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1、一、过户知识,一、材料：卖方： 身份证、婚姻证明买方： 身份证、户口本、婚姻证明结婚证(法定结婚年龄： 男22周岁、女20周岁 )未婚证离婚证（协议书）初婚证明 未再婚证明,婚姻证明,二、流程与时效：,三、费用： 卖方：营业税、个税买方：契税、维修基金、查档费、交易手续费、转移登记费,一、材料：卖方：身份证、户口本、婚姻证明买方: 身份证、户口本、婚姻证明、收入证明,结婚证(法定结婚年龄： 男22周岁、女20周岁 )未婚证离婚证（协议书）初婚证明 未再婚证明,婚姻证明,二、流程 时效 合同网上备案（开放2个工作日） 购房资格申请（1个工作日） 打印存量房买卖合同（确定产权人写谁的名字） 交查档
2、费 约买卖双方过户（定时间） 签订借款合同（确定资格、金额、材料、年限） 办理产权转移登记（过户、按手印） 付首付房款、收相关费用（保证金、税费、佣金） 打缴费单（过后7个工作日） 交纳相关税费 领新产权证（产权人带身份证）,12. 新产证建档（35个工作日） 13. 办抵押查档、抵押登记（1个工作日） 14. 领他项权证（3个工作日） 15. 放款 16. 交接房屋（按合同约定） 17. 领产权证、结算费用 18. 领借款合同（到银行）,一、购房人或售房人不能到场可否进行交易？可以 采取：委托公证方式,三、费用： 卖方：营业税、个税（含继承、赠予 所得的房产）买方：契税、维修基金、查档费、交
3、易手续费、转移登记费他项权证费、评估费、查档费、理财费,什么人属于未成年人？未年满18周岁 未成年人的权力由谁行使？监护人 民法第十六条规定 未成年人的父母是未成年人的监护人,材料：父母（亲生）双方身份证、户口本、结婚证；例 未成年子女的户口本； 子女关系证明（户口本、派出所证明） 父母一方到场即可，子女不用到场。 现金按上述要求办，贷款按售房要求办。,材料：父母（亲生）双方身份证、结婚证；子女关系证明（户口本、派出所证明） 例 声明公证书 为什么需要公证书？,民法第十八条规定： 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。 房
4、管部门怕承担责任 父母双方到场签字，子女不用到场。,公民的民事权利能力 ： 民法规定第十一条 18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动。 16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第十二条 10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。,第十三条 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 不能完全辨认自己行
5、为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 第十四条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。 第十七条 无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人： (一) 配偶； (二) 父母； (三) 成年子女； (四) 其他近亲属；,一、先确定监护人 材料：身份证婚姻证明监护权证明（法院）声明公证书 例,问： 什么情况下房产需要办理变更？ 答：夫妻婚姻续存期间购买的房屋，售房时已经办理了离婚手续，并对房屋进行了分割。 例,一、材料： 1、身份证 2、产权证
6、3、离婚证 4、离婚协议书或 判决书和执行通知书 5、原结婚证 注：（1、房屋必须是结婚后购买的；2、原结婚证作废的时间和办离婚证的时间必须一致同一天。） 注：确定权属是关键,二、流程 时效 查档 办理变更（双方到场） 交相关费用领新证（房改房隔13个工作日，商品房隔10个工作日。 ） 新证网上备案（隔57个工作日） 交查档费 办理产权转移登记（过户、按手印）,三、费用 查档费 1.2元/ 变更费 3元/（商品房免） 工本费 85元 注：已抵押的房产必须先还清贷款再变更,问： 什么情况下房产需要办理变更？ 答：房屋产权人或共有人死亡时，房屋对外出售时应先办理继承变更手续。继承可以是一个人，也可
7、以是多人共同继承。 例：先确定由谁来继承,那些人有继承权：民法规定 第九条 继承权男女平等。 第十条 遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继 承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有 扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。,本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第十一条 被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承
8、人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。 例,一、继承公证材料： 1、产权证 2、身份证 3、户口本 4、死亡证明（派出所、殡葬证） 5、关系证明（夫妻关系、子女关系、父母关系） 二、办更材料 1、产权证 2、公证书 3、身份证,二、流程 时效 查档 继承公证申请 继承公证受理（继承权人到场签字，并提供所有证明和材料。） 领公证书继承变更查档（当天可办。） 三、费用 查档费 1.2元/ 公证费：全部继承30元/，部分继承15元/,1、查档 2、办理变更（带上公证书、产权证、身份证。） 3、缴纳相关费用 4、领新证（房改房13个工作日，商品房10
9、个工作日。 ） 5、新证网上备案（隔57个工作日） 6、交查档费 7、办理产权过户,四、费用： 房改房 商品房 变更费 3 元/ 工本费85元 工本费85元 继承一半继承个税交10.5%;全部继承或赠予或一半继承一半赠予交20% 注：如父母一方死亡，产权由子女继承一半的，另一半产权必须通过赠与的方式给子女。费用增加一半面积的公证费15元/ ，和一半面积的契税。 案例：50%继承50%赠予,五、其他知识： 1、爷爷的房子可以让孙子直接继承吗？不可以 例 2、我国有没有开征继承税？没有 3、合理避免继承个税的方法？ 原则：1、三代内直系亲属间继承、赠予延续最早时间；2、满5年 ；3、属唯一住房。
10、例,例：张三未经老婆同意将夫妻共有财产出售给了王五，王五并进行房产过户，张三老婆能否将房产追回？ 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。,一、如产权证遗失该如何办？ 1、先要看房产有没有贷款，如没贷款可直接办； 2、如有贷款就相当难办： A、
11、还清贷款再补证（相当于没贷款） B、在不还清贷款的前提下，让银行把他项权证借出来先注销，后补证，再重新办他项权证。,二、已办贷款的房产能不能改错？ 不能直接改，要银行把他项权证借出来一同更正。三、办理了共有权证的房产一个人能不能办补证手续？不能,一、流程 时效 查档、开具结书（30元、档案馆） 登报（南昌日报，110元，） 查档（1.2元/，登报后60天） 办理补证登记（1个工作） 缴纳相关费用（过户后5个工作日，工本费85元） 领新产权证（产权人带身份证） 新证网上备案（隔57个工作日）,一、材料流程和住宅一样 二、费用 查档1.6元 交易手续费1% 契税4% 维修基金2% 登记费555元
12、营业税差额的5.6%（继承所得交全额） 个税1.5% 印花税1 土地增值税店面5%，写字楼3% 评估费5 （无论现金与贷款都要）,贷款年限最长：10年 贷款成数：最高贷款金额为评估价5成 利率：上浮20% 房产证 土地证 房屋出租合同 市场店铺及冷清店铺要谨慎 划拨土地不能贷款,南昌市存量非住宅指导价格表,叠山路一店铺50 ，原购买价20万，现售价120万，计算买卖所有费用？如原价为30万，费用为？ 如首付70万，贷款50万，计算贷款费用？ 如原土地证为划拨土地想改为出让土地费用为？40%,案 例,一、婚前财产：材料、费用按买卖方式处理按面积计算费用 例 二、婚后财产：材料、费用按变更方式处理查档费、登记费 例 按原时间计算是否满5年,材料：产权证、身份证、契税发票、交易明细、原土地证、借款合同（贷款房屋） 费用登记费：33元（原房东有土地证）登记费：66元（原房东无土地证） 时效：20个工作日（具体以各土地局规定为准） 办理点：房屋所在地的各区土地资源局,
