土地估价报告编制

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1、土地估价报告编制,赵 吉 禄 大连天石不动产顾问有限公司,主 要 内 容,一、土地估价报告编制步骤 二、估价报告文本结构分析 三、编制过程中的注意事项 四、主要估价方法分析 五、估价报告评分标准,一、编制的主要步骤,（一） 了解客户，明确工作目标,1. 客户的真实需求，估价目的应由客户认可； 2. 客户对估价的了解和对市场状况的掌握； 3. 客户对估价结果的理解能力和从中获益的能力,（一） 了解客户，明确工作目标,* 拟定询问提纲或者需议定事项目录； * 组织市场调查、现场勘察和收集资料； * 将掌握的情况用文字形式表述出来，并提出具体的解决思路,（二）现场勘察，掌握估价对象情况,1. 对估价

2、标的的现场察看 * 登记状况的现场核定 * 利用现状和有效利用强度： * 扩展余地,（二）现场勘察，掌握估价对象情况,2. 对周边环境的察看 * 最佳使用的判断 * 用途转换的可行性 * 集聚效应,（三） 估价对象的权利状况界定,审计和评估的关系 债权和物权,（四） 收集资料及市场调查,1. 由委托方提供证明性材料 2. 到有关部门查阅 3. 机构自身的市场调查,（五） 编写估价报告,1. 报告初稿：评估思路、重要参数和主要结论，用于机构内部审定的文本 2. 报告简本：与估价目的相关的重要结论和需提醒委托方注意的问题，用于与委托方的交流沟通的文本 3. 正式报告：正式提交的报告文本,二、估价报

3、告文本结构分析,（一） 评估业务和分析业务,侧重于评估性的业务： 按照评估程序和估价报告格式提供估价结果 2. 侧重于分析性的业务： 由于条件限制，使得不具备正常评估的前提条件，或者由于委托方的特殊要求,（二） 工作性报告和技术性报告,* 工作性报告：一般性说明，简明、摘要。侧重于工作过程及主要结果，以及与评估结果应用相关的注意事项。 * 技术报告：技术过程的展现。侧重于估价依据、思路、参数选取及计算过程和分析过程。,（三） 报告格式的基本框架,工作报告：分五个部分 （1） 封面 * 具体内容有：标题、项目名称、委托单位、报告编号和提交报告日期 * 主要作用：存档和查阅的提示信息,（三） 报告

4、格式的基本框架,（2） 摘要 * 具体内容有：估价目的、基准日、估价日期、地价定义和估价结果 * 主要作用：便于快速阅读 * 重点：估价目的、地价定义和结果一览表,（三） 报告格式的基本框架,（3） 估价对象界定 * 具体内容有：估价范围、估价对象概况、影响地价因素说明 * 主要作用：对估价对象的详细说明和估价目的背景分析，便于准确把握地价定义和价格形成的市场环境。,（三） 报告格式的基本框架,（4） 土地估价和结果使用说明 * 具体内容有：估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价应用说明和报告使用说明 * 主要作用：说明主要的估价过程和如何使用估价结果。,（三） 报告格式的基本框架,（5

5、） 附件 * 主要作用：对估价对象、估价方法及估价基础的补充性说明材料。,（三） 报告格式的基本框架,技术报告: 分五个部分 （1） 封面 * 主要内容有：除工作报告的封面内容外，还增加了关键词，作为技术报告的指定内容，用于报告审核归类使用。,（三） 报告格式的基本框架,（2） 总述 * 具体内容有：委托方和受托方、估价目的、估价依据、基准日、估价日期、地价定义及需要说明的事项 * 主要作用：将需要验证的内容集中在一起说明。,（三） 报告格式的基本框架,（ 3）估价对象描述和地价影响因素分析 * 具体内容有：一般因素、区域因素和个别因素 * 主要作用：对影响地价的因素进行分析，作为估价的基础。

6、,（三） 报告格式的基本框架,（4） 估价方法、过程及估价结果 * 具体内容有：估价原则、估价方法和估价结果 * 主要作用：对估价报告的主体说明。,（三） 报告格式的基本框架,（5） 附件 * 与工作报告一致。,（四） 注意事项,估价报告要传递以下几方面的信息: 1、 估价师知道的事情； 2、 估价师不知道的事情； 3、 客户应该关注的事项； 4、 不应该让客户产生误解的事项。,三、估价报告编写的注意事项,（一） 项目名称,* 作用：存档和检索，便于自动化处理 * 要点：评估目的和土地用途 * 构成：使用权人+（土地座落）+（土地用途）+评估目的,（二） 关键词,* 估价对象所在市、县 * 估

7、价目的：企业收购、转让、破产 清产核资、合资、抵押等 * 年度：报告提交年度,（三） 估价目的,作用： 说明委托方的需要、估价结果的应用方向、有关估价依据 * 决定估价原则、思路和估价方法,（三） 估价目的,* 要点： 与市场结合的密切程度： 转让、抵押、清产核资； 2. 估价结果的应用对抗性： 参考、依据、鉴证； 3. 对预测数据的依赖程度。,（三） 估价目的,分成几大类： 1、以转让为目的：价格信息和价格实现前提 2、核定资产：注册资金、企业改制、征税 3、司法仲裁：价格鉴证 4、投资决策：市场预测和地价变化趋势分析,（四） 估价依据,作用： 用于分析、测算和应用说明的背景材料 * 构成：

8、法规类依据、技术类依据、市场类依据、说明类依据等,（四） 估价依据,* 要点： 1. 估价过程中的主要观点、主要结论和主要数据的出处 2. 作为备查材料，帮助了解估价人员的工作深度和广度 3. 为委托方提供更多的信息源,（五） 估价基准日,估价结果的时点性，涉及到权利状况、价格水平、有关估价参数的选取。 注意以下二点： 1、确定的理由； 2、对结论的影响,（六） 估价日期,* 涉及报告有效期的设定 * 对基准日至估价报告提交日之间的土地利用状况、市场条件及其它相关联的重大变动应注意说明。,（七） 地价定义,定义市场价格，流转是前提，出让价格是基本特征。 划拨及租赁价格是特殊价格形式，应特殊处理

9、，其他价格为派生价格，应分别处理。,（七） 地价定义,地价定义强调实际开发程度与设定开发程度的关系，并因此而分为:熟地价格、毛地价格、生地价格。 设定要合理，概念要清晰。,（八） 需要特别说明的事项,在评估时，要根据估价业务及具体情况设定一系列相关假设和限制条件，并确信这些假设和限制条件有合理的支持依据，为此在报告中要对有关情况作出明确披露。,（八） 需要特别说明的事项,1. 缺失的资料和未顾及的事宜说明，预计有可能产生的影响，并给出相应的处置意见。 2. 估价师自身的专业局限和客观条件的局限，无法断定其正负影响的客观事实。,（八） 需要特别说明的事项,3. 对不确定因素的说明，包括几个方面

10、经济环境：政策上的调整 行政管理：审批手续及管理要求 市场上：变动性、敏感性因素 主观上的：使用人和关联方的局限,（九） 估价对象描述,需要查证下列内容 1. 土地登记状况 是否登记、登记内容、重大变动,（九） 估价对象描述,2. 土地权利状况 与估价的设定相一致 与特殊说明的事项相一致 与结果的应用方式相一致,（九） 估价对象描述,3. 土地利用状况 地上物及规划情况，还应扩展出下列内容： 利用现状及集约利用程度； 周边环境及用途转换的可行性； 评估对象扩展和分割的可能性； 对相邻地块的价值叠加作用。,（九） 估价对象描述,* 要点： 1.估价人员的判读内容需要查证； 2. 对权利状况全面掌

11、握，并与估价过程相一致 3. 了解估价对象的利用潜力和市场潜力 4. 对限制性因素要做出减价或增价的影响分析,（十） 地价影响因素分析说明,一般因素： 在估价对象所处的相对独立的地产市场覆盖区域内，对整体性地价影响的说明和分析。,（十） 地价影响因素分析说明,地产市场分析： （1） 市场的参与者多少 （2） 产品的差异性 （3） 定价模式 （4） 信息分布的均匀性 （5） 市场准入的限制程度,（十） 地价影响因素分析说明,市场分析的目的： 确定市场的基本特征，对市场的垄断性和竞争性作出判断，了解价格形成机制 分辨长期市场和短期市场，确定供需平衡的均衡地价，从而对估价对象的地价水平作出正确解读。

12、,（十） 地价影响因素分析说明,2. 区域因素 以城市规划的功能区或土地利用均质区作为评价尺度，侧重于空间上的一致性。,（十） 地价影响因素分析说明,* 区域的主导用途、最佳使用、地价的总体水平 * 区域的成熟度：旧城区、新建区、功能转换区等，这涉及价格的稳定性 * 区域的市场潜力、地价的变化趋势、影响区域功能的主要因素分析,（十） 地价影响因素分析说明,3. 个别因素 在宗地尺度上分析影响因素： （1） 与利用现状的适宜程度 （2） 对规划用途的匹配程度,（十） 地价影响因素分析说明,上述三大因素分析，应注意： 选择与估价目的密切相关的影响因素 分析出影响方向：增值、减值 要有定量分析，量化

13、其影响大小 用语：客观、规范、中性。,（十） 地价影响因素分析说明,地价影响因素的选择与应用： 地价影响因素对土地估价中进行相似性认定、确定影响价格幅度至关重要。 在规程的基础上，对影响因素给以细化和内涵明确。,（十一） 估价原则,面临的评估需求越来越多，工作规则也应相应规范化。 决定了分析的基本出发点，量化的基础和结果的应用方向。,（十一） 估价原则,按照规程有七个基本原则： 1. 决定地价存在的原则：预期收益原则、供需原则、替代原则 2. 地价的作用形式：最有效原则、贡献原则 3. 地价的变化规律：变动原则、报酬递增递减原则,（十一） 估价原则,还应注意一些操作性原则： 1. 合法原则 *

14、 法律、法规、政策 * 规划限制 * 登记状况及权利限制 2. 谨慎原则 根据评估目的和应用方向,（十一） 估价原则,3. 通用或专一原则 针对个别案例或一般性案例 4. 特别预期原则 特殊销售对象、可以明确的未来收益等 5. 综合性原则,（十二） 估价方法与估价过程,1. 估价思路确定 根据委托方的委托要求、估价目的和估价师对委托的理解，确定估价思路，应关注以下几点： 与市场的关联程度：是否进入市场 处置行为的主动程度：投资、清算 应用方向的可选择程度：规划用途或继续使用 对预测的依赖程度,（十二） 估价方法与估价过程,2. 估价方法的选择 根据地价内涵和基础资料情况选择主要估价方法和辅助估

15、价方法。 （1） 市场比较法： （2） 收益还原法： （3） 剩余法： （4） 成本逼近法： （5） 基准地价修正法：,（十二） 估价方法与估价过程,3. 估价过程 估价的过程就是从一系列有意义的数据中，按照一定的处理方法，推断出相关的地价信息。,（十二） 估价方法与估价过程,（1） 推断的主要方法 相似推断法 加和方法 扣减方法 比例推算的方法,（十二） 估价方法与估价过程,（2） 推断结果的表现方式 准确的数值 明确的区间 高限或低限 一种变化趋势,（十二） 估价方法与估价过程,4. 估价结果的补充修正 任何一种估价方法都有缺陷，需要有补充、修正的措施： （1） 选择几种独立的方法相互印证

16、 （2） 对敏感因素不确定性进行估计 （3） 用初步估价结果反推有关参数 （4） 事后的客户跟踪反馈,（十三） 地价的确定,几种估价方法的差异性分析 建议采用众数、平均值作为最终结果,（十四） 附件,主要内容： 1. 土地的证明性材料 2. 地上物的证明性材料 3. 相关图件 4. 背景材料 5. 估价参考材料 6. 备查资料,四、主要估价方法分析,A、市场比较法,市场信息充足，适用范围广 用于直接估价或估价参数的测算,A、市场比较法,一、 市场资料的调查与分析 全面调查、持续性调查 对调查资料的整理与分析，建立交易案例库，保留原生态信息。,A、市场比较法,二、 影响地价因素的修正体系 1 . 基准地价的修正体系； 2 . 建立独立的修正体系： 按区域或级别等建立统一的修正体系。,A、市场比较法,三、 几个关键点 1. 案例筛选 2. 交易情况修正 3. 交易期日修正,A、市场比较法,四、 方法的局限性 1. 市场不规范，价格信号失真 2. 中间过程人为干扰过多 3. 修正体系的随意性,B、收益还原法,是一种逐步得到关注的方法，对于如农用地、加油站、码头等收益特征明显的用地类型，收益还原法是一种很好的估价工具。,