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1、律师如何办理离婚房产分割,主讲：姜涛律师 北京汉卓律师事务所,1,离婚案件如何接洽当事人 婚姻涉及的房产类型 商品房、经济适用房分割 与拆迁有关的房产分割 未取得产权的公房承租权分割 宅基地房屋分割 同居房产分割,主要内容,2,离婚案件如何接洽当事人,接洽当事人三原则 真诚 客观 专业,3,离婚案件如何接洽当事人,真诚 能不能让当事人在第一次见面就信任你而将案件委托给你，不取决于你能否夸夸其谈，而取决于你的态度是否真诚，取决于你能否让当事人在最短的时间里建立起对你的信任。 其实做到真诚并不难，难的是坚持，让它成为习惯。 你的态度在这里起着决定性因素，甚至决定了将来他能否成为你的老客户。,4,离
2、婚案件如何接洽当事人,客观 首先要引导当事人尽量客观地陈述事实情况； 其次，当事人适当的情感宣泄，我们要有耐心倾听,5,离婚案件如何接洽当事人,专业 首先，对当事人问题的解答从法理及法条的引用上不能出现较大偏差，许多当事人来你这里之前可能已经去过若干律师事务所、咨询过若干律师了，基本法律知识的出现错误，当事人对你的信任将大打折扣，即便你再真诚，恐怕当事人也不敢拿自己做实验品的。 其次，能用实践经验回答当事人的问题，这一点才是当事人寻求律师代理案件的最重要因素。,6,离婚案件如何接洽当事人 婚姻涉及的房产类型 商品房、经济适用房分割 与拆迁有关的房产分割 未取得产权的公房承租权分割 宅基地房屋分
3、割 同居房产分割,主要内容,7,婚姻涉及房产类型,按权属可划分为：具有所有权房屋和不具有所有权房屋； 按土地属性划分为：土地性质为国家所有的各类城市房屋、土地性质集体所有的农村宅基地房屋和小产权房屋。 按市场化程度划分为：商品房和非商品房 ,8,离婚案件如何接洽当事人 婚姻涉及的房产类型 商品房、经济适用房分割 与拆迁有关的房产分割 未取得产权的公房承租权分割 宅基地房屋分割 同居房产分割,主要内容,9,商品房、经济适用房分割,案例：一方婚前支付首付款，婚后共同还贷的，离婚时房屋如何分割？ 法院审理及判决 涉及的法律法规及政策性规定 中华人民共和国婚姻法第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的
4、财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。 婚姻法解释一、婚姻法解释二,10,商品房、经济适用房分割,一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时如何分割法律问题分析 房屋权属及财产性质的确定 一方婚前签订购房协议，缴纳全部房款，并取得房产证的房屋所有权归属。 婚后双方共同投资购买，登记为一人名字的房屋所有权归属。 一方婚前签订购房协议，缴纳全部房款，婚后取得房产证的房屋所有权归属 一方婚前签订购房协议，缴纳首付，婚后一次性缴纳全部余款，婚后取得房产证的房
5、屋所有权归属 房屋价值的确定 双方认可 申请评估 实际交易,11,商品房、经济适用房分割,一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时如何分割法律问题分析 经济适用房的特殊问题 申购资格限制，上市交易年限限制，致使部分房产无法即时分割 申购资格 上市交易年限限制 借他人资格购买经济适用房，夫妻双方权益都无法保障，为离婚分割带来更大问题,12,离婚案件如何接洽当事人 婚姻涉及的房产类型 商品房、经济适用房分割 与拆迁有关的房产分割 未取得产权的公房承租权分割 宅基地房屋分割 同居房产分割,主要内容,13,与拆迁有关的房产分割,案例：一方婚前房屋拆迁所得补偿，属于夫妻共同财产吗？ 法院审理及判决 涉及的法律
6、法规及政策性规定 中华人民共和国婚姻法第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。 最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）第十九条 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。,14,与拆迁有关的房产分割,与拆迁有关的房产离婚分割法律问题分析 婚前为一方所有的房屋，婚后拆迁所得款项，是否为夫妻共同财产？ 婚后将拆迁款又用于购买房
7、屋的，该房屋是否属于夫妻共同财产？,15,离婚案件如何接洽当事人 婚姻涉及的房产类型 商品房、经济适用房分割 与拆迁有关的房产分割 未取得产权的公房承租权分割 宅基地房屋分割 同居房产分割,主要内容,16,未取得产权的公房承租权分割,案例：一方婚前承租的公房，离婚时另一方有权承租吗？ 法院审理及判决 涉及的法律法规及政策性规定 最高人民法院印发关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答的通知,17,未取得产权的公房承租权分割,未取得产权的公房承租权离婚分割法律问题分析 离婚时公房承租权的处理的因素： 具体分割公房使用权时，应考虑以下因素：（1）照顾抚养子女的一方；（2）同等条件下，照顾女方
8、；（3）照顾身体残疾或生活困难一方；（4）照顾无过错方；（5）考虑房屋产权单位的意见。,18,未取得产权的公房承租权分割,最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答列举的几种情形按照新婚姻法精神如何分割： 婚前由一方承租的公房 婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的 一方将其在婚前承租的本单位的房屋交回本单位或交给另一单位后，另一方单位另给调换房屋的 婚前一方借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻双方共同偿还借款的 婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的 婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的 夫妻双方单位投资联建或联合购置的公有房屋 婚后
9、一方或双方申请取得公房承租权的，双方均有承租权，离婚时双方均可主张承租该房屋,19,离婚案件如何接洽当事人 婚姻涉及的房产类型 商品房、经济适用房分割 与拆迁有关的房产分割 未取得产权的公房承租权分割 宅基地房屋分割 同居房产分割,主要内容,20,宅基地房屋分割,案例：按户申请的宅基地，使用权究竟归谁？ 法院审理及判决 涉及的法律法规及政策性规定 中华人民共和国民法通则第七十八条 【共有】财产可以由两个以上的公民、法人共有。 共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。 按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额
10、分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 中华人民共和国物权法第九十九条 【共有财产分割原则】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。,21,宅基地房屋分割,宅基地房屋离婚分割法律问题分析 宅基地使用权分割。宅基地使用权分割主要考虑宅基地是批给谁的，批准宅基地时是否考虑了家庭共同居住人口。 宅基地上建造房屋的分割 一方婚前建造，婚后
11、夫妻双方共同居住使用的 父母在宅基地上建房为子女结婚居住使用的 父母在子女结婚前建造，子女结婚后由子女夫妻共同居住的房屋 婚前男女双方父母共同出资建造的房屋,22,离婚案件如何接洽当事人 婚姻涉及的房产类型 商品房、经济适用房分割 与拆迁有关的房产分割 未取得产权的公房承租权分割 宅基地房屋分割 同居房产分割,主要内容,23,同居房产分割,案例:同居期间购置的房屋，分手时归谁所有？ 法院审理及判决 涉及的法律法规及政策性规定 最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）第五条 未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，起诉到人民法院要求离婚的，应当区别对待：
12、（一）年月日民政部婚姻登记管理条例公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理； （二）年月日民政部婚姻登记管理条例公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记；未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。 第十五条 被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。 最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）第一条 当事人起诉请求解除同居关系的，人民法院不予受理。但当事人请求解除的同居关系，属于婚姻法第三条、第三十二条、第四十六条规定的“有配偶者与他人同居“的，人民法院应
13、当受理并依法予以解除。,24,同居房产分割,同居房产分割法律问题分析 财产归属的处理原则是： 双方在同居前个人财产仍归个人所有 同居生活期间双方共同所得的收入和共同购置的财产按照一般共有财产处理，但有证据证明系一方出资购置的财产，则属于一方个人财产； 对于必须登记的不动产，即房屋，非登记一方没有证据证明登记的财产是双方共同购置，且登记方又否认该房屋系双方购置，则该房屋不能作为共同财产分割，应属登记所有人一方的财产。,25,同居房产分割,同居期间房产的共有情况可分为以下几种： A、一方出全款购买的房产，房产证只写出资方的名字； B、一方出全款购买的房产，房产证只写未出资方的名字； C、双方各出部分房款缴纳全部房款购买的房产，房产证只写一方的名字； D、双方各出部分房款缴纳全部房款购买的房产，房产证写双方的名字； E、一方首付双方共同还贷的房产，房产证只写首付款方的名字； F、一方首付双方共同还贷的房产，房产证只写非首付款方的名字； G、一方首付双方共同还贷的房产，房产证写双方的名字。,26,谢谢大家 姜涛律师 北京市汉卓律师事务所,27,
