期小户型以投资为主，多用于租售； 置业经历：前期中大户型多为以改善型置业，后期以首次置业为主； 置业关注点：准现房产品品质，园林绿化，成熟社区氛围及配套；,星河皓月,小区位于燕顺路上，虽然道路通畅，但如果周边楼盘全部入住之后，交通压力仍将较大，且燕顺路无任何生活配套设施,规模：12.1万平米 ； 类型/栋数： 6栋，1518层； 容积率：3.39 开盘时间：07年9月； 在售产品：50平米一居至253平米跃层，7099平米为主力供应，目前尾盘销售中； 销售均价：4300元/平米起，均价5000元/平米； 总价区间：30万左右； 精装修：毛坯。,
