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1、第二章 资产评估基本方法,一、教学目的 通过本章教学，使学生理解三种资产评估基本方法的原理，掌握市场法、收益法、成本法的具体应用技能，为以后各章的学习打下基础。,二、教学要求 通过本章的学习，要求在理解三种资产评估基本方法的原理的基础上，了解明确三种基本方法的区别与选择原理，掌握市场法、收益法、成本法的具体应用方法。 三、重点、难点 重点：掌握市场法、收益法、成本法基本原理与应用 难点：评估方法的区别与选择原理,资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。事实上资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估方法与其他学科的技术方法既有联
2、系，又有区别。区别就在于资产评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。 该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。,第一节 市场法 （一）、市场法的基本概念 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。,二、市场法的应用前提 （一）、活跃的公开市场 公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
3、按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。,（二）、资产及其交易的可比性（参照物） 公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。,资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： (1)参照物与评估对象在功能上具有可比性，（包括用途、性能上的相同或相似）； (2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，（包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等）； (3)参照物成
4、交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。,三、市场法的基本程序和有关指标,(一)选择参照物 不论评估对象是单项资产还是整体资产，运用市场法评估时都需经历选择参照物这样一个程序。 对参照物的要求首先是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。其次是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个以上。以避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。,(二)选择比较因素 从大的方面讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、市场条件等。但具体
5、到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。,(三)指标对比、量化差异 根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象功能相同或相似，但在生产能力、产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的上述差异数量化和货币化。,(四)在各参照
6、物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 市场法是以参照物的成交价格作为评定估算评估对象价值的基础。在这个基础上将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。 (五)综合分析确定评估结果 按照一般要求，运用市场法通常应选择三个以上参照物。所以，运用市场法评估的初步结果也在三个以上。而正式的评估结果只能是一个，这就需要评估人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。在这个环节上没有什么硬性规定，主要是取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。,运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有： 1资产的功能。在资产
7、评估中强调资产的使用价值或功能，并不是从纯粹抽象意义上去讲，而是从资产的功能并结合社会需求，从资产实际发挥效用的角度来考虑。就是说，在社会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。 2资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。,3市场条件。主要是要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。在一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求时，价格偏低。市场条件上的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。 4交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。交易批量不同，交易对象
8、的价格就可能不同。交易动机也对资产交易价格有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也会有差别。,四、市场法中的具体评估方法,市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。它们可以被分为两大类：其一是直接比较法，其二是类比调整法。,下一页,(一)直接比较法 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。其计算公式为： 评估对象价值参照物成交价格(评估对象特征参照物特征) 直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。因面，直接比较法的使用也相对受到一定制约。,(二)类比调整法 类比调整
9、法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 类比调整法具有适用性强，应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。,(三)具体技术方法 在具体操作过程中，上述两类评估方法具体表现为以下技术方法： 1市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估
10、对象价值的方法。 计算公式： 资产评估价值参照物售价功能差异值十时间差异值十交易情况差异值 或：资产评估价值参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数,案例1,案例1 估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 评估要求：评估该地块2003年10月的公平市场交易价格。 评估过程： (1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。 (2)搜集有关的评估资料。 搜集待估土地资料。(略) 搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表：,案例1(续) (3)进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需
11、进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2；交易实例C较正常买卖价格偏低3。 则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0；交易实例B：2；交易实例C：3；交易实例D：0。 (4)进行交易日期修正。根据调查，2002年10月以来土地价格平均每月上涨1，则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A：6；交易实例B：7；交易实例C：12；交易实例D：10。,案例1(续),(5)进行区域因素修正。交易实例A和D与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C的区域因素修正情况。假定待估地块的区域因素值为100，则交易实例B为88，交易实例C为108。 （6）进行个别因素修
12、正 经过比较，待估地块面积较大便于利用，且外部环境较好，其价格比其他交易实例高2。 土地使用年限修正。交易实例B、D与待估地块相同，无需修正。假定折现率为8，则交易实例A、C的调整系数如下： 年限修正系数=1-1/（1+8%）301-1/（1+8%）35 =（1-0.0994）（1-0.0676） =0.90060.9324=0.9659,案例1(续),（7）计算待估土地的价格 交易实例A修正后单价： 8700.9659=909(元/平方米) 交易实例B修正后单价： 820=1038(元/平方米) 交易实例C修正后单价： 8550.9659=901(元/平方米) 交易实例D修正后单价： 840
13、=942(元/平方米) 简单平均后的待估土地价格： 单价为：（9091038901942）4948(元/平方米) 土地总价为：600948568800（元）,2、功能价值法（比较功能） 该法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异进行调整来估算被估对象价值的方法。计算公式： 资产评估价值参照物成交价格（被估对象生产能力参照物生产能力） 案例2 被估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，被估时点参照物的市场价格为10万元，则被估资产的价值为： 10901207.5（万元）,3、价格指数法（比较价格变化） 该法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被
14、估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。 具体公式： 资产评估价值参照物成交价格物价变动指数 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。 案例3 与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5，则： 资产评估价值10(15)105(万元),4成新率价格法（比较新旧程度） 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式： 资产评估价值参照物成交价格(评估对象成新率参照物成新率) 其中：资产的成新率资产的尚可使用年限(资产的已使用年限资产的尚可使用年
15、限) 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。,5市价折扣法（比较市场条件） 市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。数学表达式： 资产评估价值参照物成交价格(1价格折扣率) 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 案例4 评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的资产的正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为40，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。 资产评估价值10(140)6(万元)
16、,6成本市价法（比较成本因素） 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。 资产评估价值评估对象现行合理成本(参照物成交价格参照物现行合理成本) 案例5 评估时点某市商品住宅的成本市价率为150，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。 资产评估价值2015030(万元),7市盈率乘数法（比较收益额） 市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数(倍数)，以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。数学表达式： 资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率 案例6 某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则： 评估价值=10002020000(万元),上述各种方法中的一部分方法既适用于单项资产的评估，也适用于估测评估标的与参照物之间某一种差异的调整系数或调整值。而市盈率乘数法主要适用于整体企业的评估。在现代市场经济条件下，单项资产和整体资产都可以作为交易对象进入市场流通，不论是单项资产或是整体资产的交易实例都可以为运用市场法进行资产评估提供可资参照的评估依据和资料。,
