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1、一、过户知识,一、材料:卖方: 身份证、婚姻证明买方: 身份证、户口本、婚姻证明结婚证(法定结婚年龄: 男22周岁、女20周岁 )未婚证离婚证(协议书)初婚证明 未再婚证明,婚姻证明,二、流程与时效:,三、费用: 卖方:营业税、个税买方:契税、维修基金、查档费、交易手续费、转移登记费,一、材料:卖方:身份证、户口本、婚姻证明买方: 身份证、户口本、婚姻证明、收入证明,结婚证(法定结婚年龄: 男22周岁、女20周岁 )未婚证离婚证(协议书)初婚证明 未再婚证明,婚姻证明,二、流程 时效 合同网上备案(开放2个工作日) 购房资格申请(1个工作日) 打印存量房买卖合同(确定产权人写谁的名字) 交查档
2、费 约买卖双方过户(定时间) 签订借款合同(确定资格、金额、材料、年限) 办理产权转移登记(过户、按手印) 付首付房款、收相关费用(保证金、税费、佣金) 打缴费单(过后7个工作日) 交纳相关税费 领新产权证(产权人带身份证),12. 新产证建档(35个工作日) 13. 办抵押查档、抵押登记(1个工作日) 14. 领他项权证(3个工作日) 15. 放款 16. 交接房屋(按合同约定) 17. 领产权证、结算费用 18. 领借款合同(到银行),一、购房人或售房人不能到场可否进行交易?可以 采取:委托公证方式,三、费用: 卖方:营业税、个税(含继承、赠予 所得的房产)买方:契税、维修基金、查档费、交
3、易手续费、转移登记费他项权证费、评估费、查档费、理财费,什么人属于未成年人?未年满18周岁 未成年人的权力由谁行使?监护人 民法第十六条规定 未成年人的父母是未成年人的监护人,材料:父母(亲生)双方身份证、户口本、结婚证;例 未成年子女的户口本; 子女关系证明(户口本、派出所证明) 父母一方到场即可,子女不用到场。 现金按上述要求办,贷款按售房要求办。,材料:父母(亲生)双方身份证、结婚证;子女关系证明(户口本、派出所证明) 例 声明公证书 为什么需要公证书?,民法第十八条规定: 监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。 房
4、管部门怕承担责任 父母双方到场签字,子女不用到场。,公民的民事权利能力 : 民法规定第十一条 18周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动。 16周岁以上不满18周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。第十二条 10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。 不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。,第十三条 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。 不能完全辨认自己行
5、为的精神病人是限制民事行为能力人,可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。 第十四条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。 第十七条 无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人,由下列人员担任监护人: (一) 配偶; (二) 父母; (三) 成年子女; (四) 其他近亲属;,一、先确定监护人 材料:身份证婚姻证明监护权证明(法院)声明公证书 例,问: 什么情况下房产需要办理变更? 答:夫妻婚姻续存期间购买的房屋,售房时已经办理了离婚手续,并对房屋进行了分割。 例,一、材料: 1、身份证 2、产权证
6、3、离婚证 4、离婚协议书或 判决书和执行通知书 5、原结婚证 注:(1、房屋必须是结婚后购买的;2、原结婚证作废的时间和办离婚证的时间必须一致同一天。) 注:确定权属是关键,二、流程 时效 查档 办理变更(双方到场) 交相关费用领新证(房改房隔13个工作日,商品房隔10个工作日。 ) 新证网上备案(隔57个工作日) 交查档费 办理产权转移登记(过户、按手印),三、费用 查档费 1.2元/ 变更费 3元/(商品房免) 工本费 85元 注:已抵押的房产必须先还清贷款再变更,问: 什么情况下房产需要办理变更? 答:房屋产权人或共有人死亡时,房屋对外出售时应先办理继承变更手续。继承可以是一个人,也可
7、以是多人共同继承。 例:先确定由谁来继承,那些人有继承权:民法规定 第九条 继承权男女平等。 第十条 遗产按照下列顺序继承: 第一顺序:配偶、子女、父母。 第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继 承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有 扶养关系的继子女。 本法所说的父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。,本法所说的兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第十一条 被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承
8、人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。 例,一、继承公证材料: 1、产权证 2、身份证 3、户口本 4、死亡证明(派出所、殡葬证) 5、关系证明(夫妻关系、子女关系、父母关系) 二、办更材料 1、产权证 2、公证书 3、身份证,二、流程 时效 查档 继承公证申请 继承公证受理(继承权人到场签字,并提供所有证明和材料。) 领公证书继承变更查档(当天可办。) 三、费用 查档费 1.2元/ 公证费:全部继承30元/,部分继承15元/,1、查档 2、办理变更(带上公证书、产权证、身份证。) 3、缴纳相关费用 4、领新证(房改房13个工作日,商品房10
9、个工作日。 ) 5、新证网上备案(隔57个工作日) 6、交查档费 7、办理产权过户,四、费用: 房改房 商品房 变更费 3 元/ 工本费85元 工本费85元 继承一半继承个税交10.5%;全部继承或赠予或一半继承一半赠予交20% 注:如父母一方死亡,产权由子女继承一半的,另一半产权必须通过赠与的方式给子女。费用增加一半面积的公证费15元/ ,和一半面积的契税。 案例:50%继承50%赠予,五、其他知识: 1、爷爷的房子可以让孙子直接继承吗?不可以 例 2、我国有没有开征继承税?没有 3、合理避免继承个税的方法? 原则:1、三代内直系亲属间继承、赠予延续最早时间;2、满5年 ;3、属唯一住房。
10、例,例:张三未经老婆同意将夫妻共有财产出售给了王五,王五并进行房产过户,张三老婆能否将房产追回? 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。,一、如产权证遗失该如何办? 1、先要看房产有没有贷款,如没贷款可直接办; 2、如有贷款就相当难办: A、
11、还清贷款再补证(相当于没贷款) B、在不还清贷款的前提下,让银行把他项权证借出来先注销,后补证,再重新办他项权证。,二、已办贷款的房产能不能改错? 不能直接改,要银行把他项权证借出来一同更正。三、办理了共有权证的房产一个人能不能办补证手续?不能,一、流程 时效 查档、开具结书(30元、档案馆) 登报(南昌日报,110元,) 查档(1.2元/,登报后60天) 办理补证登记(1个工作) 缴纳相关费用(过户后5个工作日,工本费85元) 领新产权证(产权人带身份证) 新证网上备案(隔57个工作日),一、材料流程和住宅一样 二、费用 查档1.6元 交易手续费1% 契税4% 维修基金2% 登记费555元
12、营业税差额的5.6%(继承所得交全额) 个税1.5% 印花税1 土地增值税店面5%,写字楼3% 评估费5 (无论现金与贷款都要),贷款年限最长:10年 贷款成数:最高贷款金额为评估价5成 利率:上浮20% 房产证 土地证 房屋出租合同 市场店铺及冷清店铺要谨慎 划拨土地不能贷款,南昌市存量非住宅指导价格表,叠山路一店铺50 ,原购买价20万,现售价120万,计算买卖所有费用?如原价为30万,费用为? 如首付70万,贷款50万,计算贷款费用? 如原土地证为划拨土地想改为出让土地费用为?40%,案 例,一、婚前财产:材料、费用按买卖方式处理按面积计算费用 例 二、婚后财产:材料、费用按变更方式处理查档费、登记费 例 按原时间计算是否满5年,材料:产权证、身份证、契税发票、交易明细、原土地证、借款合同(贷款房屋) 费用登记费:33元(原房东有土地证)登记费:66元(原房东无土地证) 时效:20个工作日(具体以各土地局规定为准) 办理点:房屋所在地的各区土地资源局,