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1、-摘要摘要【摘要】： 保障性住房,是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金 的住房,由廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房构成。国家加大保障性住房建设力度,以改善百 姓的居住条件, 促进房地产市场健康平稳的发展。 虽然我国保障性住房建设取得了不错的成绩,但依然存在诸多问题。主要原因在于我国对保障 性住房的建设缺乏有效的评估。在当前的房地产行业中,评估更多地依赖于经验和直觉判断。而价 值工程理论的方法目前在房地产市场项目研发的定位和成本控制因素的确定以及改进方面,具有非 常大的应用价值。 本文将价值工程理论应用于保障性住房项目的评价研究,对我国保障性住房建设项目的方案设 计、
2、成本控制、资金筹措提供了依据和建议,结合实际案例,应用多种定性定量方法,得出有效结论, 并提出合理解决方案,使业主要求的必要功能在最低成本的条件下得以完成,避免造成资源的不必要 浪费,使社会利益达到最大化。 文章共分为五个主要部分: 第一部分,主要介绍论文研究的背景及意义以及国内外学者对价值工程的研究成果。第二部分,阐述价值工程的定义、特点及评价步骤和方法。 第三部分,对我国保障性住房的发展历史和现状进行描述,并阐述价值工程方法在保障性住房项 目上可以应用的必要性、方向及步骤。第四部分,本文的应用分析部分, 结合实际项目应用价值工程的评价方法, 对项目进行了详 细评价, 并得出结论和改进方案。
3、 第五部分,结论与展望。通过第三部分现状阐述和第四部分的应用分析,对价值工程在我国保障 性住房项目中的应用进行总,并提出建议。 【关键词】：保障性住房 价值工程 项目评估 应用研究Research on the Application of Value Engineering to the - 2 -Evaluation of Indemnificatory Apartment ProjectsAbstractIndemnificatory apartment is the housing which has limited standards, limit price or rental,
4、and it is provided by the government for the low-income families. It is including low-rent housing, affordable housing, price-fixed housing and public rental housing. Our government tries to increase the construction of the indemnificatory apartments in order to improve the conditions of peoples liv
5、ing, and promote the real estate market to develop healthy and stable at the same time. Although the construction of indemnificatory apartment achieved good results in our country, but it still exist many problems. The main reason of those problems is the absence of effective assessment of the const
6、ruction of indemnificatory apartments. In the real estate industry, the assessment of the construction relies more on experience and intuition. The theory of value engineering has great application value in the designing phase and cost controlling and improvements factors. This thesis will apply ass
7、essment of indemnificatory apartment with the theory of value engineering, and provide the basis and advice for the problems of project designing, cost controlling, financing in the indemnificatory apartment constructions. Through the practical project, use qualitative and quantitative methods, and
8、get the valid conclusions and solution. The housing owner could use the lowest cost to get the necessary living functions, and at the same time we could avoid unnecessary waste of the resources, in order to maximize the benefits of the whole society. This thesis is divided into five main parts: The
9、first part introduces the background of this thesis and the studies of value engineering throughout the world. The second part describes the definition, characteristics and evaluation methods of value engineering. The third part of the thesis introduces history and current status of indemnificatory
10、apartment, and describes the necessity, feasibility and steps of using value engineering method to assessment the indemnificatory apartment projects. The fourth part is the application of this section, we evaluate the real project of indemnificatory apartment specifically with value engineering proj
11、ect evaluation methods, and draw conclusions and improving programs. The part five is the conclusion and outlook. According to the status of the third part and the fourth part, the thesis finds the main problems of the current indemnificatory apartment construction projects and proposes the suggesti
12、ons and recommendations of those problems. Key words: indemnificatory apartment; value engineering; project evaluation; applied research- 3 -目录目录摘要 .- 2 - 目录 .- 4 - 1 绪论 .- 5 - 1、1 研究目的和意义 - 5 - 1、2 价值工程理论国内外研究现状 - 5 - 1、3 价值工程在国内外建筑工程中的应用 - 6 - 1、4 本文结构 - 6 - 1、5 创新之处 - 6 - 2 价值工程方法概述 .- 7 - 2、1 价值
13、工程定义 - 7 - 2、2 价值工程评价方法的步骤 - 7 - 2、3 建设项目价值工程评价的技术方法 - 8 - 3 价值工程在我国保障性住房项目建设中的应用及步骤 .- 10 - 3、1 保障性住房的概念及意义 .- 10 - 3、2 保障性住房历史沿革 .- 10 - 3、3 保障性住房发展现状 .- 11 - 3、4 我国保障性住房发展中存在的主要问题 - 12 - 3、5 价值工程理论应用于保障性住房项目的步骤 - 13 - 3、6 价值工程理论在保障性住房项目设计过程中的应用 - 13 - 3、7 价值工程理论在保障性住房项目施工成本控制中的应用 - 14 - 4 案例研究以宜昌
14、馨园建设项目为例 .- 15 - 4.1 项目基本情况 - 15 - 4.2 价值工程评价指标选取 - 16 - 4.3 价值工程评价过程及结论 - 17 - 5 结论与展望 .- 19 - 5.1 结论与建议 - 19 - 5.2 展望 - 20 - 参考文献 .- 21 - 4 -1 绪论绪论1、1 研究背景和意义研究背景和意义自 1998 年深化住房制度改革、停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，我国 房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，特别是近几年来保障性 住房建设步伐进一步加快。按照党的十八大报告提出的要求，住房保障制度建设的基本方向是：加
15、快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保 障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住 房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局， 向着实现广大群众住有所居的目标迈进。 随着保障性住房一系列政策的出台和落实，可以看到我国政府是把整个社会的公共利益作为最 核心的内容，一方面强调市场要注重行事效率、加速发展，另一方面也要保证社会公民的权利公平。 然而，从实际的发展进程来看，目前的房地产市场对保障性住房建设重视程度不足、占比较低，造 成这种局面的主要原因是对经济与 GD
16、P 发展水平的追求，而地方政府具有实际的土地执行权力，因 此，保障性住房成为被遗忘的角落。虽然国家对建设保障性住房的土地政策是无偿划拨的，而且可 以减免一半的行政事业性费用，不过保障性住房的建设项目还需要地方政府进行财政上的补贴。但 是，土地资源的一个非常重要的特性是有限性，而土地收入是近些年来地方财政收入的主要来源， 所以地方政府的财政来源与保障房的建设站到了对立面，保障房的建设也就自然失去了“保障”的 目标，因此造成了目前住房供应失衡的现状，而造成这个现状的关键原因在于，保障性住房缺乏有 效的评估。1、2 价值工程理论国内外研究现状价值工程理论国内外研究现状美国通用电气公司工程师麦尔斯于 1947 年发明了价值工程， 1954 年，美国海军部首先制定 了推行价值工程的计划。美国海军舰船局首先用这种方法指导新产品设计并把价值分析改名为价值 工程。1956 年正式用于签订订货合同，即在合同中规定，承包厂商可以采取价值工程方法，在保 证功能的前提下，改进产品或工程项目，把节约下来的费用的 20-30
