旅游景区开发建设管理

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1、管理学院 李先锋,第三章 旅游景区开发建设管理,旅游项目开发可行性研究的编制方法,旅游项目开发的环境审计,旅游项目开发的可行性研究,管理学院 李先锋,本章教学目标：了解：景区项目开发可行性研究的目的和意义；掌握：景区进行可行性开发研究的内容和步骤。难点：景区环境审计,管理学院 李先锋,第三章 旅游景区开发建设管理,第一节 旅游项目开发的可行性研究,投资必不可少的工作； 评估的重要依据； 为筹集资金提供重要的参考依据； 是编制设计文件及进行建设工作的依据 。,测定财政方面的可行性； 调整原始计划； 预测目标市场的类型与规模； 支持和批准需要的资金申请； 从规模、地形及可进入性的角度帮助景点确立最

2、近位置；,吸引可能需要的赞助商、特许经营者和经销商； 支持规划的申报； 分析具体的运作问题； 确定潜在的财政赞助来源； 提供营销信息。,管理学院 李先锋,第三章 旅游景区开发建设管理,第一节 旅游项目开发的可行性研究,投资机会研究；初步可行性研究；最终可行性研究。,管理学院 李先锋,投资机会研究又称投资机会确定，指在一个确定的地区或部门内，在利用现有资源的基础上所进行的寻找最有利的投资机会的研究。其任务是提出旅游景区项目投资方向的建议，即在特定的地域和行业内部，根据景区自身的资源和市场发育状况，通过调查、预测和分析研究，选择投资，寻求投资机会，并将投资设想变为概略性的投资建议。其主要目的是为旅

3、游投资项目提出建议，旅游项目建议书就是在投资机会研究的基础上形成的。投资机会研究比较粗略，主要是对旅游效益项目的可行性进行一些估计，并非进行详细的计算。但是，这种研究是必要的，因此每个项目都需要确定是否有必要进一步获取建设的详细资料。国外投资机会的研究对总投资估算的精确度一般要求在30%之间。,投资机会研究,管理学院 李先锋,初步可行性研究也称可行性研究，是正式的详细可行性研究前的预备性研究阶段。其目的主要是判断分析所选景区项目投资机会是否有前途，是否值得作详细可行性研究；研究确定的项目概念是否正确，是否有必要通过可行性研究作进一步详细分析；决定景区项目中有哪些关键性问题，需要在可行性研究中重

4、点说明。初步可行性研究是介于机会研究和详细可行性研究之间的，其研究内容和结构与详细可行性研究基本相同，主要区别是所获资料的详尽程度不同、研究的深度不同。初步可行性研究是在投资机会研究的基础上，对拟议的旅游投资项目的可行性所进行的进一步研究。它主要针对那些比较复杂的建设项目而进行的，因为这类项目仅凭投资机会研究还不能决定其取舍，必须进一步进行可行性分析。初步可行性研究要解决的主要问题是：进一步论证投资机会是否有可能；进一步研究拟议的旅游投资项目建设可行性中某些关键性问题，如市场分析、效益分析等；分析是否有必要开展最终可行性研究。初步可行性研究在国外旅游投资项目中对投资估算的精确度一般要求在20%

5、之间。,初步可行性研究,管理学院 李先锋,最终可行性研究即在上级主管部门批准立项后对旅游投资项目所进行的技术经济论证。它需要进行多种方案的比较。投资项目越大，其内容就越复杂。最终可行性研究是确定旅游投资项目是否可行的最终依据，也是向有关管理部门和银行提供进一步审查和资金借贷的依据。国外旅游投资项目最终可行性研究的精确度一般要求在10%之间(吴忠军，2003)。在旅游投资项目建设中，常常涉及开发者、经营者、资产借贷者、资产投资者和政府机构等，每一方面从各自的利益出发，都要对拟建的工程进行可行性研究。 所以可行性研究往往又可分为投资前研究、经营研究、资金研究、资产投资研究和政府机构研究等内容。投资

6、前研究是由开发者进行的，主要研究项目开发或建设的投入和开支是否合算。项目开支包括设计费、土地征购费和主体投资三大部分。 经营研究是由经营部门进行的，主要是估计该旅游投资项目工程完工后的市场销售情况和预测未来经营中可能带来的经济效益。资金研究是由资金借贷者进行的，主要是研究该项工程建设所需要的投资资金的数量及资金的分配。 资产投资研究是由资产投资者进行的，主要是预测该项工程建成后在资产投资收入和资产现金流动的基础上，研究投资利润与税收上的好处（如减免税等）。政府机构研究是由政府有关部门进行的，主要是评价该项旅游投资项目建设后对财政、经济、社会、环境及对周围地区的影响。,最终可行性研究,管理学院

7、李先锋,第四章 旅游景区开发建设管理,第二节 旅游项目开发可行性研究的编制方法,遵循原则,编制依据,工作步骤,报告内容,评估内容,管理学院 李先锋,一、遵循原则,（一）必须符合国家经济社会发展的产业政策，投资方针、政策，以及有关法律、规定、制度。 （二）必须在国民经济与社会发展的中长期计划、行业规划、地区规划指导下进行。 （三）必须注意宏观经济分析和微观经济分析相结合，经过多方案，选择最佳设计方案。 （四）项目全面评价，必须建立在技术、工程和市场、资源、资金、原材料、能源、交通运输等建设条件具备的基础上，确保基础资料来源的可靠性。 (五)评价应具有可比性原则。 (六)评价必须保证客观性、科学性

8、、公正性原则,管理学院 李先锋,二、旅游项目可行性研究编制的依据,（一）世界旅游组织及国家有关规划、文件规定联合国教科文组织、环境规划署和世界组织于1994年4月在西班牙召开的可持续发展国际会议通过可持续旅游发展的宪章； 世界旅游组织、世界旅游理事会和地球理事联合会1996年制订的实现环境可持续发展的旅游业21世纪议程 ；国家旅游局颁布的建设项目环境保护管理条例；建设部颁布的风景名胜区建设管理规定(1992)；林业部颁布的森林公园管理办法(1994年)；中华人民共和国国家标准旅游区(点)质量等级的划分与评定。,管理学院 李先锋,三、旅游项目可行性研究的工作步骤,典型的可行性研究工作程序分为5个

9、步骤。（一） 开始阶段这一阶段报告的承办单位要详细讨论可行性研究的范围，明确业主的目标，与业主讨论项目的范围界限。（二） 调查研究阶段调查的内容要包括项目的各个方面，如市场需求与市场机会，产品选择与机会，价格与市场竞争，工艺技术方法与设备选择，原材料的供给，能源动力供应与运输，建设与使用，环境保护等。每个方面要进行详细深入的调查，全面地占有资料并进行详细地分析评价。（三） 优化与选择方案阶段将项目的每个方面进行组合，设计出各种可供选择的方案，然后对备选方案进行详细的讨论、比较，要定量与定性分析相结合，最后推荐一个或几个备选的优秀方案，提出各个方案的优缺点，供业主选择。,（四） 详细研究阶段对选

10、出的最佳方案进行更详细的分析研究工作，明确项目的具体范围，进行投资及收入估算，并对项目的经济与财务情况做出评价。同时进行风险分析，表明成本、价格、销售量等不确定性因素变化对经济效果产生的影响。在这一阶段得到的结果必须论证出项目在技术上的可行性、在条件上的达到性、资金的筹措办法。并且要分析项目实施风险的大小。（五） 编制可行性报告可行性报告的编制内容，国家有一般的规定。旅游项目要根据自身情况有针对性地确定具体的内容，因为自身情况的变化，也导致资金使用情况的改变，这就要相应的资金筹措计划。,管理学院 李先锋,四、景区项目可行性研究报告的内容,（一）项目基本概况。主要说明建设单位( 企业)名称，法定

11、地址、 宗旨、经营范围和规模；合营各方名称、注册国家、法定地址和法定代表姓名、职务、国籍(中方要说明主管部门)；合资企业总投资、注册资本、股本额(自有资金额，合营各方出资比例、出资方式、股本缴付期限)；合营期限，合营各方利润分配和亏损分担比例；项目建议书的审批文件；可行性研究报告的负责人及编制组成人员名单；可行性研究范围及内容；可行性研究报告总的概况、结论、问题和建议；可行性研究报告的编制依据。 （二）项目提出背景和项目建设的必要性。项目提出背景，着重说明国内外、区内外旅游业发展的宏观形势和行业竞争态势，阐明同类项目在国内市场及国际市场上的发展前景；必要性着重从旅游经济开发的经济价值和文化开发

12、价值二个方面来探讨，说明旅游业在地区产业结构调整和优化中的作用，在区域对外开放、对内搞活，在提高居民素质和生活质量等方面的作用。,管理学院 李先锋,（三）项目建设条件分析。主要说明项目建设的范围、自然概况、区位条件、旅游资源条件、旅游基础设施条件、社会经济条件和项目建设条件的总体评价等。 （四）客源市场分析。主要是对客源市场现状、潜在客源市场、客源市场定位等进行分析，对未来客源市场进行预测。一旦有了开发的设想，首先要确立的是是否有市场。如果有市场，接下来需要考虑的是市场的特性与规模，可以通过市场可行性研究或市场鉴定来实现。一旦掌握了潜在市场的规模及结构的情况，就可以选择开发地点，估算可能的收入

13、了。这一步骤对于项目的财政可行性评估是至关重要的。对市场了解的越多，越有助于完善计划，以适应真正市场而不是想象中市场的需要。 景区的经营者对潜在市场的四个主要特征感兴趣，即：1、谁会访问景区？2、访问量是多少？3、他们将来自何方？4、游客将在何时来访？需求是企业经营活动的起点，在对旅游投资项目进可行性分析时，首先要进行市场需求调查，即预测国内外旅游消费者对其产品或服务的需求量，以此调查为基础，预测项目投入后未来发展的前景，从而确定旅游建设项目的规模和产品，以及采用何种服务方式等。,管理学院 李先锋,（五）项目建设内容和规模。主要说明项目建设原则以及旅游基础设施建设项目、生态系统保护与环境治理项

14、目和旅游配套建设项目的具体建设内容和建设规模。 （六）投资估算、进度安排及资金筹措。主要以投资估算为依据对建设项目投资进行估算，并提出资金筹措方案和计划工期及进度安排。投资额及资金筹措。主要研究为保证旅游投资项目顺利完成所必需的投资总额数目、外汇数额、投资结构、固定资产和流动资金的需要量、资金来源结构、资金筹措方式及资金成本等，从资金上保证旅游投资项目建设的顺利进行。 （七）财务评价及投资风险分析。主要对投资项目可能获得的经济效益进行预测，对项目投资后的财务成果进行分析和评价，并对项目运行中的财务风险和其他风险进行全面分析。 （八）环境影响及生态效益分析。主要是通过对环境质量现状的调查，对项目

15、建设的环境影响和生态效益进行分析，并提出本项目的实施对生态环境影响的综合评价。对其可能产生的不良影响要做出预测性分析，并采取相应措施，尽力减少和避免其不利影响，确保旅游投资项目在获得较佳经济效益的同时，也能带来较好的社会效益和环境效益。,管理学院 李先锋,（九）社会效益分析。主要从积极的社会影响和消极的社会影响两个方面对建设项目的社会效益进行评价。 （十）项目组织运作与管理。主要从项目组织机构的建立、管理体制、管理职能、管理模式的创新等方面提出项目组织运作和管理的思路，并提出项目实施的具体管理办法。（十一）结论与建议。主要提出项目可行性研究报告的总结论，并针对项目动作过程中可能出现的问题提出若

16、干建议，供建设部门和项目管理部门参考。旅游可行性研究报告的附图一般有区域旅游资源分布与总体布局图、旅游交通及区位关系示意图、旅游基础设施及配套设施分布示意图、旅游项目布局图和重点项目设计方案简图等构成。,管理学院 李先锋,旅游项目可行性研究附件材料一般包括可行性研究报告编制单位的资质证书及政府部门下发的有关文件，如：国家计委核发的可研报告编制资质证书、省级旅游主管部门关于项目建设区域旅游发展总体规划的批复、项目所在地区人民政府关于该旅游开发项目配套资金的文件以及旅游景区关于开发项目自筹资金的承诺文件等。可行性报告编制完成并经专家评估通过后，项目建设单位要着手编制计划任务书。计划任务书是确定投资

17、项目及建设方案的重要文件，也是进行投资项目工程设计的重要依据。可行性研究报告中所提供的项目投资若干方案，包括其中的最佳方案，经再调查、研究、补充、修正，挑选确定，即可作为编制计划任务书的可靠依据。该环节是投资项目决策程序中的关键环节。,管理学院 李先锋,一、环境审计制度的产生1、全球工业化在18世纪产业革命之后的迅速展开，以资源与环境为代价的 经济增长模式几乎成为西方工业国家占据主导的方式，虽然为工业化国家带来了巨大的经济利益，但同时也导致了这些国家巨大的环境损失，而其污染的转移和基础资源利用的外域化，给欠发达国家也带来了极大的损害。2、传统的经济可行性评价内容已不足于完成对环境的评价要求：传统经济理论对“外部不经济性”没有考虑，在生产成本中没把污染物的处置费用计算在内，以牺牲环境质量为代价的高额利润不能说明一切，把沉重的环境处置费用转嫁给社会的做法更不可取，而以环境经济学理论为基础的环境审计方法则有效地解决了这一不足。,