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1、松江区住房发展松江区住房发展“ “十三五十三五” ”规划规划松江区住房保障和房屋管理2017 年 6 月目目 录录第一章总论6一、 “十二五”住房发展回顾.6（一）住房市场健康平稳发展，居民居住水平不断提高6（二）住房保障体系不断完善，居民住房困难逐步改善7（三）坚持机制创新，旧区改造步伐不断加快9（四）管理机制日益完善，小区综合管理水平不断提升.10（五）住宅产业化明显加快，房屋质量逐步提高.12二、 “十三五”住房发展面临的形势与背景13（一）积极应对经济转型.13（二）住房市场由增量房向存量房过渡，由量向质转变14（三）住房保障依旧是“十三五”住房发展工作的核心.14（四）城市更新对旧区
2、改造提出了更高的要求15三、 “十三五”住房发展的指导方针和总体目标15第二章保障房建设与管理规划.17一、总体发展目标.17二、区属动迁安置房建设布局.17（一）满足“十二五”期间已动迁居民的安置需求 .17（二）满足“十三五”期间拟动迁项目的安置需求 .21三、廉租住房筹措与管理.25（一）多渠道筹措房源.25（二）进一步完善租金补贴标准调整机制.25（三）适当降低实物配租比例.25四、公共租赁房建设布局.25（一） 加大对人才对象公租房房源供应26（二） 解决好中低收入外来务工人员的居住困难27（三） 探索开展公租房“代理经租” 28（四） 落实公廉并轨、完善供后管理.28五、共有产权房
3、筹措与管理.29（一）争取更多的保障房源.29（二）完善供后管理.29六、具体保障措施.30（一）优先确保保障性住房土地供应.30（二）加大保障性住房财政资金投入，健全住房税收支持体系.30（三）形成符合区内发展的规范性文件.30（四）健全住房保障机构和队伍建设.31第三章房屋管理规划.32一、房地产市场管理.32（一） “十三五”房地产市场发展趋势分析 32（二）总体发展目标.33（三）具体监管措施.33二、住宅小区综合治理.34（一）总体发展目标.34（二）具体发展措施.34三、 “群租”整治41（一）总体发展目标.41（二）具体监管措施.41四、房屋执法.43（一）总体发展目标.43（二
4、）具体工作任务.43五、住宅产业化.45（一）总体发展目标.45（二）具体发展措施.45六、房屋征收.46（一）总体发展目标.46（二）具体发展措施.46第四章城市更新与旧城镇改造规划.49一、旧街坊整体改造.49（一）总体发展目标.49（二）具体改造计划.49二、旧城改造.53（一）总体发展目标.53（二）具体工作措施.53三、 “城中村”改造55（一）总体发展目标.55（二）具体改造思路.55四、旧集镇改造.64（一）总体发展目标.64（二）具体改造思路.64第一章 总论一、 “十二五”住房发展回顾“十二五”以来，我区全面贯彻落实上海市住房发展指导方针，把住房发展作为推进松江经济发展和民生
5、改善的重点，在加强房地产调控，保持房地产市场健康稳定发展的同时，全面推进“四位一体”住房保障举措，加大旧区改造和旧住房综合改造步伐，加大节能环保和住宅产业化推进力度，完善住宅小区综合治理体制和机制，积极改善居民的居住条件和居住环境，较好地完成了“十二五”规划确定的各项目标和任务。（一）住房市场健康平稳发展，居民居住水平不断提高（一）住房市场健康平稳发展，居民居住水平不断提高“十二五”期间，我区认真贯彻落实国家、市级房地产市场调控政策，按照“三个为主”的市场发展原则，加强供需双向调节力度，加强市场监管，促进住房市场的健康稳定发展。、住宅建设投资稳步增长、住宅建设投资稳步增长在“保增长、扩内需、调
6、结构、惠民生”政策的推动下，本区进一步加大住房建设力度，住宅建设投资迅速回升。 “十二五”期间，本区在房地产领域投资总量为 732.13 亿元，占区全社会固定资产投资的60%。其中住宅类投资为 553.53 亿元，占房地产投资的 75.6%，占全社会固定资产投资的 45.3%，成为整个社会固定资产投资的重要部分。2 2、商品住宅市场平稳发展商品住宅市场平稳发展“十二五”期间，本区新建商品住宅上市面积 444.97 万平方米（36229 套） ，成交面积 393.98 万平方米（33255 套） ，成交均价20339 元/平方米。其中，普通住宅占 55.5%。二手房成交面积 509.04 万平方
7、米（47701 套） ，成交均价14506 元/平方米。其中，普通住宅占 68.6%。“十二五”期间，本区商品住宅市场总体表现为量大价低（上市量与交易量排名全市第三、成交均价全市第十三） ，呈平稳发展状态。（二）住房保障体系不断完善，居民住房困难逐步改善（二）住房保障体系不断完善，居民住房困难逐步改善“十二五”期间，我区紧跟市级步伐，从单一的住房保障制度，逐步形成了“分层次、多渠道、成系统、全覆盖”的廉租住房、共有产权保障住房（“经济适用住房”） 、公共租赁住房、动迁安置房“四位一体”、租售并举的住房保障体系。、大型居住社区建设稳步推进、大型居住社区建设稳步推进2010 年市政府根据大型居住社
8、区第二批选址规划 ，在全市9 个区县范围内选择 23 个居住点共计总用地面积 111.41 平方公里，其中，在本区选择了 4 个点，总共 27.76 平方公里，占全市总用地量的四分之一，为全市最多。 “十二五”期间，我区大型居住社区已交付住宅建筑面积 142.6408 万平方米，21323 套；在建 148.0579 万平方米，23054 套；2015 年计划新建 236 万平方米，30766 套，为全市保障性住房供应提供有力保障。2 2、动迁安置房建设大力推进、动迁安置房建设大力推进按照“政府引导、市场运作、面向社会、服务大众”的原则，动迁安置房建设得到规范有序推进。 “十二五”期间我区动迁
9、安置房共完成项目认定 24 个，涉及 11 个镇（街道） 。规划用地 273.2 公顷、建筑面积 392.15 万平方米、可建住宅 41773 套。累计开工住宅建筑面积 265.69 万平方米（29155 套） 、累积竣工住宅建筑面积 100.59 万平方米（18377 套） ；总预售认定住宅建筑面积 237.06 万平方米（26559 套） 。3、公共租赁住房筹措与供应有序开展公共租赁住房筹措与供应有序开展“十二五”期间，本区区属公租房规划项目共 6 个，共投资68209 万元，累计建筑面积 98046.71 平方米，1273 套，其中，已供应项目 3 个、共 53553 平方米，767 套
10、。区公租房公司已受理了1096 人的申请。其中，927 人已通过住房面积核查。同时，我区根据上海市关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见 ，引导单位利用自用土地建设单位租赁房， “十二五”期间，我区单位租赁房项目共 49 个，其中已建成项目 37 个，22883 套，已供应 31 个，15946 套。4 4、廉租住房受益面不断扩大、廉租住房受益面不断扩大突出廉租住房这一重点，着力解决最困难居民家庭的住房问题，符合条件的申请家庭基本实现“应保尽保”。 “十二五”期间，我区廉租住房配租家庭累计 953 户，共计发放租金补贴 1167.54 万元；分两批次对 221 户家庭进行了实物配租，目前，该
11、221 户家庭总体居住情况稳定。5 5、共有产权保障房（经济适用住房）稳步启动、共有产权保障房（经济适用住房）稳步启动配合市局积极推进共有产权保障房（经济适用住房）制度，加快解决中低收入居民家庭的住房困难。 “十二五”期间，我区共启动了4 个批次的共有产权保障房申请受理工作，审核通过 496 户，签约286 户。（三）坚持机制创新，旧区改造步伐不断加快（三）坚持机制创新，旧区改造步伐不断加快“十二五”期间，我区努力破解旧区改造工作“瓶颈”，创新旧区改造机制，以解困签约为主线，同步做好安置房筹措建设、老旧住房修缮、历史建筑保护等相关工作，并于 2013 年底开始试点“城中村”改造，取得重大进展，
12、推动本区旧改工作踏上一个新台阶。、积极探索旧区改造新工作机制、积极探索旧区改造新工作机制自 2012 年 3 月新一轮旧城改造工作启动以来，三年解困签约共 4023 户，签约面积 1.74 万平方米，占应签约总数 6830 户的58.9%。连续三年保持郊区旧改工作的 50%以上，是郊区旧改工作力度最大、速度最快，百姓受益最多的。并在创新机制，完善政策方面取得了新的突破：一是一是成立了以区长为总指挥的旧城区改造建设指挥部，建立工作例会制度，出台了关于进一步加快推进老城改造的实施办法 、 关于松江区老城改造专项资金具体操作办法的通知等一系列文件，为旧改工作提供政策保证和操作依据。二是二是按照过程全
13、透明、结果全公开的要求，各街镇积极探索，开始施行“事前两次征询”、 “数砖头”加套型保底、第三方提前介入等新机制，进一步加快签约步伐。2 2、积极筹措安置房源，确保平稳过渡、积极筹措安置房源，确保平稳过渡本轮旧改推进中，我区在原油脂化工厂、松汇西路、辰塔路、市属泗泾南拓展等基地通过自建和回购方式建设安置房近 4000 套，逐步解决居民安置需求。同时，完成了中山西路改造、松江市河综合整治、中山中路休闲绿地建设工程等一批涉及民生的实事工程；完成了仓城历史风貌区建设的示范点关帝庙修复重建工程；完成了费骅宅、钱以同宅、杜氏雕花楼等一批古宅修缮工作，上海书画院松江分院、松江素琴馆、松江非遗传习基地等单位
14、的入驻让这些古宅老房焕发了新的活力。3 3、不断加大旧住房修缮改造力度、不断加大旧住房修缮改造力度“十二五”期间，本区旧住房修缮工作最初为平改坡综合改造、多层房屋综合整治以及直管房全项目修缮三种形式，2013 年增加了屋面及相关设施改造，2015 年又拓展到危旧房全项目修缮和严重损坏房屋修缮两类。全区共推进实施各类旧住房修缮改造 209.81 万平方米，其中保障性安居工程 59.48 万平方米（屋面及相关设施改造） ，受益居民 3 万余户，共计投资 50638 万元。旧住房修缮改造工作从工程任务量、改造形式、资金投入和管理水平等各方面都有了较大提升。4 4、积极探索、积极探索“ “城中村城中村
15、” ”试点改造试点改造我区“城中村”改造现在共有 5 个项目获市相关部门批复并已开始实施，分别涉及岳阳、永丰、中山、车墩、佘山等街镇，土地总面积为 1773 亩，受益居民 2 万余户。自 2013 年 11 月试点改造正式启动以来，各街镇共完成签约 440 户，占总户数的 35%。 “城中村”试点改造工作取得实质性进展，成绩位居郊区前列。（四）管理机制日益完善，小区综合管理水平不断提升（四）管理机制日益完善，小区综合管理水平不断提升“十二五”期间，面对小区综合管理存在的种种难题，我区积极转换观念，开拓思路，以加强基层组织建设为契机，推进住宅小区综合管理联席会议实体化运转，加强监督，加强执法，引
16、导居民自治，指导本区住宅小区综合管理工作取得新进展。1 1、着力推进住宅小区综合管理联席会议实体化运转、着力推进住宅小区综合管理联席会议实体化运转建立了住宅小区综合管理联席会议，分管副区长担任第一召集人；相关职能部门的分管领导亲自抓住宅小区综合管理的落实；各街道（镇）相应建立了住宅小区综合管理联席会议，由各街道（镇）分管领导任联席会议召集人。同时在住宅小区以居民区党组织为核心的“五位一体”工作机制已基本形成（即居委会、业委会、物业企业、房管办、社区民警） ，共同推进形成政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动 的住宅小区综合管理格局。2 2、强化物业服务行业监管强化物业服务行业监管一是一是加强物业企业资质管理。严把物业服务企业资质审批准入关和审批过程监管关，建立企业能升能降、能进能出的监管机制和约谈、警告、处置的工作机制。二是二是建立物业服务“四查”制度。住宅小区实行小区经理每日查、物业企业每周查、房办每月查、区局抽查的动态检查制度，加强对物业服务企业的日常监管，提高物业服务水平，增加物业服务行业满意度。三是三是推进
