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1、房地产策划及市场机会,给自己找寻一条通往罗马的道路,大学生矛盾：,学校与社会 专业与社会 个人与社会,黑白经历,就业方向,地产策划,在学建议,内容提纲,上半场,下半场,第一次 图书馆邂逅,黑白经历,工大校园,这是个行动快于思考的年代，机会是留给有准备的人,黑白经历,工大校园,第一次 游戏通宵,人生得意须尽欢，年轻人，不妨也偶尔疯狂一把,黑白经历,工大校园,第一次 班干部竞选,在你赢得掌声之前，“面子”不值钱,黑白经历,工大校园,第一次 考试第一,“第一”并非是你比别人聪明，而是比别人更卖力,黑白经历,工大校园,第一次 主修补考,成长过程，需要在跌宕中学会承受和反省,黑白经历,工大校园,第一次
2、销售兼职,胆怯，非与生俱来，只能成为你的偶然,工大校园：没有一，何以有二,黑白经历,社会大学,第N次 求职面试,“需求决定价格”；面壁思过，卷土重来,黑白经历,社会大学,第N次 市场跑盘,通往塔顶，靠的是抬头向前，没有所谓的一蹴而就,黑白经历,社会大学,第N次 夜宵=通宵,人生之道，无非在得失中寻找一种平衡,黑白经历,社会大学,第N次 小马拉大车,成功，就是每天进步1%；进步，就是不断超越自己的极限,黑白经历,社会大学,第N次 朋友与信任,朋友和信任，某程度而言，是赢回来的,社会大学：出黎行，迟早都要还,就业方向,历届就业,土管各年级职业分布情况表,数据来源：各年级粗略估算，非官方数据,其它：
3、非地产类型，如银行、贸易、纸业、环保等其它行业,房地产就业竞争趋向激烈,比重,就业方向,社会择业,代理（销售）,代理（策划）,其它代理（策划）,其它开发商（策划）,自主创业,地产策划人可能的职业进程,开发商（策划）,就业/择业,就业,择业,择业思路参考：短期、长期,短期,长期,择业,就业：泛地产为主流（60%）,择业：沉淀提升,就业方向：,天河区,越秀区,荔湾区,海珠区,南沙区,番禺区,花都区,增城市,白云区,萝岗区,从化市,黄埔区,汽车、空港,生态,汽车、牛仔,物流、皮革,工业、科技,石化、电工,传统制造业,港口、技术,广州行政区域划分,地产策划,新城市中心,传统商贸经济,会展、总部经济,传
4、统经济文化,广州：十区二市 十区：中心六区（越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔）、郊区（番禺、南沙、萝岗、花都） 二市：从化市、增城市,广州地产市场及机会,地产策划,供求平衡线=1,供不应求,供大于求,07和09年呈现较明显的供不应求格局，08年成交乏力,供大于求。 整体交易市场形势向好， 09年1-9月成交量同比去年大幅增加85%。 月度供求表现失衡，卖方市场稳固。,2007-2009前三季度广州十区新建商品住宅供求情况,2007.1-2009.9广州十区新建商品住宅供求情况,7140,11574,供不应求,供不应求,供大于求,9777,高位持续，迅速下调，缓慢回升,低位徘徊，高速上涨,宽松
5、：国十三条,收紧：加强信贷管理,供不应求,供大于求,供不应求,中国开发商类型,公司类型及机会,地产策划,公司类型及机会,地产策划,中国代理顾问行业情况,代理行业占总市场份额,代理公司占代理行业市场份额,数据来源：中国房地产测评中心,广州部分代理公司情况,数据来源：经验值,地产策划,地产知识回顾,房地产“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”？房屋、商品房、商品住宅、商业、办公、别墅区别和联系？不同用途的土地使用年限（住宅、商业、工业）？容积率（公式、作用）？,地产开发运营,地产策划,房地产开发经营主要节点,土地获取,项目方 案设计,报批 报建,项目 施工,项目 销售,项目 竣工,项目 结束,前
6、期策划,后期策划,项目策划思路：市场研究项目分析决策,城市进入,土地所有者或当前使用者 开发商 政府及其机构 金融机构 建筑承包商 专业顾问 建筑师 工程师及造价工程师 物业代理及估价师 会计师 律师 消费者或买家,政府,开发商,消费者,清晰研究思路，简化房地产参与者,地产策划,市场研究：参与者指标,指标：供应 需求 价格,定性（参与者）转向定量（指标）研究,参与者：屁股决定脑袋,项目前期开发,地产策划, 宏观环境分析 立地条件分析 总体与区域市场分析 客群研究 竞争市场研究 项目SWOT分析 目标市场细分 产品定位构想 投资收益率分析 项目可行性评估,项目后期营销,项目前期开发与后期营销,市
7、场及客户调研分析 媒体推广 示范区展示 产品推介会 活动推广 配套资源落实 储备目标 储备周期 储备方式 客户分析,经济环境分析,从经济的基本面看，海南房地产行业已经进入快速发展期，未来将保持快速增长。 由于起点较低，当前市场中的本地需求总量仍较为有限，但前景广阔。,经济发展与地产关系分析,将宏观经济指标与房地产行业建立相关联系,分析其变化对房地产行业的影响情况,地产策划,项目前期开发,举例,指标运用、风险提示,板块商品住宅产品供求户型和面积交叉分析-三房以90-100为主,09年1-9月分户型各面积段新增供应套数占比,一房： 60-70为主，辅以40-50 二房： 80-90为主, 辅以70
8、-80 三房： 90-100为主, 辅以100-120 四房： 110-130为主, 辅以150-160 （四房户型跨度大）,一房： 60-70为主,辅以40-50 二房： 80-90为主, 辅以60-80 三房： 90-100为主, 辅以100-120 四房： 分布均匀，120-130、130-140、140-150、150-160分别占15 % 、20 % 、13 % 、15%,板块产品分析,地产策划,项目前期开发,09年1-9月分户型各面积段成交套数占比,举例,宏观、中观、微观,购房需求偏好,未来希望购买的普通商品房面积基本在144以下；其中希望购买面积在121-144的客户占34.9%
9、； ,客户置业需求,地产策划,项目前期开发,举例,问卷调查、座谈讨论,A,D,C,B,地产策划,项目前期开发,四至分析,举例,景观、道路、配套、地产,地产策划,项目前期开发,功能分区,充分利用江景线拉升项目档次,对外封闭内部开放增强领域感,扇型半围合结构保证通风采光,规划建议,举例,概念规划、功能定位,立足于清远市场楼盘户型配比; 基于项目户型特点以及地块资源条件; 参考当前珠三角楼盘的发展规律。,地产策划,项目前期开发,户型配比建议,举例,市场、项目、预期,地产策划,项目前期开发,户型面积随着景观资源不同而有所变化，又可以保证南北对流和户型间的私密性。另外，某个户型还能针对景观特点布局较大的
10、落地玻璃窗。,“工”字型布局,楼型平面布局建议-两梯四户,户型建议,举例,市场接受度、功能分区,地产策划,项目前期开发,分三期开发，一期、二期（省略）,开发模式建议,举例,工程建设、开发步骤、低开高走,地产策划,项目前期开发,经济分析,举例,概预算、收益,08年3月 5月 7月 10月 12月,首次公开发售 推售2栋,第二次开售 推售4栋,第三次开售 推售3栋,第四次开售 推售1栋,项目全面售罄,推货策略,地产策划,项目后期营销,举例,分批建设、多次开盘、控制货量、选准时机,地产策划,项目后期营销,推导案名建议,天 泊 湾 CLOUD BAY,天：天下，胸怀万方。 泊：停泊，既泊身，亦泊心。
11、湾：港湾，临水而居的品位与身份。,案名建议,举例,开发商名+项目名、项目名称、组团名称,地产策划,项目后期营销,SLOGAN建议,停泊一座城市的心灵港湾,前沿，是始终站在国际潮流的气质，是“新文化运动”的发起者和倡导者。 代表科技、多元与国际化的物质与精神融合。 上游，寓意项目邻水的稀缺资源，更是对人群生活方式的描述。 上游阶层，界定居住者的社会身份与地位。 他们对生活品质都有着近乎苛刻的追求。,Slogan建议,举例,电台、电视、报纸等媒体推广,地产策划,项目后期营销,形象包装,形象包装,举例,配合定位、新颖独特、简单明了,项目定价,地产策划,项目后期营销,项目定价,举例,市场比较、项目定位
12、、预期目标,地产策划,项目后期营销,活动组织,时间界定：2008年7月中旬 【主 题】居住的艺术 【方 式】通过媒介传播 【活动目的】通过采用研讨方式，软文性叙述，达到舆论与炒作的目的带动项目自身形象；品牌的树立.挖掘潜在的客户群. 【主 旨】从当代的艺术角度探讨，深入浅出的结合到当代建筑；空间；生活方式的探讨话题。届时以采访形式采访：“艺术；经济；文化；建筑界名仕”，以及开发方的代言人。并对部分选排出来的群众进行答疑式互动采访。在沈阳当地的知名报刊，电台，上进行轰炸，炒做。 【传播渠道】沈阳日报华商晨报等报刊上,活动组织,举例,目的、成本、效果,地产策划：基础扎实、思路清晰,在学建议,思考,柴九：人生有几个十年，最重要是活得痛快CS：要世界为你动容，先为自己呐喊冯仑：隔壁进洞房，自己兴奋拿破仑：我的军队之所以打胜仗,就是因为比敌人早到5分钟冯仑：最快的速度是匀速,在学建议：,明确目标、内外兼修、大胆尝试,戒骄戒躁、苦中一点甜,网络：新浪地产、搜房、焦点、观点网 书籍：野蛮生长 、世联观察、向万科学习,
